SOHO中国消化不良 潘石屹“吐出”上海三项目

　　套现或超70亿元

　　[出售这几个项目的主要原因在于SOHO中国看不到项目未来的收益。“以现在的成本，到时候租金减去大楼维护和管理费用后，回报率不到5%” ]

　　继李嘉诚宣布89亿港元出售上海东方汇经中心后，另一位地产大佬——SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹(微博)也打算出售其位于上海的部分项目。据外媒报道，SOHO中国此次计划出售的项目分别为虹口SOHO、SOHO海伦广场和SOHO静安广场三个项目。

　　对此，潘石屹公开回应称，SOHO中国在上海投资近500亿元，占总量的75%。公司同时看好北京、上海未来的市场。目前，正在优化投资结构，增大在北京的投资，达到两地平衡。“开门做生意，买进卖出很正常。”

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民对《第一财经(微博)日报》记者表示，SOHO中国在两年多的时间里，迅速在上海拿下10余个项目，这些项目如果同时开发，需要的资金非常庞大，但SOHO中国近年来的收入并不多，因此，把部分不是很符合公司总体战略的项目出售，也在情理之中。

　　在沪项目推进缓慢

　　2009年8月，在北京卖楼风生水起的潘石屹开启了其在上海“旋风式收购”的第一站——24.5亿元从摩根士丹利处接手号称“上海第一烂尾楼”的东海广场。至今，以百米冲刺速度“杀入”上海的SOHO中国已在沪拿下12个项目，累计耗资达287亿元，其中，仅2011年，SOHO中国就耗资153.82亿元拿下包括外滩8-1地块在内的7个项目。

　　此次被传出将出售的三个项目均收购于2011年。当年4月1日，SOHO中国宣布以16.34亿元收购上海静安区万航渡路716弄~794弄地块，后被命名为SOHO静安广场；4月13日，SOHO中国以24.7亿元收购上海海伦路地块，后被命名为SOHO海伦广场；5月31日， SOHO中国又以15亿元收购上海虹口区海南路10号地块，后被命名为虹口SOHO。

　　自SOHO中国大举进军上海以来，公司旗下项目就屡屡遭到进展缓慢甚至是蓄意囤地的质疑。

　　“我于今年8月走访了SOHO中国在上海的12个项目，除了已经出售或出租的项目，在建的大部分进展都比较慢。”一位长期观察SOHO中国的业内人士告诉记者，“当时，SOHO静安广场、SOHO海伦广场、虹口SOHO和天山广场四个项目，均还停留在地下施工阶段。”

　　昨日，本报记者实地走访了上述三个被传出售的项目。在SOHO静安广场，记者观察发现，该施工场地共有三个大门，其中两个紧闭，只有中间的大门开了一半。一位穿着保安制服的工作人员告诉记者，这个工程属于SOHO中国。“现在桩还没打好，起码要两年之后才能做好，现在进展不快。”

　　透过开着一半的大门，记者注意到，空旷的施工现场，为数不多的施工人员正在里面走动，偶尔传出机器作业的声音。工地对面一家奶茶店的老板向记者表示：“这个工地几个月前开工的，但是不知道是不是在施工，每天都是大门紧闭，好像没有太大动静。”

　　随后，记者又来到位于四平路海伦路路口的SOHO海伦广场项目。现场的施工铭牌显示，该项目开工日期为2012年9月1日，预计竣工日期为2014年2月4日。目前，距离项目竣工日期不足4个月，SOHO海伦广场还仅仅处于打桩阶段。施工进度稍快的是虹口SOHO，该项目已经完成了打桩，其中的一幢大楼已经造到约4层楼的高度。

　　上海战略受挫？

　　“潘石屹要抛售上海物业的消息，已经在圈内传了两个月了。”一位不愿透露姓名的业内人士称，要想同时撬动这么多项目，SOHO中国确实有些吃不消，特别是在其宣布由“销售到自持”转型后，资金链也开始吃紧。

　　据上述业内人士测算，三个项目的买入成本约56亿元，以增值30%保守估算，通过出售这三个项目，潘石屹可套现超过70亿元。

　　克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，出售这几个项目的主要原因在于SOHO中国看不到项目未来的收益。“以现在的成本，到时候租金减去大楼维护和管理费用后，回报率不到5%。”

　　SOHO中国官方在一份给媒体的回复中解释称，公司将优化公司资产结构，在适当的时机出售相对不太核心的资产，同时购买优质资产，以实现在上海和北京市场投资比重各占一半的目标，并达到资产和资本的最佳配置。

　　由于SOHO中国目前有75%的投资布局在上海，按照北京、上海各占一半的安排，潘石屹或将选择在上海进行战略收缩，并加大在北京的投资。

　　事实上，今年以来，潘石屹在上海的布局并不顺利。首先是在外滩地王案的一审中输掉了官司，后又在与美国汉斯竞争“东八块”中败下阵来。

　　值得一提的是，去年12月，在外滩地王案一审开庭的前夜，潘石屹略带“寒意”地发了一条微博：“我们来上海三年时间了，其实还是人生地不熟。我们要赢得上海人的尊重，是靠我们为这座城市创造的建筑作品，是我们坚持的诚实、创新、团结的原则。”

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