央行宣布降息满月上海楼市先扬后抑

昨日，距央行宣布降息已满一个月。一个月中，上海楼市总体上先扬后抑，表现出后劲不足的情形。降息所带来的刺激作用似乎有限。

据易居房地产研究院数据显示，降息后首周，上海楼市成交面积达36.8万平方米，较降息前一周环比上涨45%左右。然而这之后的三周，上海楼市成交面积开始出现下滑，每周分别只成交了24.8万平方米，24.5万平方米和29.6万平方米，与降息前的成交数据近似。

中原地产咨询部总监宋会雍表示，事实上不只是今年，从2008年和2012年两次降息后的楼市走势来看，也都出现了高开低走的情况，在经过首周的暴涨后最终仍会回到由楼市大环境所决定的上涨或下跌节奏中去。降息的刺激作用只是波动性的，对楼市大方向的改变作用不大。

“实际上只需简单算一笔账，降息后大多数购房者每月还款下降几百元，十年下来共节约的购房成本在几十万上下。但这笔支出与开发商降价所带来的优惠相比就不那么重要了。”宋会雍说，“因此如果预期房价将继续下行，消费者不会过早接受降息的诱惑。”

宋会雍指出，目前尚有多重因素支持消费者这样的预期。首先，降息对于目前有迫切买房需求的人而言是“及时雨”，所以才出现了首周成交量的暴涨。但是对于那些摇摆不定或者处于观望的购房群体而言，降息以及此前出台的一系列刺激政策如放松限贷、公积金贷款条件等措施反而佐证了楼市不景气的现状，强化了这部分人的判断。

其次，临近年关，开发商最主要的任务是跑量以便回笼资金，因此在价格上可能还有下探的空间。买卖双方之间博弈，开发商的心态要急于消费者，博弈的天平就自然向消费者一边倾斜。

另外，11月的降息只是央行动作的第一步。从过往的经验判断，央行或将有更多的降息或降准措施于明年出台。贷款利率折扣目前也不明显。上海还是全国仅剩的几个限购城市之一。楼市还有更多的“政策牌”可打。

“在这种情况下，购房者存在‘早买早吃亏’的心理，认为隐忍一时或将得到更多好处。”宋会雍说，“伴随政策牌的一张张减少，政策刺激的力度也会越来越大。”

不过他强调，楼市的转折最终取决于长期的供求关系，而政策刺激的效率总是随着时间的推移递减。即使明年推出更多的降息、降准政策，也不应对其效果抱有过高期望。

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