REITs版QDII领跑基金市场

深圳证券交易所上周公告称，中信证券“中信启航专项资产管理计划”获得证监会批复成功募集设立，并在在深交所综合协议交易平台挂牌转让，这将是我国首个交易所场内的房地产投资基金（REITs）。

值得一提是，在国内基金市场整体低迷的今年，以全球特别是美国REITs为投资对象的QDII表现让人眼前一亮，成为今年基金业的最大黑马。

美REITs5年年化回报达21%

REITs最早起源于美国，是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。与国内房地产信托不同，国外多数REITs主要从事商业房地产后期的运营、管理业务，较少从事房地产开发，其收益主要源于租金收益和资产增值。并且，REITs不用支付企业所得税和资本利得税，具有一定的税收优势。

据规定，REITs必须把应税收入的至少90％以股息形式派给股东，因此股息率相对优厚。过去5年，美国REITs平均年度股息率达3.78％。由于2008年～2009年金融市场动荡，全球房地产市场下滑至底部；2010年以来从底部走出的FTSE全球房地产信托全价指数，至今5年的年化报酬率已达到18.23%；而美国地区的房地产信托全价指数的年化报酬率更高，年化率达到21.43%。看见，稳定且相对较高的分红比例加之资产的增值，使得成熟市场REITs的长期投资表现显现。

美房QDII涨幅惊人

目前，国内以REITs为投资对象的国内QDII基金包括四只（详见附表）。其中，除广发美国房地产指数基金以外，其余均为基金经理实施主动管理的品种。诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产为全球范围配置，而鹏华美国房地产、广发美国房地产指数专注于美国市场。从1季末的仓位来看，诺安全球收益和广发美国房地产在房地产信托凭证上的投资比例最高，分别占基金总资产的91.12%、90.94%；而嘉实全球房地产和鹏华美国房地产除了大部分投资于房地产信托凭证之外，还分别有16.44%和7.24%的资产投向普通股。

根据5月23日数据，以上4只基金今年来收益全部超过10%，其中，诺安全球REITs的今年来收益率达到了15.46%；鹏华美国REITs净值增长高达15.2%；广发美国REITs指数基金的收益率为13.15%；嘉实全球REITs的净值也增长了10.67%。

国金证券基金分析师张宇表示，最近美国10年期国债收益率持续下行，接近2.5%的低点，为REITs的走强营造了良好环境。欧美今明年处于低利率的环境，再加上美国、欧洲房地产市场的转好，宏观因素对于未来一定阶段成熟市场REITs品种将可能继续提供支撑；建议投资者积极关注该类品种的投资机会。

国内REITs仍在试验期

据了解，中信启航的基础资产是中信证券位于北京和深圳核心地带、配套完善的两处物业。中信启航发售规模52.1亿元，优先级和次级受益凭证的目标发售规模分别36.5亿元和15.6亿元，优先级受益凭证固定回报部分的年预期收益率为7%，次级受益凭证实际收益情况取决于未来目标资产的租金和增值情况。优先级与次级投资者均限定为合格机构投资者，优先级最低认购金额500万元；次级最低认购金额3000万元。

在业内人士看来，中信启航项目是我国REITs模式的重要探索。不过，目前仍有一系列的问题制约着中国REITs的发展。其中关键是税收，按我国现行税制，商业地产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税，之后还要交25%的所得税。国际上通行的REITs收益率7%—8%的水平难以得到满足。

在相关的政策没有出台之前，REITs很难得到规模化发展。另外，由于缺乏信托财产登记等制度，REITs取得的财产难以真正破产隔离，不利于维护投资者合法权益。高和资本董事长苏鑫呼吁，REITs实现让老百姓通过拥有商业地产分享城市化红利，REITs相关配套政策应及时完善，为普通投资者打通新的投资渠道。（记者 贾肖明 实习生 姚永梅）

关键词：REITs,QDII,基金市场,FTSE,净值增长