央行全面放松首套房认定 购房人首套房贷结清

　　央行文件可总结成四句话:

　　1.三套限贷令取消;2.二套房贷大放松:现持一套房贷还清,则二套普通房按首套贷;3.针对外地人的限贷令取消;4.鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券,定向投放房贷。

　　本报讯(记者程婕)市场期盼已久的房贷松绑终于“千呼万唤始出来”。昨天下午,央行、银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,以进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务,继续支持居民家庭合理的住房消费,促进房地产市场持续健康发展。业内人士指出,放松首套房认定标准和对三套房房贷解禁是该文件的最大亮点,此次对房贷的松绑程度已超过预期,将大大刺激改善型需求,该新政与各地放开限购一起合力作用会对当前低迷的房地产市场起到明显的提振作用。

　　重申首套房贷款利率最低可打7折

　　文件强调要积极支持居民家庭合理的住房贷款需求,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　首套房贷最低首付三成,最低利率为基准利率打7折,自2009年以来这一政策一直没变,即使是调控最严厉的时候也没有收紧。不过,受市场因素影响,目前各家银行对首套房贷普遍执行基准利率,少数银行可以低至9折,但也多有附加条件。

　　还清首套房贷再贷算首套

　　文件对首套房贷的认定大幅松绑。文件指出,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　目前,各银行普遍执行的是“认房又认贷”标准,即认定首套房要查询住建委房屋登记和央行征信两个系统,客户过往购买过的房屋即使是一次性付款没有申请贷款,在购买第二套房申请贷款时也不能享受首套房优惠;此外,即使客户当前名下无房,但只要在征信系统里有贷款记录,再次购房也不能享受首套房待遇。

　　而这次文件明确将“认房又认贷”放松至“认贷不认房”,比预期的“认房不认贷”还要宽松。如果客户以往贷款已结清,哪怕名下还有一套房,也可以享受首套房的优惠待遇。以北京为例,如果客户已结清贷款,名下还有一套房,以往是按二套房对待,首付比例最少70%,利率最低为基准的1.1倍。新政执行后,这样的客户只需首付30%,利率在理论上最低可享受7折,最多也就是基准利率。

　　三套房贷解禁非本地居民也可贷款

　　此前,个人在限购地区无法购买第三套住房,在非限购地区也无法获得银行贷款,不少地方的非本地居民不能在当地获得贷款。

　　此次文件明文规定,在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　文件还要求,银行业金融机构要缩短放贷审批周期,合理确定贷款利率,优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

　　中原地产首席分析师张大伟指出,本条政策将配合全国各地松绑的政策,在实施效果上将明显发挥之前松绑的效果。对于投资需求的促进影响将非常大。

　　增强金融机构个人住房贷款投放能力

　　文件鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　民生证券首席宏观研究员管清友认为,银行综合负债成本高,做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS,可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本,增加银行按揭贷款配置动力,房贷利率或逐步从高点回落。

　　文/本报记者程婕

　　地方出招

　　北京调整普通住房价格标准

　　本报讯(记者范辉)市住房城乡建设委、市财政局、市地税局昨日联合发布通知,对普通住房价格标准进行调整,10月8日开始,北京享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重将扩大到90%以上。

　　普通住房可享受税收优惠

　　根据三部门发布的《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》,新标准执行的节点定在申报缴税环节。从10月8日起,住房交易的纳税人申报缴纳税款,符合普通住房标准的,即可享受相关的税收优惠。新标准实施后,享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。专家表示,普通住房的认定标准,是享受税收优惠住房的界定标准,并非是“普宅”和“豪宅”的分界线。

　　普通住房享受税收优惠,是本市对2005年国务院办公厅转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》文件的落实,具体包括:个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

　　单价、总价二者选其一

　　按照国务院办公厅这份《通知》的规定,界定享受税收优惠政策的普通住房,原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

　　北京目前的普通住宅标准是2011年12月开始执行的,按照房屋的区位设定了不同的房价标准,其中,四环内北部地区的上限为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米;四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米;五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米;六环外地区为17280元/平方米。

　　此次北京调整后的区域住房平均交易价格,是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准(单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套),根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。

　　具体而言,普通住宅平均交易价格根据环线、房屋总价和房屋单价划分,五环内总价不超过468万元,单价不超过39600元/平方米,二者满足其一即可;五至六环总价不超过375万元,单价不超过31680元/平方米,二者选其一。

　　北京房地产业协会秘书长陈志分析,普通住房标准调整是一项常规工作,旨在支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房,对这类购房需求是利好消息。而且调整让政策更符合实际,能进一步减轻百姓购房的税费负担;同时,简化政策,不再区分南北环线,在单价的基础上,加上总价的参考指标,将一些单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围,尽可能将政策覆盖面扩大。

　　举例:

　　如李某购买西三环一套建筑面积为60平方米的住房,属于该家庭唯一住房,成交单价5万元/平方米,按照原标准,该区域享受税收优惠政策的普通住房平均交易价为38880元/平方米,李某需要按房屋实际成交价格的3%交纳9万元契税。10月8日实施新标准后,该房屋虽然单价超过了区域标准39600元/平方米,但参考总价468万元/套的标准仍可享受税收优惠,李某只需按房屋实际成交价的1%交纳契税3万元。制图/潘璠

