限购松绑推升各方博弈心态 三季度房价跌幅将扩大

　　受银行信贷紧缩、市场去化压力大、房企业绩指标等因素影响，7月份全国100个城市中76城房价环比下跌，此前坚挺的一线城市也全部下跌。百城新建住宅均价10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，连续第3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。

　　业内分析人士普遍认为，当前近30个限购城市取消或调整限购政策，将反而助长开发商博弈市场的决心，难以有效拉动市场成交，预计三季度市场将依然处于“以价换量”的过程中，预计“降价潮”在下个季度真正来临。

　　百城房价连续3月下跌

　　2014年7月，全国100个城市住宅均价连续第3个月环比下跌且跌幅继续扩大；十大城市全部环比下跌、且跌幅超过全国。2014年7月，住宅价格环比下跌的城市个数为76个，较上月增加5个。同比来看，2014年7月，百城住宅价格同比2013年7月上涨4.72%，涨幅较上月缩小1.76个百分点，为连续第7个月缩小。

　　此外，根据百城价格指数对北京、上海等十大城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年7月十大城市住宅均价为19328元/平方米，环比下跌0.97%，为连续第3个月下跌，且跌幅持续扩大，10个城市全部下跌。同比来看，十大城市平均价格上涨9.76%，连续第21个月上涨，涨幅缩小至10%以内，较上月缩小2.56个百分点。

　　对于7月百城价格多数下跌的情况，同策咨询研究部总监张宏伟向中国经济网记者表示，总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力大，此时，部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，导致100个大中城市房价环比上月下跌0.81%，甚至出现76个城市环比下跌，跌幅在拉大。

　　“从十大城市房价表现来看，即使是房价较为坚挺的一线城市等大中城市，市场形势也不容乐观。”张宏伟说。

　　当前“救市”难以拉动成交

　　无论是统计局发布的70个大中城市房价变动情况，还是中国指数研究院发布的百城价格指数情况，都在清晰地传递着市场整体下行的信号，而近期过半的限购城市出台“救市”措施，也让消费者降低入市意愿，预期市场保持下行。

　　张宏伟表示，至少30个城市限购政策调整或取消，将反而助长开发企业博弈市场的决心，一定程度上不利于市场成交量拉开。从成交价格的角度来看，尽管第二季度开发商定价更贴近市场，6月份品牌开发企业也开始“抢收”半年报业绩，但收效并不好。当前来看，整体市场仍然处于博弈状态，难以有大幅下跌的动力。

　　中原地产首席分析师张大伟也告诉中国经济网记者，日益强烈的调控微调难以拉动市场成交，6、7月成交量持续低迷，明显影响了开发商的定价，预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，三季度市场将依然处于以价换量过程中。

　　三季度楼市“降价潮”或真来临

　　影响当前市场成交量的重要因素之一是信贷情况。业内人士表示，当前大多数商业银行并没有下调首套房贷利率，商业银行信贷仍然偏紧，即使出现下调首套房贷利率，下调的空间也不会太大(8月1日起，上海农行只针对200万以上房贷有九五折优惠，至少50%以上的首套自住客群无法享受这个优惠)，甚至广州、石家庄、海口等城市首套房贷利率还出现比此前上浮的现象。

　　张大伟表示，在多地相继放松限购之后，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，虽然目前并不普遍且折扣力度不大，但其对市场预期的影响不容小视，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放，后续市场的走势依然依赖信贷的变化。

　　张宏伟预计，三季度开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，千方百计消化库存，坚持以现金为王。尤其是对于上市房企来讲，由于6月份半年报“抢收”不利，在第三季度里，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企“以价换量”的市场行为让当前的市场态势更加明朗化，预计在三季度楼市“降价潮”会真正来临。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进向中国经济网记者表示，受到信贷收紧、看跌情绪影响，整个购房的热情继续低迷，使得房企的库存压力加大，降价成主策略。“房价跌幅扩大态势在三季度会继续延续，会继续探底。”