广州楼市总体向好 地王明年入市能否解套

外围地王很头疼 中心区地王也难熬

2013年四季度至2014年一季度，广州楼市总体向好，楼价上涨速度较快，此期间的土地市场火爆，产生了不少地王，特别是市中心的土地更是受到开发企业追捧，“面粉贵过面包”的现象频频出现。据合富辉煌(中国)市场研究中心监测，大部分地王项目已经动工，预计将有13宗于2015年集中入市，其中供应稀缺的中心区的荔湾白云区占据7宗，其余分布在番禺、黄埔、萝岗、南沙、增城。

由于2014年广州楼市进入调整期，房价涨势大幅减缓，不少区域楼价更有较大降幅，因此2015年地王项目的入市是各方关注的焦点。受区域市场供应规模及地王项目自身条件等因素影响，预计地王项目的入市对周边市场的影响会有显著区别。如中心区的广钢新城和同和板块地王集中，有规模效应，周边缺货较久，地王项目售价虽高，仍将吸引一定需求，地王项目的高定价一定程度会推高周边项目售价。而外围区域由于周边供应量巨大，地王项目较其他项目有较大的成本劣势，预计对整体片区市场难形成大的影响。

13宗明年上市地王项目逐个睇

广钢新城地王项目：预计售价3万元/m2起

2014年，广钢新城累计出让了11宗居住用地，总建面积近200万平方米，吸引了众多本地和外来品牌发展商进驻，楼面地价介于14000~22000元/m2。据规划，广钢新城定位为特色宜居新区、专业交易中心，交通配套方面，未来将有3条地铁线和3条有轨电车，另有3所医院、新增14所学校、1个商业MALL、1所五星级酒店以及4个社区服务中心，区域价值将大幅拉升。据合富辉煌监测，广州西片供应呈减少趋势，特别是2015年海珠西片、芳村、越秀、金沙洲的供应大幅减少，价格高企(除金沙洲外，大多数项目价格介于2.8万~4.5万元/m2)，广钢新城部分项目叫价3万~3.5万元/m2，可望缓解广州西片供需紧张局面。

同和地王项目：三大地王项目入市 预计售价4万元/m2

同和板块现时在售项目以3万元/m2以下，总价300万元以内的“刚需”产品热销，在售余货已不多。未来两三年，该板块楼市的竞争集中在几个高端地王项目里，预计售价在4万元/m2左右，总价基本在300万元以上，远高于现时区域价格水平，预计市场消化其高楼价需要一个较长时间。

白云集贤庄地王项目：华发四季预计售价3万元/m2以上

华发四季所在地块为白云集贤庄地王，位于白云大道北板块，该板块在售楼盘价格介于2万~3万元/m2，以总价250万元以下的“刚需”户型热销，300万~500万元的改善型产品销售速度一般，500万元以上产品滞销。而区位更优的白云新城板块在售价格3.2万~4.3万元/m2，以250万~800万元产品的销售较好。

合富辉煌预计，2015年上述两大板块高端产品供应量大，白云大道北的区位价值远逊于白云新城，华发四季定位较高，户型面积较大，预计主力总价在300万~700万元，面临的市场压力不少。

黄埔阀门厂地王项目：保利·学府里预计售价3万元/m2

黄埔阀门厂地王项目保利·学府里，当时地价为17566元/m2。目前周边项目售价17000~19000元/m2，而地王项目的售价预计在30000元/m2，高出区域水平50%。

合富辉煌报告指出，黄埔主力成交总价在200万元以下，而该项目预计总价在200万~300万元，远高于黄埔区主流价格水平，对黄埔客户吸引力不大。

番禺长隆地王项目：保利大都汇住宅价预计2.6万元/m2起

现时华南板块非江景洋房售价集中在1.4万~2万元/m2，明年番禺长隆地王项目周边楼盘供应量大，而该项目自身规模小，总建筑面积仅4.3万平方米，预计难以对周边市场形成大影响。

南沙地王项目：南沙保利城预计售价9000~10000元/m2

2015年若有新的政策利好落地，预计对南沙市场有促进作用，但业内人士指出，由于政策已吹风多时，实际效果或会减弱。合富辉煌的报告显示，南沙近年市场供应量大，增长快，竞争激烈，2014年市场成交萎缩明显，楼价亦有所回调。南沙现时主流成交价格为8500~9500元/m2，南沙地王项目南沙保利城的直接竞争盘万科南方公元，目前售价在8600~8800元/m2。据了解，南沙保利城的首期产品有望低于成本价入市，主力价格在9000~10000元/m2。

萝岗地王项目：越秀云埔项目 市场压力较大

萝岗区近两年供应量迅速增长，市场竞争激烈，2014年的楼盘价格降幅处于全市前列。预计2015年萝岗区货量达13000套，同质产品竞争激烈。而萝岗地王的越秀云埔项目位置一般，楼面地价高达9190元/m2，周边项目洋房售价在1.2万~1.5万元/m2，预计将面临较大的市场压力。

教育城板块地王项目：邻近地铁21号线 周边货量大竞争也大

2015年，教育城三地王项目将集中入市，包括相邻的知识城、永和及福和板块的四个项目将推出共计3200套货，产品户型售价相近，地王项目面临激烈竞争。教育城地王项目货量大，邻近地铁21号线，预计将抢占部分中新、永和客及萝岗、天河东客。

保利·学府里开放样板房

12月19日，黄埔区保利·学府里样板房全新开放，首推71平方米两房，85、93平方米三房户型，两梯四户，全部南北通透，更有绝版的南向71平方米的两房户型，南向望四大公园景观。93平方米三房两卫户型，使用率十分高，厅出阳台，看小区中心六重景观园林。 (李凤荷)

佳兆业天御亮相全是复式

日前，佳兆业广州公司方面透露，本月内将推出位于白云的全新高端项目-佳兆业天御，该项目位于白云区梅花园地段，毗邻已开通的地铁3号线梅花园站，整个项目仅280席，户型涵盖约91~164平方米的四房至五房，户户均是6米高纯复式单位。具体开盘时间和价格待定。

(王雯倩)

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