多地楼市调控措施继续升级 房价走势如何？

　　端午小长假期间，多地楼市调控措施继续升级。上海市出台措施，自6月1日起，存量房网签将增身份信息核验环节，如出售方与房地产权利人身份信息不一致，合同暂不能继续签订。广州多家银行近日取消首套房优惠利率。中国证券报记者在调研了解北京、上海等地楼市时发现，2017年3月份以来各地集中出台的调控政策，使得买房人群急剧萎缩，成交量下跌明显，不同程度地影响了期房、存量房、商住房的交易。眼下，买卖双方更多地关注楼市调控进一步发展动向。

　　楼市调控料向更深层次扩围

　　观望情绪浓厚

　　小何是北京某大型房屋中介机构负责销售昌平区南邵区域别墅项目的经纪人，端午节前夕，正值该区域某叠拼别墅项目预开盘，在记者以买房者身份致电该中介机构代理的几个别墅项目后，小何向记者推荐该处项目。据小何介绍，该项目由某上市房企开发，户型面积从200平方米到480平方米不等，预计交房时间为2019年下半年。

　　“从上周六到现在，已有两百多人排卡交付了意向金。排卡排得早，位置可选择多。”小何向记者极力推荐该项目，在该售楼处，记者看到，虽然正值端午节假期前的调休日，仍不时有客户前来问询，并有客户缴纳了排卡意向金。据该售楼处人员介绍，由于目前项目处于预开盘阶段，没有预售证，也还没有正式的报价，有购房意向的客户需要有100万元资产证明，并缴纳一定数量订金。

　　在已取得预售证的大兴区西红门区域某别墅项目，记者在5月27日上午看到，现场前来咨询的客户不多，但据售楼处人员介绍，由于该项目二期已于2017年2月开盘，目前仅存十余套可售。

　　据北京金房亿家信息公布的数据显示，5月21日至5月27日，北京市别墅一手成交共112套，较前一周减少6套。2017年1-4月，北京市别墅市场新增供应1129套，同比下降28%；成交2042套，同比上涨17%；成交面积51.59万平方米，同比上涨4%。有房地产分析人士对中国证券报记者表示，别墅等高端住宅项目由于人群定位较高，购买力强，买卖盘相对较为稳定，受政策调控影响较小。

　　相比于别墅项目呈现供小于求的情况，普通商品住宅、商改住项目等，无论是新房还是二手房市场，都出现成交量大幅下跌的状况。上述数据显示，北京市新房市场方面，5月21日至5月27日，普通住宅商品成交404套，较上周减少49套。

　　据链家数据中心显示，2017年4月，上海一手房成交面积约67万平方米，环比减少9.4%，同比减少30.8%；上海全市二手住宅成交量为1.55万套，环比下跌20.4%，同比下跌了9.4%，整体上海楼市4月成交创下了2010年以来的新低。上述地产分析人士表示，目前京沪等一线城市普通商品住宅较本轮楼市调控前，周均成交量数据出现30%到50%的降幅，调控效果极为明显。

　　5月29日正值端午假期期间，记者在上海走访时发现，无论是部分新开盘项目售楼处，还是房屋中介门店，人流都显得较为稀疏。门店和售楼处相关人员告诉记者，一方面由于端午假期，许多业主和买主安排了旅游行程；另一方面则是由于调控政策调高了买房准入门槛导致买盘萎缩，价格降幅并不明显，也使买卖双方观望情绪浓厚。

　　而在新房预售方面，由于上海采取了公证摇号等措施，一定程度上保证新房预售的公平公开。5月29日，上海进一步加强了调控力度。微信公众号“上海发布”称，上海市房地产交易中心发布公告，为进一步规范本市存量房地产经纪和交易行为，保障房屋交易安全，维护房地产市场秩序，自2017年6月1日起，存量房合同网签备案时，网上操作系统将增加身份信息核验环节，如出售方与房地产权利人身份信息不一致，合同暂不能继续签订，需由经纪机构与房屋出售方共同至房屋所在地的区房地产交易中心办理身份信息核验手续。

　　商改住项目概念型房源降温

　　较普通商品住宅的调控措施而言，商改住在一线城市的调控历程可谓一波三折。3月26日，北京住建委发文称，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。受此影响，商改住项目成交量断崖式下跌，全市日成交量在个位数到两位数不等，甚至还出现零成交情况。

