李嘉诚家族内地囤地调查：29项目9年只完工1/3

　　拿地9年,2/3的项目未完工

　　誉天下仅仅是长江实业被外界质疑的“先囤地坐等升值,再相机开发入市”策略的冰山一角。

　　长江实业2014年半年报显示,长江实业2014年预计完成的地产项目中,绝大多数的内地地产项目是在2005年前拿地的。如长江实业预计今年完工的位于广东东莞的海逸豪庭项目第E1及E2期,实际上,该地块竣工时间一再调整,从最初的2001年一度拖至2017年,截至目前,该项目的开发面积只有三分之一。

　　记者选择了长江实业2005年年报和2013年年报,对长江实业在内地的土地储备、开发情况进行了对比。

　　之所以选择2005年,一是2005年正是长江实业在内地大规模拿地的年份,土地越多,越具有代表性;二是2005年后中央不断加大打击囤地力度,几乎每次楼市调控都剑指囤地,在这种背景下更能了解长江实业的开发技巧;三是2005年至今,近9年的时间,一般来说,已经足够开发完一个地产项目了。

　　长江实业2005年年报显示,当年长江实业在内地共有29个项目,大多数项目的估计完工时间是2006、2007、2008年。而长江实业2013年年报显示,这29个项目中,只有10个项目处于已完工状态;有18个项目处于未完工状态,且最终完工时间普遍调整为2015、2016年左右;另有一个项目重庆南岸,具体开发信息不详。

　　这意味着,长江实业2005年的土地储备项目,经过八九年的开发,还有近2/3未完工。而在18个未完工的项目中,有6个项目的开发完成比例为零,仅仅处于刚刚开发或尚未开发的状态;其中,有4个项目的土地面积甚至出现了增长。如武汉江汉区老浦片项目,2005年长江实业的土地面积为2.95万平方米,2013年则增为3.52万平方米。同时,该项目的权益建筑面积也从原来的6.63万平方米,增加为7.35万平方米。

　　有业内人士指出,项目增加建筑面积的原因在于修改了规划。一个房地产项目从申请修改规划到最终落实,一般会经过规划专家组论证、规划部门出具意见等环节,需要一定的时间,因此,修改规划往往不仅会为开发商带来额外收益,还成为了一部分开发商延缓项目开发时间的重要手段。

　　而从个案来看,长江实业2005年年报显示,广州国际玩具礼品城项目占地面积为32.13万平方米,处于“计划中”的状态,其完工时间估计为2007年12月,这就是说2005年时该项目还没有开工。

　　而长江实业2013年年报显示,该项目的部分物业估计将于2014年12月完工。这意味着,2005年至2013年,该项目并没有任何一部分开发完成。2013年年报同时还显示,该项目将于2017年6月完成所有开发,这一时间比2005年预计完工的时间晚了整整10年。

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