楼市调整期房企能否突破“两难”境地

　　8月25日，万科与淘宝宣布，淘宝用户一年的网购消费金额，可在万科全国12个城市的23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。尽管在很多人看来，此举为万科部分楼盘促销的噱头，但也从一个侧面反映出以万科为代表的龙头开发商，正试图在低迷的市场中寻找突围的奇招。

　　当前楼市陷入周期性调整后，各种声音和论调再度四起，而“救市”也成了地方政府的主流做法，迄今已有近40个城市放松了限购，那么这轮楼市周期性调整将持续多久？

　　业界普遍预计，这轮房地产市场的降温，相比2009年和2011年时调整的幅度将更大，持续时间更长。目前增量市场的泡沫不大，但是存量房的投资性泡沫并未挤出。而楼市在2009年的短暂降温之后的迅速反弹，与经济刺激计划不无关系，在当时的政策刺激盘子里，房地产业被纳入其中。房价和市场就夹杂着泡沫，再度进入了一个上升通道，也正因为有未挤出的泡沫，所以这种上升并不稳固，并未为市场长期繁荣打下坚实的基础，反倒积累了较大的系统性风险。

　　在房价上涨的通道里，过去几年的按揭贷款规模不小，多以购买房屋的评估价值为参照发放贷款，购房者的杠杆率比较高。随着房价下跌趋势明显，已不可避免地出现了抵押物价值的缩水，有的地区甚至还出现了退房和断供案例。比如，7月份杭州的退房数量达128套。同样，土地市场的联动降温会影响土地出让金的收入。更重要的是，在很多地方融资平台贷款中，多以土地为抵押，而企业贷款中不动产也是最主要的抵押物。正因如此，所以部分银行在房地产贷款市场不再贸然轻进，今年以来更显得谨小慎微。这也让开发商的融资环境趋于恶劣。

　　事实上，单就市场表现来说，楼市只是出现了降温，并未到遇冷的程度。8月20日，北京华嘉胡同0110-633地块拍出74.6亿元，创出北京地王总价新高，地块溢价率达110%。楼市下行期仍有地王问世，说明房企的处境并没有那么糟糕，那么为何又对后市普遍悲观？

　　开发商担心的是，楼市周期性调整会将其置于两难的境地，不降价成交难以有起色，但一旦大规模、大幅度降价，就很可能形成普降预期。而购房者一直都有买涨不买跌的心态，如果房价持续下跌，虽然减轻了购房者压力，但是出手意愿反而会下降。即使很多城市放松了限购，投资者已经很难入场，反倒伺机借市场回暖之际将多套房出售变现。

　　而且，从开发周期来看，房企从拿地到销售大约有一到两年的周期，眼下出售的住房建立在过去的高地价之上，降价后显然会削减利润空间。另外，大部分房企的财务杠杆率比较高，过去房地产市场的火热，支撑了房企依靠贷款和预售开发的高杠杆率式经营模式。这从已经倒地的兴润置业以及陷入债务泥潭的光耀地产复杂的债务链可见一斑。

　　眼下不论是从融资还是成交来看，开发商的经营环境都有逆转的趋势。中国指数研究院近日发布的7月份房地产企业监测报告就指出，本月重点监测房企共发生融资22笔，累计融资金额416.45亿元，较上月大幅减少。房地产融资持续偏紧，下半年融资情况也不甚乐观。从政策面上看，地方政府的托市已由暗转明，“救市”宽松度也几乎达到上限。比如，福建省住建厅出台“闽八条”后，湖南省住建厅又随之出台“湘五条”，均是省级层面的政策微调。

　　但是，楼市运行到目前的复杂博弈后，已非单纯的利好政策所能提振，供需变化、库存高企实际上是有效需求乏力和难以为继的表现。没有只涨不跌的商品，即便是具有投资价值的住房，也难以逃脱这一颠扑不破的市场规律。或许只有走过了市场调整这一必经之路，楼市才能真正实现理性回归。

　　决定市场成交的是刚性需求，这部分需求之所以被称为刚需，是因为其购房选择受房价涨跌的趋势影响较少，而受自身支付能力多少的限制较大。言下之意是当前的房价虽然已经有了小幅下跌，但是仍处于历史高位，仍然大大超过很大部分刚需的支付能力。开发商应当通过以价换量的不断试探，使市场在动态调整中寻找到平衡，这将是楼市调整的必然趋势，而不是消极地等待外围政策利好。(李文龙)

关键词：楼市,调整,房企