城镇住房增量市场供过于求 房产业价值链正重构

每经记者 杨羚强 发自上海

“从增量的角度讲，目前城镇住房市场处于供过于求的状态。”这是西南财经大学经济与管理研究院副院长、中国家庭金融调查与研究中心副主任谭继军在二季度金融形势会议上所作出的结论。

然而，上述结论并不意味着房地产行业的高增长将在房地产市场的“下半场”宣告终结。海通证券房地产行业首席分析师涂力磊说，房地产行业价值链正在重构。而在价值链重构的过程中，房地产服务业和金融业将迎来一轮高速增长。

上述观点已经得到了2014价值地产年会组委会的印证。在过去一年里，组委会收集到的大量样本反映出，借助房地产服务业和金融业，开发商获得了新的高速增长空间。

新房市场高增长即将结束？

根据中房信提供的会议速记资料，谭继军在二季度金融会议上曾作出明确判断：未来，城镇化的速度将要减慢，从过去10年的1.35降低至未来两年的0.84；根据人口的自然增长速度、新房竣工速度、城镇化速度以及新开工数据测算，新房市场将出现供过于求的现象。

由西南财经大学中国家庭金融调查和研究中心制作的 《中国家庭金融调查》显示，我国城镇居民拥有住房比率已经达到87%，远远超过日、韩、德、美等国家，也高于印度、墨西哥、克罗地亚等发展中国家。尤其在最近三年，城镇居民的住房拥有率更是大幅增长，从2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%。

而城镇家庭拥有多套房的比重，至今年3月已经达到21%。在房屋拥有率偏高，拥有多套房家庭比重较大的情况下，新房市场未来的增长空间显然非常有限。

根据测算，目前有24.6%的家庭存在刚性需求，有13.1%的家庭存在改善需求。但真正有能力买房的家庭只占其中的18%~39%，而2013年的住房空置率是22.4%。

事实上，房地产市场的“天花板”早在去年就已经被提及。在今年市场低迷的大环境下，这个趋势变得更加明显。

涂力磊研究了美国过去40年的房地产市场发现，当市场进入成熟期之后，想特别赚钱很难。

房地产行业还有高增长机会

虽然行业的“天花板”不可避免地到来，但是房地产行业仍然有高速成长的机会。

涂力磊指出，未来可长期挖掘这样几块“金矿”：一是后端服务产业链，如配套设施、公共服务、物业管理、地产衍生金融等；二是行业并购，当行业发展面临挑战后，企业的并购将有一个蓬勃发展的过程；三是工业用地的盘活再利用，今年中央和地方政府陆续颁布了一系列关于集约节约用地等方面的政策，说明这一块的价值是被低估的。

而世茂集团副总裁蔡雪梅则进一步指出，未来的房地产市场需求将和此前截然不同，开发商会创造、改变、挖掘、引领新的客户需求。世茂此前就将大量的后端服务整合到房地产项目中，通过提供教育、医疗等多种后端服务，吸引消费者购买。

事实上，涂力磊所说的未来“金矿”早在一年前就被本届价值地产组委会追踪发现。后者收集到的数十个高增长案例中，有相当一部分企业凭借后端服务产业链为股东创造了价值。最近数年，在规模迅速扩增的同时，公司的净资产收益率还不断地攀新高。在房地产的“白银时代”，创造了“黄金时代”才有的业绩。有业内人士甚至把后端服务比作房地产行业的“微软”，认为未来后端服务的价值将最终超过房地产开发，成为房企利润中最主要的部分。

然而，以服务为主业的时代真会到来吗？房地产后端服务业的利润和销售规模又会超过房地产开发吗？开发商又该怎样提早调整战略迎接新的时代？所有这些问题都需要在7月25日至27日由每日经济新闻报社主办的2014年价值地产年会上得到解答。

关键词：价值链,房地产行业,城镇住房,城镇居民,金矿