回购不到位减税不给力 财政补贴欲解公租房难题

　　重重难题困扰下，保障房建设再迎利好——2013年，国家财政将给予参与公共租赁住房建设运营管理的企业以投资补助、贷款贴息、减免相关税收等支持，以此期待改变多数房企不愿涉足公租房领域的现状。

　　“这对企业参与公租房建设和运营是一个很大的鼓励。”中国房地产业协会副会长朱中一说，国家财政对企业参与公租房的建设和运营有所扶持，会在一定程度上促进保障房的开发。朱中一指出，此前建设保障房，尤其是公租房资金回笼慢、利润相对商品房较低、交易环节复杂等特点，致使房企多不愿意介入其中，此番财政部的《关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知》(以下简称《通知》)，有望使保障房建设成为房企的兴趣点。

　　但与朱中一的乐观形成鲜明对比的是，众多开发商则表现出更为谨慎的淡定态度。“建设经济适用房和两限房虽然资金回笼较商品房慢，但是相比公租房还是快很多。公租房多是由政府回购，其回款会更慢，周期长得让人难以想象。”一位参与过公租房开发的企业负责人向记者坦言，回款问题才是公租房建设的关键。

　　而公租房的后期运营对于相关房企来说，更是一个长久的负担。中国首个企业参与运营的公租房项目——广州“万汇楼”据测算需要半个世纪的时间才能收回成本。因而，此次财政的投资补助以及税收减免的力度大小成为公租房是否能变成房企眼中的“香饽饽”的关键。对于这一点，财政部一位官员回应本报记者称，各地可以根据各自的实际情况来决定具体细节。

　　关键：回购能否到位

　　相比商品房，保障房因没有“油水”一直难获房企的青睐，而公租房更是保障房中的“老大难”。

　　2012年12月26日财政部发布的一纸《通知》明显意在改变这一困窘状况。《通知》要求，地方各级财政部门要从公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、国有资本经营预算、地方政府债券收入中安排资金，用于廉租住房、公共租赁住房、城市棚户区改造等城镇保障性安居工程项目。同时，对于企业投资建设和运营管理公共租赁住房的项目，市县财政部门可以对企业给予适当的投资补助或贷款贴息，并继续落实好行政事业性收费、政府性基金(含土地出让收入)与相关税收减免政策。

　　然而，这一切对于建设保障房的房企来说，似乎都不如及时回款来得实惠。

　　据了解，目前的公租房项目很多都是采取企业建设、政府回购的形式来进行。因此，资金回笼成了最让开发商头疼的问题。前述参与过公租房开发的企业负责人以他参建的公租房为例告诉记者，房子已经交付一年多了，而政府的房款还没有给齐。更有甚者，有的公租房项目用房屋来折抵工程方的施工费。“在这样的运作模式下，政府首先要做的事情是要优先保证回购资金纳入当年的财政预算当中，专款专用，不做他用。从目前来看，这才是关键所在。”国家发改委经济研究所研究员王小广在接受本报记者采访时明确表示。

　　很多参与过保障房开发的企业即表达了相同的诉求。“完善的配套机制，尤其是回购流程，才能够真正释放企业参与保障房建设的积极性。”北京市最大的保障房项目——天通苑的开发企业顺天通集团相关负责人在接受记者采访时表示。

　　运营：50年收回成本

　　在房企眼中，不仅公租房的开发建设是个烫手山芋，后期的运营管理更是避之唯恐不及。

　　万科在广州的万汇楼，是中国首个企业参与公租房建设及运营的项目。如今看来，这很难说是一个好的开始。

　　据了解，万汇楼位于广州和佛山交接的金沙洲，有282间普通公寓及集体宿舍，以35平方米的小户型一房一厅、二房一厅为主，整体出租率在90%以上。万汇楼的租金为400~600元/月，租金水平远低于周边市场价。

　　广州万科相关人士曾对媒体算了一笔账，万汇楼的管理人员已精简至6人，但每月租金收入扣除管理运营费用后的利润仅为5万余元。而万汇楼包括土地价款在内的总投资为4624万元，其中1500万元是万科的“企业公民社会责任”专项费用，其余3124万元成本需要57年才可以收回。

　　万汇楼的经营样板，让众多开发商对公租房望而却步。

　　焦点：财政补助力度

　　财政部的上述《通知》正是力求化解这些公租房建设与运营中的种种难题。

　　“公租房，是房企不敢涉足的领域。”前述参与过公租房开发的企业负责人坦承，即使财政部推出了诱人的财税优惠政策，由于种种问题都未解决，公租房仍难激起他们投身其中的热情。

　　而与这位负责人一样，记者采访的房企人士对这一专家看好的财税政策态度更为审慎，国家财政的投资补助与税收减免的力度是否足够成为他们对公租房领域持续观望的理由。

　　前述参与过公租房开发的企业负责人表示，之前对保障房建设也有一定的税收减免支持，但“整体税收还是挺高的，公司曾经参与的那个保障房项目，包括建安税、城建税在内的7个税种累计税率在3.48%左右，还有1%的个税，以及企业所得税”。

　　基于此，虽然此次财税优惠政策尚未有细则出台，但房企们对此的预测却不乐观，“估计即使有一定的财政税收补助，对于参与保障房尤其是公租房建设的房企来说，也是杯水车薪。”开发了北京市最大的保障房项目——天通苑的开发企业顺天通集团相关负责人表示，公租房能否因此变得具有吸引力将取决于补助的力度。

关键词：国家财政