房产专家刘磊解析:央行“双降”,楼市“霜降”

　　央行降息一向毫无征兆。10月23日晚,中国人民银行决定,自2015年10月24日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低社会融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整。值得注意的是,此次利率调整,个人住房公积金贷款利率保持不变是首次,这预示其贷款利率已经见底,难有继续下跌的空间。

　　对于此次降息对于房地产市场的影响,舆论普遍认为,于购房者,经过央行六次降息后,百万房贷每月比一年前能少还近千元;于开发商,表面上看将进一步降低房企贷款、融资的难度;且第四季度是房企冲业绩的时候,这个时候继续降息,能够鼓励购房者积极入市。

　　然而,笔者认为,这些看似是楼市的利好,实际上可能带来楼市的“霜降”,吹响“逃离楼市”的最后的号角。

　　刘磊- 中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师

　　高企的库存量:房地产市场无法回避的痛

　　根据统计,截至8月底,中国住房库存4.3亿平方米,比2014年同期增加15.7%。国际货币基金组织(IMF)统计,2014年中期,中国房屋库存规模相当于4个月销售量,而地方城市库存量则超过了2年的销售量。

　　在政府一系列房地产救市政策刺激下,今年4月份以来国内一些城市的住房市场出现回暖的迹象。8月份总销售额较2014年同期增长15.6%,今年前8个月已完工但未售出的房屋建筑面积增长了15.7%。住房销售增长了,但仍然高于库存的消化速度。原有的住房库存并没有减少。

　　此外,还应该考虑到的是,统计数据预计要比实际住房库存小——一方面可能会有地方政府的漏报、瞒报,另一方面,小产权房、五证不齐的待售商品房、二手房市场的待售房产都未能纳入“待售新建商品住房”的统计中,这才是导致当前不少城市待售商品房去库存化的过程中,尽管销售形势有所好转,但成效依旧寥寥的深层次原因。

　　更少的人口,更少的需要

　　房产收益的实现,或者说过去中国房地产市场高速崛起,除了释放“改革红利”“开放红利”,最主要的就是上世纪90年代开始大规模城市化带来的“人口红利”。城镇化需要大量的适龄劳动力,他们对于住房可以说是刚性需求,而且相对于当时的房价,这些“刚性需求”具备很强的购买力。正是这样的“人口红利”形成了房地产市场的“黄金时期”,使得房企高投资和房价高增长的环境得以为继。

　　2012年,中国劳动年龄人口首次减少,之后几年持续下降;尽管目前决策层出台一系列鼓励生育的政策,但是老龄化社会趋势势不可挡,未来这种下降趋势将持续,中国正在迅速失去其高速城镇化过程中产生的人口优势。

　　另一方面看,房价在过去十年中高速上涨,带动的是整个社会的经济活力,极大的拉动了相关产业和地方财政的增长。然而,过度增长就是过剩,当房价收入比高到普通老百姓需要辛辛苦苦一辈子才可以购买一套房子时,就算不用“触顶”这样绝对化的判断,未来房地产增速也会减缓。看看2014年以来的房地产市场行情就知道了,虽然局部地区房地产回暖,但从房地产市场供给、新开工指标、房地产商购置土地即待开发土地指标等方面看,房地产市场发展目前仍比较乏力。

　　转型在所难免投资者应提前应对

　　从世界范围的地产市场数据的分析来看,空置率从高至低的下降的周期,恰恰和房价的下降周期相对应。过去十五年,中国房地产市场处于一个上升的周期。在这个发展周期内,任何调控政策都会对房价起到“推波助澜”的作用,所以会有越调越高的现象。

　　有的评论称“房价早已绑架了中国经济”,但笔者看来,是中国经济在缺乏经济增长点的时刻,更加依赖房价——如果房价下降,与房地产相关的产业,如建材、纺织、家电等都将大幅萎缩,贷款买房的投资者和期望保值的购房者,实际上将守着一堆负资产;如果房价不下降,住房作为一项基本需求,将有更多的居民“勒紧裤腰带”去供养它,从而使得消费能力萎缩,同样不利于经济发展。

　　然而,开发商和决策者不会那么容易“束手就擒”,库存高、发展乏力是事实,那么从开发商和决策者的角度,就要解决这个问题。一方面通过政府收购待售商品房为保障房,另一方面,就是借助“刺激政策”提振销售,通过投资者的手托起楼市“明天的太阳”。只是没有永远不落的太阳,同样也没有只涨不跌的市场。短暂繁荣过后,如果不从城镇化、居民收入等方面釜底抽薪般的解决问题,那么所谓的“救市”不过就是“击鼓传花”,至于房产这块烫手的山芋最后落在谁手里,那就看谁把握政策信号的感觉更加敏感了。

　　综上,投资房产的前景是一个悖论,而悖论的解决,只有牺牲中小投资者的利益来换取宏观经济的好转。可以说,把赌注押在房产上的投机者也好,还是依旧用十年前的投资理念去进行资产经营的普通投资者也好,其财富可以说已处于岌岌可危的地步。未来房产已经不能再让财富保值;而其发展趋势也并非一月两月的环比上涨就可以改变的。因此,国内的房产投资者和高净值人群必须跳出传统的投资观念,寻找新的经济增长点。当年先人一步富起来的房产投资者,要再次调动投资智慧,走出思维定式,才能使过去打拼来的财富得以传承和增值。

　　作者简介:中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;著名离岸资产配置专家,畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》作者;个人微信帐号:"Victorliulei" ;清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师。

关键词：刘磊,解析,央行“双降”,楼市“霜降”