专家刘磊谈:北大教授钱理群卖房养老为哪般?

　　近日,关于国内人口老龄化和退休延迟的讨论一度成为网路上的热点,因为有消息称退休年龄要延迟至65岁之后。人们纷纷讨论,这么大年龄,已经无法通过劳动去交养老保险,如何让自己的晚年生活更加安心?日前,北京大学著名教授钱理群酝酿住进养老院的消息引发社会热议。

　　钱理群被誉为是上世纪80年代以来中国最具影响力的人文学者之一,是学界标杆级的“知识分子”,然而,今年“钱老正酝酿入住养老院”的消息让舆论错愕——事实上,钱老早已经卖掉了原来的房子,于今年6月底入住了昌平区一家养老社区。很多评论都为钱老惋惜:学界泰斗,缘何“沦落”至卖房养老?不是有退休金吗?然而,养老院每月住宿费大约要2万元,钱老卖房也是无奈之举。

　　刘磊- 中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师

　　那么,人们传统观念中的,靠自己居住的房子来养老的方式,从钱老的遭遇中,就可以看出并不靠谱了。中信银行试点以房养老10年光景也无法形成普及的成功范例,最后是转嫁给保险公司重新探索以房养老之路。为什么国际通行的倒按揭模式的养老模式在中国施行就那么难呢(澳洲、日本、美国、欧洲通常模式)?不妨看看国内银行的贷款和住房道按揭会有哪些限制呢?

　　申请人需要提供房产,但最多只能获得不超过评估值60%的贷款;

　　国内房地产价格未来呈现下行预期,收益不能得以稳定保证;

　　申请人还需要提交拥有第二套住房的材料,也就是说申请“以房养老”业务的老人和子女至少需要拥有两套住房;

　　每月养老金支付最高额只有1万元人民币,不足以应付特护病房和未来可能需要的高额医疗护理等需求;

　　然而,参考发达资本主义国家成熟的房产市场和养老体系,发现房地产(不动产)依然是最佳养老配置的资产和财富,只不过他们应用的方式和价值体现和中国不同罢了。就以澳洲为例:澳洲统计局的资料显示,目前年龄在55岁以上,退休以房养老的比例占到65%;租金收入超过10万澳元的比例有5%,对比来看:

　　1)观念的引导比操作更加重要,即国内发展商还在宣扬“落伍”养老地产的时候,海外成熟的观念是以房产的被动收入建立老人用以养老的永续资金,而非一个环境优雅、舒适的大房子用来自己居住。

　　2)选择专业及专家服务至关重要。国内欠缺管家式的专业服务机构和具有专业资质和经验的专业个人,因此,可以在海外进行房产投资作为弥补。

　　3)选择能够长期、长效、稳定、有租金收益的不动产作为抵押,是优中之选;对于老人而言,没有收入的自住房不重要,而是需要有能提供老人可以在全世界任何角落和国家提供养老生活、医疗等保障的收入来源。

　　那么这种“以房养老”的理念有没有操作性呢?笔者以一个实例来说明:

　　王先生,35岁,10年前,贷款50万澳元、首付50万澳元买入两套价值50万澳元房产(选用只还利息不还本金的按揭方式),租金回报率是5%—6%。王先生持有该物业7 年时间,其资产翻了一倍,增值到200万澳元,产生100万的净值产,按出租回报率5%、贷款利率4.5%计算的话,获得5 万澳元租金净收入。(来自澳洲物业监察部(APM)的统计数据为证:从1960年开始,每7—10年澳大利亚的别墅中位房价就会翻一倍,直到今日的50年后,澳洲别墅类房产的增值周期一直遵循这样的规律,估算下来平均每年的中位别墅房价增长约为10%。

　　如果王先生把这份收入用于养老和退休生活,现在35岁,想55岁退休,在20年的时间里可能会经历两次房产循环周期,到退休的时候,该房产所带来的租金收益可能会超过10万澳元,已足够王先生晚年生活的需要了。这就是通过房产投资,安排退休基金储备,实现广义“以房养老”。

　　抛砖引玉的说,要使不同的房产投资理念的充分发挥,需要不同的栽培土壤和应用环境,如果要充分体现自住安排退休或教育基金的理念,需要这个国家的房产市场满足以下条件:

　　(1)该国家的房产市场的涨跌周期相对稳定,例如:7—10年一个循环周期;

　　(2)该国家的某类房产类型的增长率比较稳定,例如:房产年平均年增长率为7%—10%;

　　(3)租金回报率相对稳定,空置率低,且租金的年平均增长率与房价增长相对同步;

　　(4)银行的贷款利率变化幅度与租金回报率保持同步。

　　在满足以上条件的情况下,就会产生可以维系投资者体面地退休生活的经费。我们就把这种含有经营理念、不仅仅着眼于自住或者变卖来实现养老金的“以房养老”,称为“广义的以房养老”。要想实现这样的财富自由和颐养天年的晚年生活,就要充分应用该理念,需要未雨绸缪、提前规划和安排,把握房地产的上升周期,积蓄更多的被动现金流,从而实现“广义的以房养老”和终极财务自由的目标。更多专家资产配置和投资分析讲座,时间:2015年10月25日(周日)下午13:30,地点:上海市静安区威海路500号上海四季酒店五层VIP8厅。

　　作者简介:中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;著名离岸资产配置专家,畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》作者;个人微信帐号:"Victorliulei" ;清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师。

关键词：北大教授钱理群,卖房养老,刘磊