自住房模式应遵循市场化原则

“自住型商品房”(以下简称自住房)的出现，一度被认为是找到了北京楼市调控难、房价高的“七寸”。而做出如此判断，其依据在于自住房供应规模、定价机制和覆盖范围。2014年北京市共建设5万套自住房，大约占市场成交规模的50%。2013年9月1日至今，北京共推出61宗住宅用地，其中含有自住房地块的项目近50宗；在定价方面，自住房按照比同地段、同品质商品住房价格低30%且不高于22000元/平方米的水平来确定；在准入条件上，与之前的经济适用住房和限价房不同的是，自住房面向所有符合条件在京购房的人群，包括非户籍人群，特别是住房需求急迫的“夹心层”。

但是，近期有很多媒体报道，已经进入摇号程序的4个自住房项目出现了不同程度的“弃购”问题。据笔者调查，自住房出现一定比例的“弃购”有以下几个原因。首先，自住房尽管比同地段、同品质商品住房价格低30%，但与经济适用住房和限价房等传统的保障房相比还是较高，而其供应对象却涵盖了之前经济适用住房和限价房所覆盖的等待保障人群。这部分人群(合计约40万户)中很多是低收入人群，没有购买自住房的支付能力，只不过有这样的摇号机会。

其次，自住房基本上集中在5环以外，甚至是郊县，配套不成熟，在很多中签者看来并非理想的购房区域。而且，今年下半年还有4万多套自住房上市，提供选房的机会很多，中签合意住房的概率比现在大。而且，在购买条件上也有诸多限制，如有的项目不接受公积金和商业组合贷款，有的项目要求6成首付，这也限制了刚性需求购买力的释放。

另外，很多业内人士和媒体认为，当前北京楼市下滑之快超预期，对购买自住房也产生很大冲击，而事实也确实如此。尽管自住房项目在土地出让之时已经通过“限房价”(按低于同区域、同品质商品房价30%来定价)确定了售价水平，但近几个月，由于项目周围二手住房价格同比连续下降(今年累计跌幅在10%左右)，而且未来继续下降的预期很强，这让有的自住房售价与周边二手住房价格的差降到了10%以内。如果未来二手房价格继续下降，不排除自住房价格高于同区域二手房价格的现象，这也让很多中签者选择“弃购”。

但是，自住房因上述原因而被部分“弃购”并不值得过分渲染。因为商品住房项目也会因为购买能力问题、配套问题和观望原因而出现前期“蓄客”放弃选房，甚至是退房的问题。笔者认为，具有价格优势的自住房之所以出现“弃购”，最大的问题是其操作模式没有遵循市场化原则。“限房价”的前提下“竞地价”，其实是在土地出让时便确定好了未来自住房的销售价格，这显然是假定未来周边商品房价格还会上涨，或者至少保持稳定。事实上，这明显违背了房价市场化波动的规律，而直接决定未来售价水平也与自住房市场化操作的初衷有悖。

此外，主流开发商争相进入北京楼市后，地王不断被刷新。在此背景下，自住房采取“限房价、竞地价”的出让模式，事实上是在房价一定的情况下，让开发商来争夺土地资源。各开发商则是根据政府限定的房价水平，结合自己最低利润水平，测算能够给出的最高土地出让价格。竞地价的结果是，不仅开发利润水平被压缩和锁定，而且自住房在未来进入销售环节后，其降价空间也没有，不能随行就市。

笔者认为，北京的自住房与共有产权住房还存在很大差距，合理的做法应该是将土地“招拍挂”楼面地价按一定比例(如30%)折让，折让额就是政府产权额，而未来房价在随行就市的基础上减记折让额，这就是购房者产权额，这就建立起了政府和购房者产权共有的住房供应模式。事实上，这一做法遵循土地出让和自住房销售完全市场化的原则，折让的楼面地价在房价中扣除，丝毫不影响土地和自住房的市场化定价和市场化分配，也不影响开发商的利润水平和老百姓的预期，还能做到随行就市，也是一种可以长期坚持的新住房类型。

关键词：自住房,住房供应,住房需求,市场化原则,市场化定价