万达商业转型“轻资产” 主业上市后扩张野心未止

继O2O电商公司后，重资产的万达再度抛出轻资产的转身计划。昨晚，万达商业(03699.HK)发布公告，宣布已经与光大安石(北京)房地产投资顾问(中国光大控股附属公司)、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付清算信息(其他合作方)分别签署了有关设立合作投资消费平台的框架协议，4家投资机构拟拿出240亿元用于投资20座万达广场，万达商业负责建设和管理，这意味着曾经依靠快速周转、卖住宅养商业的重资产万达商业，在自己的主业上开始试水轻资产模式。

主业轻资产

根据框架协议，4家合作方将在2015-2016年两年内进行首批投资合计约240亿元，万达则负责选址、建设、冠名、招商、运营及管理，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统，投资后项目资产全归投资方，所获得的租金净收益万达与投资方按一定比例分成。

一直以来，万达颇为自豪自己“18个月一个万达广场”的模式，从选址到拿地、投资、建设、管理全部自行完成，足够影响力的品牌和对区域经济的拉动作用，让万达可以以较为低廉的成本获取土地，高效的周转又让商业广场可以从住宅销售中获取资金支撑，这一重资产模式让万达完成了在主业上市前的原始资本积累和品牌扩张。

轻资产并非万达一家的选择，同样还有刚刚涉足商业地产领域的万科。去年底，万科引入凯雷、麦格雷等投资机构，将北京金隅万科广场等项目打包出售，表面看上去是从开发商变成了打工仔，但却能够减轻自己在商业地产项目运作方面庞大的资金压力。同时，借助投资方的资金，迅速在商业地产领域扩张万科基因。

扩张的选择

重资产的问题在于，开发商必须依靠大量的自有资金投入支持商用物业持有，一般的持股占到50%以上，甚至部分达到100%，这不但影响了企业的“扩大再生产”，更不符合当下“高周转、高杠杆”的生存原则，这一点在房地产业告别黄金十年，迎来稳定、降速的发展周期后尤为明显。

“轻资产模式是品牌效益＋资金活力的捆绑式运作方式，对于万达而言品牌效益已经凸显，但亟须摆脱高投入的模式；而对于合作方而言，在寻找房企项目的过程中会重点考核租金以及项目可复制性等特点，而万达广场的租金回报以及可复制性是比较好的，来自这一点的保障使得此类轻资产模式能够真正落地且能够继续照搬，”一位曾操盘商业地产项目的业内人士坦言。

这也预示着，万达董事长王健林并没有在主业上市后选择放缓脚步，快速扩张依然会成为未来万达的选择。

转型的关键

值得一提的是，万达主业商业地产已经于20天前在港交所上市，从招股说明书上看，万达的资金流颇为充裕，上市后的融资规模也较为可观。对于为何会在这样一个时间节点选择向轻资产转型，万达给出的理由是，其一是轻资产模式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产将轻重并举，保障长期稳定发展；其二，在引入轻资产后，企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全；第三，实行轻资产模式，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率；另外，在国内经济已经开始由投资性拉动向消费和内需拉动为主转型后，重资产的模式显然不如轻资产更利于企业扩张、提高市场占有率。

显然，对规模的追求和上市后对于利润的要求以及企业抗风险的能力，是万达由单边重资产向轻重并举转型的原因。

事实上，轻资产的转型，万达并非单独在主业商业地产上，此前联手腾讯、百度的O2O电商公司，迟迟未揭开神秘面纱的金融集团，以汉秀为代表的文化品牌……均可以看做是万达轻资产的代表，而根据此前王健林对外发布的进展，已经经历了三次转型的万达将在本周末正式公布第四次转型计划，如无例外轻资产的业务将成为重点。

北京商报记者 齐琳 阿茹汗

关键词：商业地产项目，万达广场，主业，商业转型，商业模式，商业广场，万科，