业内分析称：地产中介打价格战不是出路

对于中介行业的变局，记者近日远隔重洋采访到了美国资深房地产投资专家，纽约Promise房地产公司投资家官永宁。官永宁代理销售各类物业，买卖投资商业楼，办公室租赁，曾出版《为什么投资美国房地产》一书。作为成熟市场中的独立经纪人，官永宁怎么看这个行业呢？

Q：目前北京有中介公司将佣金降至1.5%，能否评价下北京中介市场目前的情形？出路在哪里？

官：与中美整体经济发展历程类似，美国房地产和房地产中介行业相比中国也是先走一步，经历了长时间的发展，从群雄逐鹿，纷争并起逐步过渡到行业整合、规范发展，步入了以信用和特色化服务为核心竞争力的良性发展之路。相信国内的行业发展最终也将走这条路，随着法治经济的发展，整个法律法规体系的完善，经过充分竞争，房地产中介行业也将逐步发展成熟。

我相信未来国内的房地产中介行业也会朝着如下几个趋势发展：1、将朝着以特色化、细分化为核心的方向发展，未来将是细分市场领先者的天下，越来越多的中介将专注于细分市场，而不是现在天下大乱，哪里有钱赚，就一窝蜂涌向哪里。2、整合行业将出现整合兼并的热潮，会出现越来越多的巨无霸公司，他们一方面做中介，一方面可能参与到物业管理中。3、企业要想长期生存下去，将越来越遵守信用，换句话说将是以诚实守信经营为底线。一句话总结，未来国内的中介行业一定不是一个靠拼佣金比例的价格战时代，而是一个以一个行业自律和特色发展为基调的为客户提供价值的良性竞争时代。

Q：您觉得中国中介市场会走向去中介化的道路吗？会走美国一样的独立经纪人之路吗？

官：互联网的发展大大方便了信息的传递，降低了沟通成本，未来脱媒化将是一个明显的时代特征，包括银行、房地产中介等原来依托信息不对称为商业模式的服务行业将面临深度转型的考验。但任何事物都有两面，虽然互联网让商业活动越来越透明化，但越是发达的经济，越是专业化分工强大的经济，中介行业能否生存，取决于其是否能为客户带来价值和带来多大的价值。美国的经验表明房地产中介服务还是一个能为客户带来巨大价值的行业。事实上，美国房地产市场对中介的依赖不是减小了反而是增大了，一般来说，某一个客户，不可能经常反复置业，他无需也不可能成为这方面专家，所以专业的可信赖的经纪服务是实现事半功倍效果的捷径。无论在买卖方还是出租、租客方，越来越多的客户都将他信赖的中介聘为独家代理，委托其全权负责房地产中介业务。市场机会也会越来越多地流向那些商誉优秀、渠道广泛、专业知识丰富的独立经纪人。

Q：美国买卖房产是如何操作的，经纪人在其中扮演怎样的角色？

官：在一个典型的美国房地产交易中，买卖双方需各自找一个代理。通常卖方都是独家代理制的，即是找一个经纪(listingagent)负责出售，并签订代理协议，由他独家提供服务。卖家方只要告诉经纪自己期望的售价及底价便可。卖房过程中，卖家是不会参与的，而经纪只有在卖出物业时才收取佣金。至于买家则透过经纪(buying agent)寻找房屋，买家只需跟经纪说明要求，便会进行房屋搜索，当买家看中房屋后，由经纪跟买家商讨出价策略。买卖双方是透过经纪接触、磋商最后达成协议。卖方与买方均无需接触，经纪人的角色便是双方的桥梁。

Q：美国交易房产是如何收费的？

官：美国房地产是卖家付佣金的，通常4%-6%不等，如果房屋价格高卖家可与地产公司协调，将佣金减低1%至2%，但是必须得双方同意。在纽约州出租房屋是租客付佣金，是按12个月租金的十个百分点计算佣金。经纪收取佣金时，必须要在完成房屋交收日，在双方律师之见证下才能收取佣金。

Q：以您的经验来看，中国人在美国置办房产应注意什么问题？

官：从我个人经验来说客户来美投资房地产的目的各有不同，有些是为子女教育，有些是投资，有些是投资移民(通过EB-5签证)。总结起来，选择在美置业的秘诀还是首先搞清目标，为了什么目的而购置物业，在此基础上核心是location，location，好地点，好地点是最重要的。

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