客户买别墅多次逾期付款 开发商告上法庭反败诉

法院认为，开发商收了两次逾期付款，视为放弃合同解除权。

2011年7月，刘女士购买了渝北区的一处别墅，房屋总成交金额为697万余元，跟开发商合同约定分期付款，乙方刘女士如逾期付款超过30日，作为甲方的开发商有权解除合同。

签订合同后，刘女士于2011年7月30日前分3次向开发商支付174万余元，将合同约定的第一期房款支付完毕。之后，因为资金紧张，刘女士于2012年4月28日、12月27日先后支付房款各100万元，都是逾期支付。此时，刘女士尚欠开发商323万余元尾款。

一直到去年8月初，刘女士再没有支付过323万余元的尾款，开发商将刘女士告上渝北区法院，要求解除购房合同。刘女士也急了，在去年8月11日筹措资金，终于付清了323万余元尾款。

值得注意的是，此时刘女士所买别墅区域的其他别墅，房价都已上涨了几百万元，价值差不多翻倍了。于是，开发商把323万余元尾款退还给了刘女士，要房不要钱了。刘女士认为，自己最终把全部购房款付清，开发商不能毁约。

渝北区法院经审理认为，刘女士于2012年12月27日延期支付100万元房款时，开发商同意继续履行合同，双方均应继续依约履行合同义务。此后，刘女士在2012年12月27日后至开发商起诉前，未再支付任何款项，再度延迟履行，开发商即享有合同约定的解除权。据此，法院对开发商提出的解除合同的诉讼请求予以支持。

刘女士不服判决，向市一中院提起上诉。

市一中院经审理认为，刘女士如期支付第一期购房款后，未依约支付第二、三期购房款，开发商本享有相应期间内的合同解除权。刘女士在2012年分两次向开发商支付购房款200万元，开发商接收该款，并向刘女士出具收据，此行为应视为开发商同意与刘女士继续履行合同，开发商享有的约定合同解除权至此消灭，再以刘女士存在逾期付款违约行为为由，主张新的约定解除权，缺乏法律依据。

近日，市一中院改判驳回开发商的诉讼请求。

开发商弃权后不能再反悔

承办法官称，就本案而言，开发商与刘女士之间系因涉案房屋的买卖关系而建立联系，房价的涨跌、房款能否按期支付对双方而言具有重大利益关系。

从开发商在刘女士逾期付款时接收房款并出具收据的先前行为，以及庭审过程中，开发商明确表示在接收刘女士的后两次付款时愿意继续履行合同等陈述看，能够判定开发商存在自愿继续履行合同的真实意图，进而得出开发商对约定解除权已自愿放弃这一结论，产生约定解除权消灭的法律后果。

开发商在约定解除权消灭后，再以相同理由主张享有新的约定解除权，缺乏法律依据，法院不应支持。从社会效果层面上看，本案的判决结果既能实现买卖合同双方当事人的交易目的，又有利于维护正常、稳定的房地产市场交易秩序，亦能为广大民众所接受。

重庆晚报记者 唐中明

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