银行房地产融资回表新趋势 开发贷周期性回暖

　　“地产类非标别说新增了，现在在做存量的出表，直接卖断也可以。”某城商行金融市场部人士表示对21世纪经济报道记者表示。

　　房地产行业在银行体系的融资路径已经发生较大变化。受监管收紧影响，银行相关非标自营投资和表外理财对接减少，相应贷款占所有融资的比重反而有所提升。

　　据Wind数据显示，截至2016年末，房地产企业国内贷款累计为2.15万亿元，占资金来源的15%；自有资金2.05万亿元，占房地产所有资金来源的14%。截至2017年4月末，房地产开发资金中，银行贷款累计为8800亿元，同比增加17%，占房地产开发资金来源的19%，较上一年末提升了4个百分点；而自有资金规模自2017年以来无显示。

　　特别是，银行表内的房地产开发贷回暖在上海地区表现明显。

　　央行上海总部4月信贷统计显示，当月上海地区房地产开发贷款增加1.6亿元，环比少增47.1亿元。其中，地产开发贷款减少8.3亿元，环比少减9.3亿元；住房开发贷款减少13.6亿元，环比分别多减36.1亿元。

　　尽管增量环比有所下降，但整体而言，上海一季度房地产开发贷款增加366.9亿元，同比多增267.3亿元。其中，住房开发贷款增加203.4亿元，同比多增506.4亿元。

　　而过去的2016年，上海的房地产开发贷款减少了764.2亿元，同比多减704亿元。

　　“这组数据不是意味着银行都在做新的房地产项目，而是要看到过去两年开发商拿了很多土地，今年进入建设期，所以开始从银行集中提取开发贷款。”某股份行上海分行对公人士向21世纪经济报道记者表示：“上海的这个数据还可以继续观察，估计不会持续太久。”

　　据该人士介绍，按照一般的房地产开发流程，开发商从拿地到可以进行房屋预售，一般需要2-3年，而到整体清盘需要4-5年。

　　“我们银行内部对于房地产相关融资目前是很谨慎的，白名单已经收缩到全国30强。一些排名靠前但很激进的开发商，比如广东和上海的某几家房企，已经限制或基本不做他们的新业务了。”上述股份行人士透露。

　　多名受访银行人士均提及，大中小型房地产商在融资便利性上的分化已非常明显。

　　“武汉这边大部分银行执行严格的白名单制度，比如某家股份行的做法是进一家、出一家，中小地产商的压力很大，很难从银行拿到钱。”华北某股份行武汉分行人士表示，据其了解，当地过去通过银行贷款变相置换拿地资金的做法已基本行不通。

　　“对我们区域性银行来讲，当地好的地产商和好地段的项目大家都心知肚明，比如万科，一年在全国有很多项目，但在武汉就一个。所以对我们来说，白名单没有太大意义，从银行的角度，竞争也很激烈。”某城商行人士表示。

　　地产商“大鱼吃小鱼”的过程中，也催生了银行相应并购贷款的市场。

　　“从去年以来，我们有两类房地产相关贷款比较热：一是房地产并购贷款，就是给大房企收购小房企提供融资，这个行内比较鼓励；二是经营性物业贷款，就是拿商业地产做抵押贷款，把租金作为还款来源。”前述某股份行上海分行人士表示。

　　不过，就商业性地产信贷风险，有上海银行业人士透露，上海银监局已多次预警，商业地产仍面临“去库存”挑战。

　　截至3月末，上海辖内已竣工未租售商办楼面积达693万平方米，同比增长1.2%。一季度商业用房开发贷款新发生不良3亿元，关注类余额比年初增加4亿元。

关键词：银行房地产,融资回表,开发贷