京瑞集团CEO张佑康出席房地产百强论坛，共话行业百强研究成果

　　近日，备受瞩目的2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛在北京隆重召开。作为行业内的权威盛会，本次大会汇集了房地产领域的众多专家、企业领袖，共同探讨房产建设的未来发展、住房租赁市场的新动向以及行业的创新路径。

　　京瑞集团CEO张佑康作为行业代表受邀出席，与业内同仁共襄盛举。

　　大会上，主办方发布了备受瞩目的《2024中国住房租赁企业报告》。该报告通过深入的市场调研和数据分析，全面剖析了当前住房租赁市场的现状、特点和发展趋势。报告指出，随着城市化进程的加速和年轻人购房观念的转变，住房租赁市场正迎来前所未有的发展机遇。同时，报告也强调了在政策调控、市场竞争和技术创新等多重因素影响下，住房租赁企业需要不断创新和提升服务质量，以适应市场的变化。在此背景下，中指研究院启动“2024中国住房租赁企业综合实力研究”，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、运营能力强的住房租赁企业群体，鼓励企业持续提高运营效率，促进行业平稳健康发展。

　　从规模表现来看，住房租赁TOP30企业紧抓机遇，积极拓展规模，去年一年累计开业房源规模超百万间，房源储备丰富，地方国企借势保租房筹集实现持有规模提升，民企通过轻资产输出承接租赁管理业务，投资更专注优势区域，集中布局一线及核心二线城市，未来开业规模存在较大增长潜力。

　　从运营表现来看，住房租赁TOP30企业顺应多样化需求趋势，为不同租客群体提供与之相适应的多元化租房产品，不断升级“基础+增值+特色”的服务体系，精细化运营降本增效，积极打造企业差异化竞争优势，增强客户黏性。长租企业资管逻辑明显强化，保租房REITs持续扩容。

　　住房租赁行业发展趋势

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　　政策趋势

　　保租房筹集：保租房大规模筹集背景下，“十四五”后半程仍是企业涉足长租领域的重要窗口期。

　　自上世纪90年代起，我国便逐步确立起“保障+市场”双轨并行的住房供给策略。特别是在1998年房改后，商品房市场呈现出蓬勃发展的态势。随后，随着2016年“租购并举”住房制度的深入实施，我们的住房保障体系及租赁市场得到了更为完善的发展。

　　当前，“十四五”规划已步入后半阶段，保障性租赁住房的筹集工作取得了显著进展，完成率已接近七成。展望未来两年，仍有297万套（间）的保租房筹集任务等待完成，任务量依然相当繁重，这也为企业进军长租公寓市场提供了良好的契机。鉴于当前我国房地产市场供求关系发生的深刻变化，预计“十四五”之后，保障性租赁住房的筹集规模将逐渐缩小，特别是新建规模将明显减少。届时，租赁市场将进入存量整合的新阶段。可以预见，未来将有更多个人房源转向机构房源，推动租赁市场机构化率的提升。而随着机构化率的上升，市场竞争也将变得更为激烈。

　　2.金融政策支持：金融支持体系愈发完善，住房租赁商业模式逐渐清晰，投资回报有望提升

　　2023年，随着金融政策的密集出台，住房租赁领域已初步形成“私募基金+信贷支持+公募REITs”的金融闭环。展望未来，市场化长租房更有望纳入公募REITs试点，金融闭环将持续完善，租赁住房项目的商业模式日渐明朗。这样的金融支持不仅能够显著提升租赁项目的投资回报率，更能有效缩短投资回收期，从而激发租赁企业的投资热情。

　　据中指研究院数据显示，我们以2023年成交的某保租房用地项目为例进行模拟分析，信贷支持政策对租赁项目自有资金投资回报率的影响显著。在没有信贷支持时，自有资金IRR为5.55%，静态投资回收期长达22.1年；而得到信贷支持后，IRR跃升至8.64%，回收期则缩短至15.7年。

　　住房租赁贷款利率对项目的投资收益率和回收期具有显著影响。例如，2023年1月推出的1000亿元“租赁住房贷款支持计划”中，租赁住房购房贷款利率原则上控制在3%以内。根据案例项目的敏感性分析，贷款利率每下降20个基点，自有资金IRR就提升约0.5个百分点。若纯租赁用地的开发建设项目贷款利率也降至3%以下，自有资金IRR更可高达10.11%，静态投资回收期也将缩短至约13年。这表明，住房租赁市场的金融支持不仅增强了投资回报的吸引力，更提高了资金的运作效率。

　　02

　　市场趋势

　　租金走势：预计租金将保持平稳，租金房价比提升带动长租公寓运营价值凸显50个主要城市的住宅平均租金出现了轻微的0.30%的下跌，但总体来看，租金走势仍然保持平稳态势。

　　随着房价预期的减弱，租金与房价的比例逐渐上升，这进一步凸显了长租公寓的运营价值，预示着其在未来市场中的潜力与重要性不断上升。

　　2.需求趋势：短期收入预期下降，租客价格敏感度提升；长期改善性租赁需求潜力较大租客画像：集中式长租公寓主力客群特征为高学历、未婚、本地租客。集中式公寓租客学历更高，集中式公寓租客婚育比例较低。

　　短期看来，集中式长租公寓的租客因收入预期降低，对价格的敏感度有所上升，导致租赁需求呈现出短期降级的趋势。

　　租客们对租金水平的关注度逐渐提高，集中式公寓在运营过程中需更加关注租客的续租情况，确保满足实际需求。

　　除了周边配套、临近地铁和通勤距离这些共同关注的因素外，不同租客在计划租住不同类型房屋时，所侧重的因素也有所不同。

　　从长期来看，仍有部分租房人口的居住环境不尽如人意，这为改善性租赁需求提供了巨大的潜力。据了解，约有700万户城镇家庭目前租住在非成套住房中，他们潜在的居住环境改善需求为住房租赁市场的长期发展提供了有力的支撑。这表明，随着人们对居住品质要求的提升，改善性租赁需求将持续增长，为市场注入新的活力。

　　此外，大会还就政策影响、市场趋势等议题进行了深入探讨。与会嘉宾普遍认为，未来房产建设将更加注重可持续发展和绿色环保，企业需要加强自身的适应能力和创新能力，以应对市场的变化和挑战。

　　/ END /

　　本次大会的成功举办不仅为房产建设领域的发展提供了有益的参考和借鉴，也为住房租赁市场的健康发展注入了新的动力。作为青年企业家，张佑康凭借其敏锐的洞察力和前瞻性的思维，为京瑞集团在房产建设领域取得了不俗的成绩，展示了京瑞集团在房产建设领域的领先地位和卓越实力。

　　未来，京瑞集团将继续秉持“让住房更美好”的愿景，不断推动房产建设的创新与发展，为行业的持续进步贡献自己的力量。同时，我们也期待更多的企业能够加入到房产建设和住房租赁的行列中来，共同推动行业的繁荣与发展！

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