孙宏斌以小博大“吞下”绿城融创“消化能力”待考

净资产182亿元的融创，终于吞下了净资产320亿元的绿城。

日前，绿城和融创同时发布公告，宣布融创以约为63亿港元的代价收购绿城24.313%股份。收购完成后，融创将与九龙仓并列成为绿城最大股东。至此，这宗被称为2014年来房地产界最大的一宗并购案暂告段落。

在楼市走向日趋微妙的大背景下，面对并购后的种种磨合难题，在业内看来，这不仅仅只是双方所说的“优势互补”那么简单。

营销高手如何消化绿城

根据公告，绿城董事会主席宋卫平将改任董事会联席主席，并继续持有10.473%的绿城股份；融创董事会主席孙宏斌将担任绿城非执行董事、董事会联席主席和提名委员会主席；此外，自2015年3月1日起，孙宏斌将担任绿城董事会主席。

孙宏斌并不讳言接手绿城是一个巨大挑战，无论是经营品牌、产品还是未来面对客户、政府关系，对融创而言都将非常困难。

事实上，北京等地针对融创等中高端产品一直采取严厉的价格管控措施，即“限价令”，而杭州方面则刚刚出台针对需要快速去化实现资金回笼的绿城等刚需产品的“限降令”。因此，接手绿城后，对高负债高增长快速扩张的融创而言，不仅面临更大的财务压力，也意味着融创要同时在“限价令”和“限降令”之间艰难生存。

外界对这宗并购的前景也存疑颇多。德意志银行表示，融创中国宣布入股绿城中国24.3%股权，虽然有利于扩大公司规模，但忧虑其负债比率上升，故将目标价由5.57元，下调5.4%至5.27元。

此外，融创还面临着与绿城方面在产品、团队、理念等诸多方面相互磨合的系列问题。

2014年，受楼市下行因素影响，杭州、宁波等城市部分房地产项目率先开始降价。接着，降价范围进一步蔓延到长三角多个城市。在此之前，这些城市大多因为楼市库存高企，市场陷入萎靡。

在融创接手绿城的发布会上，宋卫平透露，市场受限、成交下滑、库存去化不力，最终成为绿城出售股份的主要原因。

5月23日，据巴克莱资本报告引述融创收购绿城分析员会议内容，融创未来将加快出售绿城非核心城市中销售较慢的项目。融创方面还表示，绿城于浙江省部分项目已减价，相信融创加入后会改善销售。

几乎同时，杭州传出“限降令”消息，对房地产项目的降幅进行限制。这也意味着，在“限降令”面前，即使以营销著称的融创团队要在短期内，仅仅依靠营销策略帮助绿城实现转机，将尤为艰难。

一位业内人士分析认为，如果说绿城是受到市场环境的束缚和限制不得不出售股份，那么在长三角这些当前房地产库存最高、去化最慢、市场形势并未好转的地方，融创将如何继续上演销售奇迹？

高负债难阻拿地扩张步伐

2013年，融创净负债率由2012年度的78.9%下降至69.7%，即便在这种局面之下，仍难掩融创拿地扩张热情。资料显示，2013年融创先后在北京、天津、上海、重庆、杭州等地竞得19幅地块，增加土地储备957万平方米。

值得注意的是，2013年是土地市场整体火爆，“地王”频出的一年。尤其一二线核心城市土地市场竞争激烈，土地价格节节攀升。

公开资料显示，融创在2013年拿下的19宗地块，大部分位于土地价格高企的一二线城市，合计耗资达450亿元左右，平均每宗地块的总价约23.6亿元。

此外，在融创所获得的19宗地块中还有多个“地王”，北京农展馆地块是“全国单价地王”，天津南开区天拖板块的津南红地块是“全国总价地王”，北京亦庄地块是“区域单价地王”，上海盛世滨江项目是“上海总价地王”。

其中，对于市场颇为关注的北京农展馆项目，融创方面曾表示，该项目会在今年10月份亮相，2015年正式入市，未来定价将在15万元/平方米左右。

一位同样专注高端产品的业内人士告诉《经济参考报》记者，“农展馆那块地其实很难做，容积率、限高和周边配套都是难题。”

另一方面，北京等地针对中高端产品的价格管控措施并未明显放松，类似农展馆这样的项目在未来仍存变数。

高增长模式抬升财务压力

融创方面最新的数据显示，截至2014年4月底，公司实现合约销售金额为184.6亿元(其中，合同销售金额为142.4亿元，预订销售金额为42.2亿元)，同比增长27%，合约销售面积约74.7万平方米，合约销售均价约24730元/平方米。

2014年4月，公司实现新增预订销售金额52.4亿元，合同销售金额49.2亿元(同比增长50%，环比增长20%)，合同销售面积约21.9万平方米，合同销售均价约22460元/平方米。在前4个月，融创销售额同比增长均超过20%。

融创去年的财报显示，公司2013年实现合约销售金额547亿元，超额完成全年450亿元的目标。同时，融创计划在2014年实现合约销售目标为650亿元，较上年增长19%。收入方面，2013年融创实现营收308亿元。在2010至2013四年中，公司营收同比增长分别为32.4%、49.1%、37.2%、27.9%。

不过，与之相对应的是，四年中融创的毛利率却在逐年下降。使得业内有分析认为，接手绿城后，融创未来可能面临更大的财务压力。5月19日，在两家公司发布拟收购股份公告之后，穆迪投资者服务公司便分析表示，拟收购事宜对融创方面具有负面信用影响。

其中，融创对绿城的投资将导致前者面临更大的财务压力，包括如果绿城开发大项目或其规模扩大，融创可能会需要追加资本。另外，若未来12-18个月融创取代九龙仓，成为绿城的大股东，这将不利于融创的评级。

对双方而言，接手绿城后如果不能实现双赢，不仅达不到救活绿城的目的，也将令融创当前高速增长的扩张模式自我终结。

面对外界的质疑，融创高层似乎信心满满。融创执行董事汪孟德表示，此次收购不会影响公司的管理和负债率控制，一切都在计划的预算范围之内。

关键词：融创,绿城,孙宏斌,地王,限降令