万科示好姚振华望重组多赢 双重利好刺激H股大涨9.99%

　　低息发债

　　拿地有术

　　万科在年报中表示，公司重点关注的14个大中城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州)，住宅成交面积明显回升，新房成交总体上超过供应。但除了部分主要城市以外，全国其他地区依然面临较大的去库存压力。而万科早就确立了在传统住宅业务上坚持聚焦发达城市圈的策略。这使得万科抓住了主要城市市场好转的机会，2015年销售金额增长20.7%。万科总裁郁亮认为：“公司对房地产白银时代的判断被证明是正确的，聚焦白银时代重点市场的战略，保证了万科主营业务的稳健增长”。

　　据悉，2015年各类城市房屋及土地市场进一步分化。对开发商来说，这是喜忧参半也进退维谷的一年。三、四线城市地价便宜，但房屋市场仍在去库存，不敢买太多的地；一、二线城市房屋市场回暖，但土地市场竞争激烈，地价大幅上涨，个别城市地王频出，不买地则可能被挤出市场，买地则可能面对巨大投资风险。但万科在2015年似乎并未受此困扰，不仅买到了足够的地，主要还位于一、二线城市，且价格也非常合理。全年万科新增项目的全口径建筑面积为2201万平方米，相当于全年销售面积的106%；全口径地价款1090亿元，约占全年销售金额的41.7%。

　　有业内人士指出，万科2015年在项目发展上的成功，与其在2014年开始推行的项目跟投制度紧密相关。由于项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目，如果投资失败，跟投员工将承受巨大损失。这也使得万科的经营团队在投资上变得格外谨慎，同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会，包括二手地、合作开发，甚至是购买烂尾楼、在建工程。

　　此外，尽管2015年万科销售金额大幅增长，但总营销费用不升反降，营销费用率大幅降低。而在财务费用方面，万科2015年成功发行了5年期50亿元公司债，30亿元中期票据，利率分别仅为3.5%和3.78%。截至2015年末，万科有息负债中，低融资成本债券的占比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。

　　而费用管理能力的提升，也带来了回报率的改善。万科2015年的全面摊薄净资产收益率为18.09%，较2014年上升了0.23个百分点。同时公司2015年净负债率(有息负债减去货币资金除以净资产)为19.3%，继续保持在行业较低水平。

　　人事调整

　　发力海外市场

　　在公布业绩与重组方案的同时，万科对管理层也进行了较大幅度的调整。

　　其中朱旭替代谭华杰为董事会秘书；而谭华杰则专职担任公司高级副总裁，负责前瞻性新业务、新模式的研究、落地；孙嘉则由副总裁晋升为执行副总裁，接替王文金任万科财务负责人、首席财务官；董事、执行副总裁王文金改为担任公司首席风险官，并继续担任公司执行副总裁；原执行副总裁、首席人力资源官陈玮不再担任执行副总裁、首席人力资源官，改为担任公司高级副总裁职务，参与推进国际化业务与合作。而王石也确定将继续主导万科的海外业务发展。

　　据悉，截至2015年底，万科已经进入了旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司销售业绩中，海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入28.8亿元。2015年，万科在纽约新增3个项目，在香港新增1个项目，在伦敦新增2组项目。

　　万科认为，其海外业务目前的意义在于学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务时，公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段，与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。

　　2015年，万科还在地产金融化上取得了进展。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs，相关金融产品的推出，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。

　　谭华杰表示：“在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国REITs市场在1980年代后出现爆发式增长，截至2015年底总市值达9390亿美元，是1985年的122倍。1972-2015年，美国权益型REITs的复合年均收益率为12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。”

关键词：万科,姚振华,重组,H股