调查：买车位不如租划算 收管理费是否合理？

26日，郎茂山路一小区业主杨女士购买车位后，每月再交100元管理费。 记者高歌 摄

买了车位，停车为啥还要交钱?近日，本报新闻热线接到部分小区业主打来电话，反映小区车位管理费问题。记者走访济南多家小区，发现其车位管理费收费标准不同，具体实施办法也有差异。车位管理费价格谁来定?收费有无统一标准?本报对此展开了调查。

业主不满：买车位反倒不如租划算

2009年，杨女士在郎茂山路的一小区买了一套房子。近期，她打算买车位，“这边车位倒挺充足，不少其他地方的业主盯上了这里的车位，我担心再不买就没了。”

然而，就在买车位的节骨眼上，杨女士发现了一个大问题：按照物业目前的收费标准计算，同样是一个使用40年的车位，买比租竟要多花几万块钱。造成买不如租这一局面的关键就在一笔“车位管理费”上。

杨女士告诉记者，她小区物业通知大家，购买停车位的业主每月每个车位需交纳100元管理费。“我算了一笔账，买一个车位怎样都会超过10万块，一个月的车位管理费是100块，40年的车位管理费就是4万8千块。租一个车位一月要交300块，这样租40年要花14万4千块，总数肯定比买车位少。10万块存银行一年也有两三千块利息。40年也有好几万块了。我觉得，如果没有车位管理费，虽然两者价差并不大，但租金价格存在不确定性，这样算下来买车位相对还是划算的。但是加了车位管理费买比租明显就不划算了。”

她表示，物业为了收取车位管理费采取捆绑措施，不但用了停车位的业主要交钱，买了车位还没使用的业主也得交钱，交完钱后会给我们一张卡，车主刷卡进出停车场，不交钱就没卡。

行情调查：管理费从几十块到几百块不等

23日至26日，记者调查了多家小区，发现很多小区都有类似规定，买了车位还要每月收取管理费，但收费的标准却差别很大。

市民冀先生是文化东路万豪国际的业主。他告诉记者，该小区车位管理费为每月每车150元。天桥区舜景花园业主称车位管理费为每月每车100元。刘长山路一小区物业称，其配套车位为地下车库，租赁车库的月租金为每车240元，车位管理费100元，购买车库的业主也需交纳每车100元的车位管理费;刘长山路另一小区物业介绍，小区配套是地下车库，且均是立体车库，租户每车月租金200元，车位管理费100元，买车库的业主每月车位管理费也是100元，除此以外，还有小区规定，购买或租用车库的业主还需交纳每月20元的特殊机电设备维保费用。

记者从巴黎花园物业了解到，根据产权关系的不同，小区停车位分为车位和车库两种：车位大多在地面，租赁车位每月收取230元，均不收取车位管理费;地下车库也分租赁和开发商出售两种，租赁车库每月收取100元管理费，开发商售出的车库每月收38元服务费，开发商出售的车库均价为每户17万元。腊山附近一小区物业告知，其小区停车位分租赁和开发商出售两种：由开发商出售的停车位，物业每月收取车位服务费38.5元;租赁停车位的物业每月收取240元租金，并另收车位服务费38.5元，用户每月共交费278.8元。世纪佳园物业表示，小区停车位也分车位和车库两种，租赁地面车位的业主每月每车需交110元车位管理费，租赁车库的业主每月每车只需交38元，购买车库的业主车位管理费也是每月每车38元，其车库售价为每户11万元左右。

文化东路中建文化城物业称，其车位均价在12万元左右，租车位月租金为每车400元，两者都得交停车管理费，费用为每月每车50元。济南九州春天是单位宿舍，其车位管理费收费标准为每月每车35元。

政策依据：收车位管理费是否合理?

为何要收这笔费用?物业的解释大同小异。“停车场有人照看，理应支付一定费用。”有物业工作人员介绍，物业收取的管理费实际上是服务费，购买车位与交服务费并不冲突。地下车库每天都需要灯光照明、保安巡逻、日常的保洁等，这都需要一定的成本。

对物业是否有权收取停车管理费这一问题，记者采访了济南市物价局。物价局的工作人员称，2004年的168号文件《济南市物业服务收费管理实施办法》中就曾有关于收取地下停车位看管费的规定，要求收了看管费后物业对车辆出现的意外负相应责任。目前，济南市小区停车服务执行的是《济南市住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格 (济价费字[2012]77号)》和《济南市普通住宅共用车库停车服务标准》。

根据规定，小区停车收费可被分为两类，地下停车和地面停车。地下停车主要适用于新小区，专门指地下共用车库。济南市制定了车位管理费政府指导价，在没有业主委员会的情况下实行，基准价格为35元/辆/月，下浮不限，可上浮10%，即最高收费每月38.5元。业主委员会成立后，与物业协商定价。业主对汽车有看管要求的，应与相关单位另行约定。地面停车则主要适用于老小区。济南市现在有两种情况。部分小区沿用了2012年前的管理条例，每月收取住户60元停车看管费。另有部分小区使用了2012年版山东省物业管理条例。新条例规定，地面停车位的产权属于业主，长期使用、占用场地使用费的决定权在业主，由业主决定费用。业委会成立前，物业、街道办事处及开发商召开联席会议，拟定车位规划、使用方案及收费标准，经三分之二业主同意后方可执行和收取费用。

模糊地带：如何收费业主参与困难

有业主反映，虽然小区有过业委会，但不久就名存实亡了，停车看管费到底是怎么定价的，多数业主并不知情。另外，还有业主反映，小区车位分许多种，有证件齐全的真车位，有无证出售的假车位，还有各类租赁车位，停车看管费是否有区别，物业的划分也不清晰。

在调查过程中，记者发现，小区将不能出售的车位通过以租代售的形式“卖”给业主已成常态。而这类车位的停车看管费去了哪却难有说法。需要提示的是，几乎所有小区的规划图纸中都会留存一部分空地，主要在楼间距和消防通道，有开发商或物业将这部分空地划为车位或租或卖。但这部分土地的使用权应当属于全体业主，其他任何单位和个人都无权出售。地块的使用收益应划入物业维修基金。

地下车位的产权归属也较为复杂。一要看土地出让金是谁交的，有无单独的国有土地使用证;二要看有没有计入公摊，购房者房款中有无分摊;三是它以什么方式立项的，是否属于单独立项和规划;四是看谁投资的，谁投资产权归谁。以地下防空设施改造后作为车位使用的，或已作为公摊面积被小区业主分摊的，也只能出租而不能买卖。取得的收益应当归小区维修基金。

按照《山东省物业管理条例》第51条规定：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。济南市2012年77号文件规定，车位场地使用费标准须在不超过住在小区共用车库内车位租赁费(车位租赁费基准价格为每月220元)70%的范围内确定。车位场地使用费是全体业主所共有的，主要用于补充相关物业管理区域的专项维修资金，其中物业可按照不超过20%的比例提取停车服务费。有专家分析，总体来看，条款规定仍比较模糊，对违规行为缺少监管措施，且车位产权未有公示机制，广大业主难以知晓，建议尽快出台更细化的配套法规。

关键词：车位产权，全体业主，开发商，山东省物业管理条例，维修基金，地下车库