地产股回调“响应”调控 机构博弈场外杠杆趋势

　　自9月30日晚间至10月10日，短短11天时间，连续21城出台调控措施。

　　回顾刚刚过去的国庆长假，楼市限购末班车上，各路资金狂奔——有人辞官归故里，有人漏夜赶科场。

　　市场聚焦一个问题：接下来，资金是选择楼市，还是改道股市？

　　现实是：国庆节后首个交易日，股市开门红，上证综指收盘涨1.45%报3048.14点，深成指收盘涨1.65%，报10741.69点。

　　值得注意的是，房地产板块遭受重挫，房地产指数(886057.WI)下跌1.40%。市场普遍认为，这与多地密集出台楼市调控新政有关。

　　此时，各大机构纷纷为股市打气。申万宏源(000166,股吧)喊出，不买房就买A股，10月或现短暂弱反弹；前海开源首席经济学家杨德龙喊出，楼市泡沫明显，炒房不如买蓝筹；博时基金首席宏观策略分析师魏凤春喊出，在消化地产政策的冲击之后，股市后续仍有较为坚实的支撑，周期以及金融行业可能因此受益。

　　不过，也有机构持相反观点，玄甲金融投研总监衷亚成告诉记者，“预计资金未来将逐步从股票市场撤出。”

　　　资金潮蜂拥楼市

　　此前的A股的房地产板块表现亮眼。Wind数据显示，截至10月10日，最近三个月房地产指数上涨了12.54%。

　　而楼市表现得更加疯狂。仅在7天国庆长假，大量资金蜂拥楼市，创下54个主要城市网签商品房住宅4.18万套，远高于前两年纪录。

　　对于今年大量城市的楼市暴涨，中原地产首席分析师张大伟说，“这一轮市场出现恐慌暴涨的三大‘神器’是资金潮+资产荒+财富效应：天量的信贷+优质资产缺少+房地产很多人赚钱了。”

　　一位广州民间放贷行业人士告诉记者，今年银行、P2P平台、小贷公司，以及民间私人放贷等行业，都积极为购房者提供资金。“房贷市场上分三类：一类是银行贷款，房贷利率在市场中最低；另一类是小贷公司、P2P平台，房贷利率一般在15%-24%；第三类是私贷，部分人急需资金周转，他们没法从银行、小贷公司、P2P平台获得贷款，私贷的月息是2.5至3分，一般借款期限是两至三个月。”

　　来自银行的贷款数据显示居民购房杠杆惊人。央行最新统计显示，8月住户部门贷款的中长期贷款(注：基本相当于住房按揭贷款)增加5286亿元，占当月人民币总贷款的55.71%。它在7月4773亿元的基础上又增加了513亿，为楼市又加添了一把火。

　　对此，海通证券(600837,股吧)宏观团队姜超表示，今年，居民拼命贷款买房，居民月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国2007年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限。

　　与此同时，除了银行房贷之外，一些银行或是互联网金融平台推出的房产抵押贷款、消费贷等业务，给房贷融资再添加杠杆。

　　事实上，房产抵押贷款、消费贷等都不允许用来买房，但在实际操作中，由于无法监控资金用途，这些资金却大量流入楼市。

　　这笔非正规军团的数据无法统计，有代表性的是盈灿咨询提供的P2P平台的数据：2016年1-8月，共有773家P2P网贷平台涉及房贷业务，成交量为1256.50亿元。其中涉及房地产抵押贷款的平台约有200家。

　　　钱进股市OR楼市？

　　国庆长假期间，楼市成交量刷新高点，大量资金集结的时候，也有资金开始逃离楼市。业内认为，逃离楼市的资金主要是高杠杆炒楼的投资客。

　　但在限贷的城市，国庆7天楼市资金出现了两极分化。

　　一方面，部分城市抢限购末班车推高了国庆期间网签成交量。数据显示，济南的签约成交量达到了3746套，同比2015年同期上涨了294%；东莞的签约成交量达到2275套，同比上涨243%；佛山签约成交量达到5063套，同比上涨571%；广州的签约成交量达到4213套，同比上涨557%；苏州也签约了2213套。

　　而另一方面，则是大量资金夺路狂奔。“在部分城市集中签约推动下，整体市场成交量同比明显上涨，但在这个基础上，包括南京、武汉、北京、上海等城市的成交量则出现了明显的下调。”张大伟介绍，从实际签约看，受到新政影响的20个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了40%左右。而且从限购城市看，购房人大量放弃购房意向的现象非常普遍。

　　“这一轮市场主要购房群体是投资和改善，这些人一旦预期房价涨幅放缓，就会快速离场。”张大伟告诉记者。

　　广州一位民间放贷行业的人士也表示，实施限贷限购新政的城市，有游资已开始离场，而刚需购房者的房贷风险不大，民间资金仍然随时愿意出借资金。

　　在此背景下，有业内人士预计，大量资金将不再支持炒楼，部分高杠杆炒楼的投资客将退出楼市。那么，这些流出楼市的资金是否会改道股市？

　　申万宏源表示，我们并不认为简单的地产股市资金搬家就能引发新一轮A股上涨。

　　东亚证券也以历史为鉴指出，过去两轮地产打压调控周期A股市场表现不佳，并无增量资金入市迹象。

　　衷亚成接受采访时也表示，资金未来流向需要视股票市场的热度，而热度又和市场是否有赚钱效应息息相关。

　　衷亚成甚至指出：“预计资金未来将逐步从股票市场撤出。”其理由是，一方面，房地产市场交易降温后，投机类资金短期内难以从楼市撤出，存量资金被困在不动产中。另一方面，从央行行长周小川讲话所流露的预期看，未来资金面并不宽松，这进一步抑制了股市的上涨。

关键词：地产股,回调,“响应”,调控