上半年销售超千亿 万科总裁郁亮:“老大不好当”

万科总裁郁亮在万科半年度报告会上

文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

今年年初，业界同行喊出“追赶万科”的口号。半年过去，上市房企公布的中报显示，万科继续以销售面积821.2万平方米、销售金额1009.1亿元的业绩领跑全国。

稳当房地产行业“一哥”，本周一，在深圳举行的万科半年度报告会上，万科总裁郁亮却抱怨：“老大不好当。把楼市的未来看得太好不符合我们的判断，看得不太好，又有人说万科在‘唱衰’楼市。”

“市场可能没有大家以为的那么好”

近段时间以来，不少城市的房地产政策出现不同程度的松动，郁亮认为：“现在的宽松不过是对过去宏观调控政策的一个修正，我并不认为政策有根本性的转向。”

其实，无论是万科还是郁亮，都并非首次在公开场合抛出与业界“普大喜奔”不同的谨慎看法。今年年初，万科是率先预言楼市要降价的企业之一，并成为降价走量第一梯队的房企。“我们不是偷偷地降价，早在降价之前，我们已经抛出了自己的观点。其实我们一直希望做一些对行业长远发展利好的事情，万科只是说房地产业如今是白银时代，白银怎么也算贵金属吧，我们什么时候抛出过‘崩盘论’、‘冰山论’？！”

郁亮表示，目前已经出现了一些积极的因素，预示下半年的经营环境可能会好于上半年，但是，市场可能并没有大家以为的那么好，更不要把下半年和以前因政策变化而令市场强势逆转的年份相比。短期内，那些库存量高、去化周期长的城市，仍然会延续去库存的过程。“消化过去多年的库存需要时间，不是一个政策就能改变。我们不能指望行业通过政策转暖形成一个量价齐升的局面，这个局面我觉得不会出现，也不应该出现。”

郁亮坚信，不发生根本性改变的政策，对行业可能是一种更长远的利好。“地产行业经常因为一些短期目标，使得每次政策都不能延续，每次行业调整都不够彻底，但一个行业需要时间去完成它本身的完整周期，我们希望政策向市场化长效机制转换。”

“未来可能会有更好的拿地机会”

今年上半年，万科在土地市场上非常谨慎，仅新增19个项目，按万科权益计算，规划建筑面积约为264.1万平方米，较去年同期明显下降。

“2013年万科拿地较多，目前的项目资源足以支持未来两三年的开发需求，补充项目的需求并不迫切。”更关键的是，万科认为目前土地价格调整才刚刚开始。万科董事会秘书谭华杰认为：“目前主要城市的地价水平仍然较高，在这种情况下，万科并不急于拿地。”

尽管地价的调整比较缓慢，但土地市场的调整迹象日益明显。根据万科的观察，16个主要城市土地流拍的比例已经从今年第一季度的11%快速上升至第二季度的21%，溢价成交的比例则由第一季度的41%大幅下降至24%。“根据经验，下半年土地供应将进一步增加，土地市场的调整才开始，未来可能会有更好的拿地机会，我们对此将保持关注。”谭华杰说。

“整合全球资源为万科所用”

今年，万科加快了进军海外的步伐。今年2月份，万科通过与美国知名开发商合作的方式，参与美国曼哈顿项目的开发；继香港荃湾西站项目后，万科还通过收购的方式在香港获得湾仔项目；此外，万科的旧金山项目、新加坡项目都将于近期开盘。

“海外成果体现在财务报表上还需要一段时间，但海外业务对万科的帮助现在已经开始显现。”郁亮说，“有了美国的业务后，我们才有机会与顶级的合作方开展合作，这是国际化带来的好处。整合全球资源为万科所用，这本身也是我们国际化的目的。在英国伦敦，我们也希望有一个点，无论在金融还是房地产方面，伦敦都是很重要的城市，能够带来很多合作伙伴。”

事实上，自2013年以来，万科海外融资的力度已有所加大。2013年，万科分别获得国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉BBB+、Baa2和BBB+的长期企业信用评级，为万科尝试各种海外融资渠道、降低融资成本创造了有利条件。今年上半年，万科基于2013年设立的金额为20亿美元的中期票据计划进行第四次发行，总额4亿美元，5年期定息，债券票面利率4.5%。在目前万科的有息负债中，海外融资合计占比约为17%。“我们希望这个比例今年能达到20%，以后逐步提高，因为海外资金比国内要便宜很多。”郁亮说。

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