　　小曹2015年毕业后选择留京，目前在一家国企金融单位就职，月薪在一万元左右，老公目前是研究生在读。由于双方都没有北京户口，社保也不够5年。“想着先买不需要户口和社保要求的商住房，只是想过渡一下，等将来有条件再换。”小曹对中国证券报记者说。

　　今年3月上旬，小曹夫妇决定出手位于朝阳区的某商住项目，“4.2万元一平米带精装修，首付100万元。地段可以，户型也还不错。”小曹表示，看完楼盘后，夫妻俩当即交了5万元定金。3月中旬，小曹夫妇去银行办面签。3月26日，小曹小许去项目售楼处交付首付，当天就走完了网签流程。“买完第二天，商住房就开始限购了。”小曹表示。

　　而与小曹在同一单位的小王，今年三月份也打算买商住两用房用作北京安家的过渡房。与小曹不同的是，小王夫妻看中了一套二手房，小王夫妻与房东签订了购房意向，由于二手房贷款和网签比一手房更繁琐，小王的房子在新政到来之前没有办好网签。对此，小王夫妇十分懊悔，看着各地不断上涨的房价，两人决定回老家买房。而被小王夫妻视为幸运儿的小曹夫妻，面对不小的还贷数目也是倍感压力。“作为我们这样的刚需，能住上商住房是很幸运，但以后想要换成普通住宅，只有将现在的商住房卖掉，才能不占首套房指标。”

　　陈小姐是某上市公司中层管理人员，由于已经解决学区房等家庭刚需，陈小姐在2017年2月入手了位于大兴区义和庄区域的某商住项目。陈小姐介绍，当时在该商住项目和位于朝阳区管庄区域的某楼盘二手普通商品房之间纠结，最终选择出手该项目。“在缴纳首付款的50%后，开发商同意可以分三次缴纳剩余50%的首付款，且承诺可以在一定期限内无理由退款，并可以额外获得10%的年化收益。”

　　3月28日，北京商住房全面限购后的第三天，该项目成为北京市建委首批被点名违规宣传“商改住”的项目。“这些情况一出现，整个人就成了热锅上的蚂蚁。”陈小姐对中国证券报记者表示。由于担心购买后无人接盘，也担心居住条件得不到保障，许多业主开始通过咨询律师、与开发商谈判等手段解决问题。“整个4月都比较焦虑，开始托亲朋好友打听情况。”陈小姐表示。

　　5月23日，北京市住建委通过官方微博“安居北京”发布《<关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告>的几点说明》称，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。已购买的商办类房屋，可出租且不限定出租对象；也可销售但购房人应符合政策要求。

　　陈小姐表示，目前开发商已出台了相关退款措施，也有部分业主愿意继续入驻。“等退款到位，就不碰商住房了，将继续挖掘普通商品房的投资机会。”陈小姐说。除了商改住、别墅等住宅类型外，记者在采访中发现“学区房”、“环京房”等概念型房源，均出现了量价齐跌的现象。

　　伟业我爱我家市场研究院经理孔丹对中国证券报记者表示，从三月份多地集中出台限购等措施后，一线城市如北京上海的交易量跌幅最为明显，房价也有所松动，燕郊、固安等环京区域波动则更为剧烈。但孔丹表示，根据我爱我家监测的相关数据显示，目前总体价格大约调降在6%左右。“随着交易量的持续回落，未来房价还将迎来更明显回落。”孔丹预测。

　　对于楼市交易量下降，房地产中介机构应对各有不同。一家大型中介机构高管对记者表示，大型中介机构经历过楼市的多轮调整，相对来说经验较为成熟。尽管楼市调控趋严，量价齐跌趋势明显，但仍存在一定的投资机会。

　　面对加速冷清的市场，地产分析人士告诉记者，个人直接投资楼市，面对政策调整，抗压风险能力较差。未来应加强通过基金、股票、债券等方面，间接投资楼市，拓宽房地产行业的投资渠道。

　　克而瑞信息集团研究员杨科伟表示，在当前整体市场热度从一二线城市转至三四线城市、热点区域转至非热点区域、新房市场转至二手房市场的背景下，预计楼市调控将继续向更低层次及前期非热点区域城市扩大范围，且不管是新房还是二手房市场管控也将愈加严格。(记者江钰铃实习记者董添曹帅)

