农房将纳入不动产统一登记 为农民财产编织“保护网”

【导读】国土部、财政部等五部门发出通知，农房将纳入不动产统一登记范围。经济之声《央广财经评论》本期观点：为农民财产织就“保护网”、树立“防火墙”。

央广网财经北京1月26日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，在“农村宅基地和农房纳入全国统一不动产登记体系”政策试点半年后，国土资源部、财政部、住建部、农业部、国家林业局最新发布《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求在全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的同时，把农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入不动产统一登记范畴。

在新型城镇化的背景下，破除农业户口、非农户口的藩篱，是为了推进城市化进程和填平不公出台的。在这个时候，实施农房纳入不动产的制度，一定程度上是和户籍制度改革的有效对接。而且从媒体报道来看，城市化进程中不可避免地出现过不少占用更多农民房屋和宅基地的实例，有地方依然会打着推进城市化的幌子窥视农民的那点财富，容易给农民带来伤害。

所以，农房纳入不动产、宅基地纳入不动产，意味着农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物和在城市里一样，也是不能随随便便就征收的，需要确保所有者的利益。中国农科院农业经济与发展研究所研究员胡定寰分析，这项政策出台的最主要意图就是保护农民的财产权益。

胡定寰：主要有三点政策上的原因。首先，现在农村有大量的外地资本进入农村土地市场，它们借助新农村的建设的能力，有些甚至用和地方官员的关系，大量的圈地，搞房地产投机。这种做法会严重损害农民的利益，会导致很多民事纠分。第二，我们国家的农民进程运作已经取得了很大的成效，有部分的农民长期居住在城市，也不一定要回到原来的农村，不一定需要原来的住房，因此完成了登记和发证以后，就可以合法的上市。这样有人特别是他们的邻居可以买住房。第三，在大数据时代，有利于政府掌握微观数据，以便作出更多的宏观的政策服务。

关于此话题，经济之声特约评论员、中国社科院农村发展研究所研究员李国祥对此评论。

经济之声：国家为什么要在这个时候出台政策，把农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入不动产统一登记范畴？

李国祥：不动产登记是国家早已部署一项工作，现在正是工作启动的重要时机。这是我们国家要长期经历一项制度，在十八届三中全会之后，进行全面深化改革，对农村房屋要纳入到城乡一体化当中去，进行登记。这为我们国家整体改革会提供一个非常重要的基础，也是我们国家改革的重要步骤、重要内容。

经济之声：把农房和这种宅基地上，建设用地上的建筑物放进不动产登记的范围，出于什么样的考虑呢？

李国祥：考虑是多方面的，重点则是与我们的农村改革，全面深化改革直接相关。我们在农村调查的时候，有的地方通过把房屋纳入到统一登记之后，农民的房屋的使用权就可以到银行做抵押了。如果过去不进行登记，有的房屋到银行贷款的时候作为抵押物，银行不放心，如果银行派人测量、去看，这个房屋是不是他家的，这就很难说清楚，也出现过农民拿自己房屋的使用权反复做抵押，这给银行带来了风险，这就使得银行不愿意用这个作为抵押物来给他进行贷款，所以它对盘活整个农村资源要素，特别像房屋、土地有非常重要的意义。当然农村的人口在变动，农村的房屋呈经营态势，允许试点，在集体内部可以进行交易。当然，如果将来进行交易，需要登记，过去我们在农村调查的时候，农民说你们的城里的房屋有房产证，那么我们农村的房子为什么不能做抵押，我们在交易的时候得不到法律的保护，得不到确认。所以，登记是非常有意义的，这有助于更好实现农民的各项权利，也有助于更好把农村的房屋土地盘活。

经济之声：也就是过去银行认的是只认地，不认房，现在是地和房都需要认了。农房纳入不动产统一登记范畴，很多人把它和房地产税联系在一起，认为下一步征收房地产税时会把农房纳入其中。对此，中国农科院农业经济与发展研究所研究员胡定寰认为，对政策的解读还是应该集中在保护农民财产权益上。

胡定寰：我们政府现在手上并不缺钱，我们政府更需要的就是帮老百姓办事，支持老百姓同时得到老百姓的支持，得到民心所向，所以说我想我们应该从好的地方去想。

经济之声：把农房纳入不动产统一登记范畴，将来这些房屋会不会涉及到缴纳房地产税的问题？

李国祥：把农民的房屋纳入到不动产登记当中，跟房产税关系不是很大。首先，国家房地产税的立法还没有通过，哪些征税、哪些不征税，现在还不确定。国家长期以来都实行惠农、富农的政策，国家进入新时期以后，基本上都是让利给农民，不会对农民征地，不会对农民的房屋征房地产税。从长远来看，国家农村住宅、宅基地改革试点办法已经出台，如果农民过度占用宅基地，将来再试点的计划，就会采取有偿使用。有偿使用意味着跟房地产税不是一个概念，这只是对于多占的宅基地。对于一般的农户来说，宅基地是集体的，农户拥有使用权，使用权的获得是无偿的，为了将来能让农民集中使用宅基地，很可能会使试点就是有偿使用，农民把多余的宅基地通过市场转让的方式，给缺地或者没有地的农民，这是经济的调节手段。如今，农村有的家庭的宅基地非常多，有的家庭没有宅基地等问题同时存在。怎样分配宅基地，每一个农民、每个集体的成员都能够住上好房子，是我们将来主要考虑的。至于让所有农民都来交房地产税，这种可能性非常小，与国家的政策或者改革的初衷不相融，我们的目的还是想让农民得到更多的好处。

经济之声：还有一部分群体，宅基地上的建筑，除了农房之外还有小产权房，那么这个政策出台之后，对于小产权的影响是怎么样，是不是开了一个新的口子？

李国祥：我不是这样来解读，因为小产权房很复杂，超过了农民的范畴，属于农村集体的建设用地给城里人去买，或者非基地成员买，未来小产权房改革，目前没有定性仍然是设为非法的。

经济之声：现在登记会纳入到这个登记范围中吗？小产权房？

李国祥：现在还是把它局限在农民宅基地，就是作为集体成员的，小产权房很可能在集体土地上。

中国国际经济交流中心专家马庆斌认为，全面推进农村宅基地使用权登记颁证，在法律制度层面上为了维护农民的权益做了一项保证，同时为未来在全国层面加快构建更加全面的城乡一体土地管理制度积累经验。农村和城市的土地一样，都是有所有权或者明确的使用者，需要在市场经济条件下实现要素真正自由、平等地流动。

关键词：农房，不动产登记，登记发证，农民集中，农民宅基地，小产权，房地产税