　　三亚取消限购北上广深成限购孤岛

　　昨天下午,三亚市房地产协会秘书长刘树国证实,三亚市住建局已经研究决定,三亚市将于10月7日起正式放开限购,具体方案也已经确定。

　　三亚市房地产协会秘书长刘树国在接受《中国证券报》记者采访时表示,“最近,为贯彻国务院关于住房分类指示的精神,结合全国房地产形势以及三亚市的具体情况,三亚市住建局提出了稳定市场,促进房地产市场健康发展的措施。措施规定,购房人在三亚市购买商品住房,包括二手房的,不需要再提供家庭住房情况证明和在三亚市纳税或者缴纳社保的证明。这一措施将于10月7日正式执行。”

　　目前,执行房地产限购政策的城市包括北京、上海、广州、深圳和三亚五座城市,若三亚解除限购,则执行限购城市仅剩四城。

　　政策实施

　　改善型客户全面回归市场将止跌反弹

　　◎银行:7折不可能9折可能性大

　　有商业银行人士指出,此前已有多个政府发布了有关信贷方面的松绑文件,比如湖北省文件要求“居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房,首付款比例按30%执行,贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍”。但是,这些内容主要是给市场信心,也是将稳增长的压力转移到银行,给银行施加压力。从实际情况考虑,银行不可能执行7折的首套房贷利率。目前,5年以上基准利率是6.55%,7折后只有4.585%,而现在5年期定存利率是4.75%,不少银行还上浮10%,达到5.225%,已经明显地出现倒挂。

　　“现在实行7折利率肯定是不可能的,商业银行有盈利的压力。现在的资金成本这么高,房贷业务对于银行而言本来就没多少利润。如果再打7折,就是做亏本生意,因此可能性非常小。”某股份制商业银行有关人士向北青报记者表示。

　　中原地产首席分析师张大伟表示,本条政策影响不大,目前央行并未大规模放水,这种情况下,贷款利率的7折不可能出现,但是松绑已经出现,预期后续出现9折左右的首套房贷款利率可能性是非常大的,购房者的压力将明显降低。

　　◎购房人:找钱压力大幅减轻

　　对想买二套改善型住房的人群来说,新政无疑使愿望成真的可能大大提高。比如,同样是买一处总价400万元的房子,按首套房认定,只要交120万元首付,可贷款280万元,而按二套房认定,首付需要280万元,足足多出160万元,对普通家庭来讲,找钱的压力非常大。

　　从购房成本上来说,如果都是20年贷款200万元的话,按首套房认定,享受6.55%的基准利率,每月月供14970元,累计支付利息159.3万元;而按二套房认定,利率为7.205%,每月月供15753元,累计支付利息大约178万元;如果真能享受7折的优惠利率,月供只需12745元,比按二套房算少付3000元,累计支付利息只需105.88万元,比按二套房算少付72万元。

　　张大伟认为,这条政策的影响十分巨大,实际执行影响不亚于全国松绑限购对市场影响的5倍。不仅事实上可以使得改善型客户全面回归,不受信贷政策影响。而且对于银行来说,这部分客户也将是优质客户。如果针对这部分客户银行执行首套房不上浮的利率,预期整体市场将全面止跌。民生证券首席宏观研究员管清友也认为,购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求将明显回暖。

　　专家观点

　　央行救市政策超过预期

　　根据央行新政策,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。这一政策通俗来讲,就是二套房认贷不认房,只要是还清前一套贷款,就能够再以首套房政策来申请贷款。这将大幅缓和购房人的压力,尤其是改善型需求。在此之前,不少人虽然有一套房子,但是因为有贷款记录,很难再掏出二套房要的高首付,也就没办法换房。

　　就在同一日,中国人民银行南昌中心支行发布《中国人民银行南昌中心支行关于调整南昌市差别化住房信贷政策的通知》:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例下限从70%调整至60%。该文件确定了银行进一步支持放松房贷,这是首个央行省会支行发文明确放松限贷。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭:

　　二套房贷大放松

　　杨红旭认为,中央救市力度之大,超出预期。他表示,央行文件可总结成四句话:1.三套限贷令取消;2.二套房贷大放松:现持一套房贷还清,则二套普通房按首套贷;3.针对外地人的限贷令取消;4.鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券,定向投放房贷。

　　中原地产首席分析师张大伟:

　　新政将释放增加30%购房人群

　　信贷一直是业内人士以及普通购房者判断市场的最重要指标,也是最关键信号。本次央行的松绑,虽然未提及降准、降息。但松绑的幅度远远超过之前预期的认房不认贷。基本上是之前信贷政策的全面松绑。对市场的信号意义非常大。

　　新政执行后,将释放大量需求,至少可以增加30%的可购房人群,而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。对于市场来说,这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。

　　基本可以判断,除了小部分三四线城市,库存积压过于严重外,其他城市全面止跌,库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。

　　地方政府预期还会在税费政策等方面松绑,楼市第三轮救市还将次第出现。从整体效果看,这一政策将会对市场有信心提振作用,止跌已经明确,但反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况,如果再出现1-2次定向或者全面降准,楼市将会很快反弹。

关键词：央行,首套房认定,房贷