　　上市房企多元化发展谋转型

　　4月以来，房地产上市公司剥离房地产主业、布局新产业的公告频出。上市公司经历年报、一季报业绩报告压力后，暂时并不存在出售资产获取高额收益的动力，而此时出售资产布局新产业更引人关注。

　　打造新利润增长点

　　中弘股份5月25日公告称，公司作价4.12亿美元通过下属境外子公司NEO DYNASTY以现金方式，向衍昭收购其持有的A&K公司90.5%股权，此次收购完成后，中弘股份将正式控股A&K。据悉，A&K公司是全球顶级私人定制高端旅游服务商。公告称，A&K的行业经验和优势有助于完善公司在文化旅游产业链的布局，提升公司在文化旅游的行业地位和市场竞争力。天风证券称，未来上市公司与标的公司之间协同效应有望逐步发挥，在占据目前发达国家高端旅游市场的同时，计划新开发的亚洲新兴市场高端旅游业务，有望成为公司重要的利润增长点。

　　荣盛发展5月26日公告称，公司控股子公司康旅投资拟投资170亿元，与河南修武县政府签订协议，合作将云台古镇项目打造成国家4A级旅游景区，并共同建设修武县特色商业区等相关项目。5月22日，荣盛发展公告称子公司康旅投资与河北省承德市御道口牧场管理区签订《御道口牧场全域旅游暨建设国际康养旅游度假区合作协议》，实现了国际康养旅游度假区的转型。

　　5月以来，上市房企涉足产业基金的公告屡见不鲜。万科A5月23日公告称，出资50.31亿元与专业投资机构成立两只商业基金，用于收购旗下42个商业项目，并将打包由印力集团统一运营管理。云南城投5月19日公告称，公司拟以25.88亿现金参与设立城镇化并购基金，推动公司战略布局从西部地区向长三角、珠三角、京津冀等经济发达地区转变。华发股份5月13日称，全资子公司珠海华发华宜拟出资1,745万元与珠海华金领创、珠海铧盈共同发起设立规模为2,745万元的华金文化传媒专项股权投资基金。公告称，基金将聚焦于广告创意行业具有一定知名度和美誉度、创意策划能力强、专业化程度高的优质企业，有利于公司打造新的利润增长点。

　　逐步剥离房地产主业

　　中茵股份5月15日公告称，公司拟将公司名称变更为“闻泰科技股份有限公司”，2017年初公司完成重大资产重组后，主营业务发生了重大变化，公司所处证监会行业也由房地产变更为计算机、通信和其他电子设备制造业。2017年中期业绩预告称，公司预计上半年累计净利润大幅增加，发生重大变动原因系于2017年公司正彻底实现计算机、通信和其他电子设备制造业转型，子公司闻泰通讯销售额大幅增长。为加速剥离房地产业务，截至2017年2月，公司已完成连云港中茵等多项股权过户手续，处置以上公司股权在当期确认了投资收益。2017年一季度，营业收入、利润中通讯板块新业务占比超90%。

　　宜华健康日前公告称，子公司拟以现金2.28亿元收购杭州养和医院有限公司、杭州慈养老年医院有限公司和杭州下城慈惠老年护理院三家医院60%股权。公司由此正式进入专业医疗护理和临终关怀等细分行业领域。兴业证券称，公司已经彻底剥离房地产业务，向养老医疗行业转型顺利。公司作为医疗养老全产业链布局的稀有标的，公司资源整合带来的协同效应以及在大健康产业链上的进一步延伸。

　　万业企业4月29日公告称，公司拟将持有的湖南西沃100%股权及相关债权整体转让给长沙创润，转让价格为15.98亿元。平安证券称，万业企业继2016年转让上海爱佳项目后，持续逐步剥离地产项目。本次转让完成后，公司将获得一次性转让收益8.98亿元，影响当期净收益约7.4亿元，为公司2016年净利润的103%，将大幅提升公司2017年整体业绩，同时为公司战略转型进一步夯实资金基础。(实习记者董添)

