自住房成部分新盘定价标杆 二手房价倒挂客源回流

　　区域影响冷热分化

　　今年以来，北京楼市遇冷，购房者观望情绪浓重。自住型商品房，从去年地块出让起就令很多购房者“翘首以盼”。这也直接导致了北京一二手市场迟滞不前，尤其在自住型商品房建设的区域，受到的冲击不可小觑。

　　但随着自住型商品房的相继入市，这些项目对区域的影响显现出冷热不均的局面。在东坝及其周边，自住型商品房对区域的影响十分明显。位于通州与朝阳、顺义交界板块的首开·香溪郡，目前对外报价为20000元/平方米，部分楼栋房源预计在19000元/平方米，低于邻近的自住型商品房2.2万元/平方米的定价。类似的还有平谷马坊镇的首城汇景湾，近期房源报价为12000元/平方米，这一价格已经接近平谷的自住房项目首创悦洳汇11000元/平方米的定价。

　　但另一方面，大兴的采育和孙村的自住商品房并未搅动区域楼市。由于区域整体定位与自住型商品房类型并不相同，因此区域内的项目并未针对自住型商品房入市而调整自身价格和入市节奏。据项目反馈，在区域内的自住型商品房入市前后，项目销量没有太大波动。

　　价格优势逐步弱化

　　去年自住型商品房正式推向市场，低于同区域新建商品房30%的价格，立刻受到城市夹心层和刚需族的追捧，比如恒大御景湾申购家庭和房源比例高达74:1。

　　然而，今年7月入市的首创悦都汇和当代MOMA满庭春的弃购率却分别高达42%和84%。尽管剩余房源均被庞大的申购人群消化，但最初的“弃购率”着实出乎业内预料。

　　不过，在业内人士普遍看来，今年北京多个楼盘持续调整销售价格，折扣优惠力度也在加大，使得自住房价格优势不再明显。同时，由于二手房市场遇冷，二手房业主主动下调报价，也影响了自住房的认购。

　　链家地产市场研究部张旭认为，后续即将入市的几个自住房项目，大部分位于六环外或远郊区县，地理位置更加偏远，预计这些项目摇号后，弃购比例仍将维持在较高水平。