保险版"以房养老"开闸 房屋估值成最大风险

　　原计划于今年一季度推出的保险版“以房养老”在推迟了两个月后终于进入试点阶段。

　　6月23日，保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，明确试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止，试点城市为北京、上海、广州、武汉，试点面向60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。

　　“以房养老”以其特殊性和专业性在国内尚无成功案例，保监会也一再强调，其仅仅是个人商业养老保险中的一个补充内容，不会成为主流，也不会对现有养老体系有任何影响，不应夸大其作用。而作为产品供给方的保险公司，因受观念、技术、风险等各种因素制约，虽前期已有7家中外保险公司参与相关研究，但截至目前尚未有一家保险公司正式提交试点申请。

　　房屋估值经验缺失

　　与终身养老年金保险相结合，且不涉及银行等其他金融机构是此次保险版“以房养老”的最大特点。

　　保监会解释，反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　保监会人身保险监管部养老保险处处长姚渝介绍，保险版“以房养老”有两大优势，一是其建立在终身养老年金基础上，老年人可住在自己房子里享受年金保险至身故；二是在老人身故后，其房产处置所得在偿还保险公司相关费用后，解除抵押权，房产依然归法定继承人所有，若房产处置所得不足以偿付保险公司相关费用，保险公司不得追偿，最大限度保护消费者利益。

　　保监会强调，住房反向抵押只是个人商业养老保险的一个补充内容，因为即使在已经运营较为成熟的国外市场也是一款小众产品。此前，中信银行曾在国内尝试推出最类似住房反向抵押的产品“养老按揭”，但推行效果并不理想。2013年9月国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出要由保监会牵头开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

　　“我们当时在看到这个意见后就组织了一些人对此进行研究，但看了国外的一些实例，再结合国内整个市场情况，我们最终还是决定暂停这个项目。”一大型险企养老保险业务有关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示：“最大的难度在于业务开展所需的技术性上。”

　　在上述险企负责人看来，“以房养老”在国内推广主要面临两大问题，一是传统文化观念影响，让老年人接受这一新事物需要一段时间，但对于该类产品适用的高素质人群或无子女、失独老人来说或许比想象中要容易接受；二是结合养老年金保险所面临的长寿风险，这部分保险公司根据以往数据可通过精算解决，但所有涉及到房屋本身的技术问题就比想象中更有难度。

　　对房屋估值这一关键环节经验的缺失成为众多保险公司止步此业务的主要原因。

　　“房屋估值体系怎么搭建，通过什么技术实现仍然是个难题。由于房地产市场在不断波动，以往各家相关机构都没有类似的估值经验，而且房屋对于消费者来说还包括情感等附加价值，估值机构是仅做等价估值还是连带附加值等都是问题。房屋继承人可以通过事先约定分享房屋的增长价值，但今后若房屋价格下跌，就只有险企承担风险，因此估值问题非常关键。”某专业养老保险公司内部人士也持类似观点。

关键词：以房养老,房屋估值,风险