靠楼市稳增长并非上策 或积聚新的经济金融风险

最近一段时间，随着楼市周期性调整向纵深演化，各地暗地松绑房地产调控政策的举动不断。同时，部分境外投行集体“唱空”中国楼市，倒逼政府“救市”意图非常明显。

当全国楼市周期性调整与经济结构转型阵痛相互迭加时，一定程度上增加了宏观经济下行压力。诚然，“救市”可在短期内助力稳增长，但人为打断楼市正常调整，不仅代价与成本过于高昂，还会积聚新的经济金融风险。

从国民经济核算的角度出发，我国房地产业本身所实现的增加值并不高。2013年，我国房地产业实现增加值仅占G DP的5.85%。房地产业除了对建筑业、装修业等上下游行业发展存在拉动作用外，其对宏观经济增长的支撑作用，可能更多体现为巨额土地出让收入转化为城市基建设施、其他政府投资项目、政府采购和拆迁户消费上。2013年，全国国有土地使用权出让收入高达41250亿元，创出了土地市场有史以来的新高，与当年G DP之比为7.25%。自2008年以来，6年间全国国有土地使用权出让收入已经高达15.6万亿元。

而土地出让收入是家庭财富形式转换的一个载体。就住宅而言，实际建筑成本并不高。目前，我国现代住宅建筑成本大约在每平方米1500至2500元，而实际住宅交易价格远远高出建筑成本，土地出让收入在房价中占有绝对高份额。由此可见，住宅交易实际上是家庭货币资金与住宅建筑成本和土地出让收入的交换，进而成为扩大内需的有效途径。在住房制度改革启动之前，我国普通居民家庭财富主要表现为银行存款等货币资金。1978至1988年，我国居民储蓄存款平均年增长30%以上；1989至1996年，在基数较高的情况下，居民储蓄存款年均增长率仍达到31.6%。1997年，亚洲金融危机爆发，对我国经济形成较大冲击，扩大内需成为宏观经济政策着眼点。1998年我国住房制度改革迎合了广大居民改善居住条件的愿望，实现了家庭财富形式从货币资金向实物住房的转变，有效刺激并扩大了国内需求。

当前我国家庭财富向住宅转换的空间已日益狭小。截至2014年5月末，我国居民人民币个人存款余额为48.89万亿元，占全部各项存款余额的44.5%。考虑到存款市场分布存在的“二八定律”，中低收入居民存款合计余额大约为9.78万亿元，且中等以上收入居民多已拥有一套以上住宅，未来住宅市场整体购买力已非常有限。除非我国出现明显通货膨胀行情，促使中等以上收入居民通过增加住宅实现财富保值增值，否则住宅市场需求不太可能会有爆发式增长。截至2013年末，我国城镇居民人口达7.3亿，按照人均30平方米计算，存量住房面积高达219亿平方米。按照均价5000元每平方米计算，存量住房价值已高达109.5万亿元，与M 2规模大体接近，表明当前维持楼市运行成本已过于高昂。

各国实践已经表明，过度依赖房地产业对经济增长的拉动作用，将存在巨大风险隐患。过去全球范围内已发生经济危机、金融危机的国家，大多都有房地产非理性繁荣的影子。今年以来我国楼市出现周期性调整，属于市场自发性调整，将有助于经济、金融风险逐步释放，对地方经济增长和土地财政的冲击也在意料之中，这尤其需要地方政府保持定力，转变发展观念，致力于将深化改革、简政放权、激发民间活力作为培育地方新经济增长动力的三大支柱。

关键词：楼市,经济金融,救市,金融风险,风险隐患