　　上市房企业绩分化趋势料凸显

　　Wind数据显示，截至5月29日，沪深两市共计有23家房企率先公布了2017年中报业绩预告，其中13家公司预喜，占比61%。9家公司业绩预减或亏损，有3家公司更是出现首亏，而房地产收入下降则成为亏损主因。虽然23家房企尚不能代表A股130多家房企的整体表现，但从目前数据来看，行业仍然维持较好的盈利性，上市房企间的业绩分化将愈发明显。

　　行业集中度加速提升

　　从日前公布2017年中报业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较大，万科、保利等大型房企尚未公布年报业绩预告。在23家已经公布2017年中报业绩预告的房企中，业绩分化现象不容忽视：超过6成的上市房企预喜，深物业A净利润预增5757%，南国置业净利润预增超100%，而凤凰股份、大港股份、世荣兆业3家公司则出现首次亏损，房地产收入同比下降成为首亏的主因。

　　凤凰股份中报预计累计净利润可能为亏损，公司表示由于目前公司财务费用较高，且在销楼盘集中在三四线城市，销售利润率较低。鉴于2017年1-3月公司的净利润为负数，预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损。

　　大港股份中报预计净利润约为-1800万元至-1300万元，公司表示，部分子公司经营未有好转迹象，减值准备计提增加。而在一季报中公司透露业绩下滑的原因主要是房地产同比收入下降、公司建材板块亏损加大。

　　而在预喜公司中，深物业A中报净利润预估2.97亿，预增5757%。公司表示，业绩发生大幅变动的原因，是公司上半年结算了部分前海港湾花园项目(深圳)，使得公司上半年合计实现房地产业务收入以及项目综合毛利率比上年同期大幅提升。

　　南国置业中报预计净利润为956.36万元至1147.63万元，上年同期为478.18万元，同比增长100.00%至140.00%。公司预计本报告期房地产项目交付结转较上年同期增加，因此归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比有所增长。

　　中国指数研究院指出，2016年在房地产市场去化加速、资金宽松等良好环境的催化下，房地产上市公司的分化态势加剧。一方面，大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下，强者恒强；另一方面，中小企业融资难度加大，只能断臂求生或退出市场。在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下，行业集中度加速提升已成为必然。

　　龙头房企优势逐步凸显

　　2017年一季度，房地产行业136家上市房企共实现营业收入2,077.54亿元，同比增加9.14%；共实现净利润194.07亿元，同比增加45.9%。其中73家房企实现营收同比增长，91家公司实现净利同比增长，50家公司净利润同比下降，其中有31家上市房企报告期内显示为亏损，主要集中在中小房企公司。

　　一季度，全国多个城市出台紧缩性调控政策，并从以往的一线及二线重点城市延伸至环一线周边的三四线城市。在此背景下，无论是营业收入还是净利润，一些品牌房企的优势越来越明显。

　　记者通过梳理A股一季报数据发现，老牌房企“招保万金”业绩表现强劲。除万科一季度净利润下滑外，其余三家都是增长，其中金地集团和保利地产的净利润同比增长幅度超160%。

　　万科一季报显示，公司实现营业收入185.9亿元，同比增长27.2%；净利润为6.95亿元，同比下降16.5%。万科董事会秘书朱旭表示，一季度结算规模有限，一季度净利润变动对预测全年业绩的参考意义并不大，预计公司2017年全年净利润同比仍将保持增长。此外，绿地控股、华夏幸福等大型房企一季度均实现净利同比明显增长。

　　据2017中国房地产上市公司测评研究报告指出，在当前周期下，集中度持续攀升已成确定趋势，行业加速洗牌，并购与重组成为行业关键词。尤其当资源越来越有限，获取难度和成本不断提升的情况下，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力等优势的龙头上市房企更能脱颖而出，中小房企的发展和生存难度将逐渐增加，被重组或谋求转型概率增大。

　　中银国际在研报中表示，随着调控政策的持续出台和加码，今年销售增速下行趋势已体现在房企一季报中，行业难免进入周期性调整。同时，二线房企最新的杠杆率再创新高，显示其激进的扩张策略，而未来流动性的趋势性收紧或加大其财务风险。随着房企间分化格局越发明显，行业整合趋势也已初现端倪，未来行业集中度的提升将有利于负债率保持合理水平且资源禀赋较强的龙头房企逆势扩张。(实习记者曹帅)