今年房贷走势或将前松后紧 一线城市成交活跃

1月18日，国家统计局发布的2014年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，12月房价环比总体降幅继续收窄，房价同比仍下降，一线城市成交活跃，房地产市场总体呈现在调整中趋稳的态势。就在前两天，知名在线金融搜索平台融360发布了《2014年中国房贷市场报告》，并预测2015年房贷市场的走势。

对于广大购房人和金融消费者最为关注的房贷与楼市最新趋势，业内专家分析认为，房贷市场的变化在很大程度上影响了楼市的行情变化，如果说2014年房贷市场呈现“前紧后松”的特点，那么2015年房贷市场将可能呈现“前松后紧”的新趋势。

2014年房贷“前紧后松”

在刚刚过去的2014年，中国房地产市场走下神坛，经历了重重考验，量价齐跌几乎贯穿全年，由此引发了从地方政府到中央层面的取消限购、松绑限贷、公积金新政等多轮救市。

受其影响，2014年的房贷市场，全年利率水平走出“抛物线”之势，上半年房贷政策不断收紧，利率不断上行，在年中达到峰值。下半年受调控政策的影响，房贷政策渐趋宽松，再加上央行及银监会的介入，银行开始转变惜贷的态度，利率一降再降。

统计显示，北上广深一线城市去年全年平均利率呈现“中间高两头低”的走势，去年12月平均利率降至5.90%附近，相当于基准利率九六折。而以南京、杭州、苏州、天津、成都、青岛、武汉、东莞、长沙、重庆等为代表的二三线热点城市，下半年利率一路下滑，12月也降至基准以下。

2015年房贷将“前松后紧”

与2014年前紧后松的走势有所不同，2015年上半年银行很可能会延续2014年年底宽松的房贷政策。从下半年开始楼市有望出现好转，中央支持政策或随之趋紧，在房贷额度逐渐耗尽和央行降息挤压利润空间等因素影响下，银行可能会逐渐收紧房贷。总体来看，2015年房贷政策将呈现前松后紧的走势。

融360预测，央行有望继续降息，2015年房贷环境将以宽松为主基调，低利率将刺激更多的潜在购房者入市，从而促使部分热点城市的楼市更快回暖，但对于明显供过于求的三四线城市则影响效果有限。

曾几何时，首套房首付三成以上、二套房首付六成以上是全国通行的标准，但去年“9·30”新政中规定，在不限购的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，再申请贷款购买住房，银行可根据借款人偿付能力等自行确定首付款比例和贷款利率水平。这表明银行对二套房的认定及相应的贷款政策也一改此前一刀切的做法，开始向各自为政转变。

数据显示，目前全国已有部分银行重新制定了二套房贷款政策，如西安的中行西安分行规定，名下有两套以上住房且贷款还清，首付最低40%，利率基准。预计2015年个性化的二套房贷款政策将在更多银行出现，降低二套房首付比例是大势所趋。

自2014年10月公积金新政发布以来，虽然已经有超过40个城市不同程度地放宽了公积金贷款政策，但是这些城市中绝大部分仅针对提高贷款额度、缩短公积金缴存期限、开放异地贷款中的一两项进行了调整，并且还有很多城市迟迟未对公积金新政有所表态，如一线城市中的广州和深圳，所以融360预计，2015年各地公积金仍将进一步落实新政，公积金贷款政策将更加宽松，更多城市将推行异地贷、提供最高贷款额度、降低首付比例等措施。

今年楼市向刺激需求转变

从取消限购、放松限贷，到公积金新政、央行降息以及调整普通住宅认定标准等，2014年政府对楼市的种种调控举措，无一例外均将瞄头对准了释放需求、刺激消费，以往以打压需求为主的行政化调控政策陆续退出历史舞台。

专家预计，未来一段时期，政府可能更倾向于运用金融、财税等市场化手段，如降低二手房交易税费，甚至降低首付成数等，促使潜在的需求转化为成交量，而行政化调控手段会越来越少。

取消限购、建立不动产登记制度、推动房地产税改革……种种迹象表明，中央政府对房地产的调控思路已经成熟。过去十年以行政化为主的调控方式，将迎来一个突破，2015年将进入以市场为主导的调控模式，楼市调控的长效机制呼之欲出。

业内专家分析认为，为了进一步刺激需求，2015年一线城市即使不全面取消限购，也有很大的可能降低限购门槛，如降低对外地人连续缴存社保年限的要求及购买二套房的权利、松绑高端住宅限购等。另外，2015年地方政府及中央很可能在房产交易税费上做文章，比如降低二手房交易营业税及契税税率，或者降低税费免征年限等。

关键词：一线城市，走势，不动产登记制度，楼市，央行，中国房地产市场，抛物线