专家谈6城市试点共有产权住房：有助补漏洞控房价

　　【导读】全国6城市试点共有产权住房，居民与政府合伙买房。经济之声评论：共有产权住房惠及困难群众需要充分的制度保障。

　　央广网财经北京6月5日消息据经济之声《央广财经评论》报道，住房城乡建设部总经济师冯俊昨天表示，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进。所谓共有产权住房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及房子将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此评论。

　　经济之声：共有产权住房，在北京叫自住型商品房，从去年推出以来就引发了一些讨论，对它有人期待有人观望。期待的人觉得它有这么几个作用。第一个当然是帮助没有房子的人不用花买商品房那么多的钱来解决住房问题；第二就是规范保障房制度，避免过去出现的利用保障房套利的现象。对于它被赋予的这些作用，您怎么看？

　　杨红旭：这个其实在中国的保障房体系当中，这个实际前段时间有一个品种叫经济适用房，经济适用房它当时是规定这个5年之后，个人可以转售，转售的时候需要向政府补交土地出让金，但是其实到底补交多少出让金，各地情况不一样，容易形成个人业主和政府之间这么一个扯皮，那么共有产权住房它一样是政府帮助中低收入家庭或者有些地方中低收入家庭买房子，但是它就是把这个产权购房的时候把产权给明晰了，明晰之后它的好处就是说当你这个个人，加入以后卖房的时候，那么说你应该获得多少收益这个很明确，比如说你卖了之后，卖了100万，你跟政府股权比例是5比5，那么你只能获得50%，就是50万，另外50万就属于政府，这样你跟政府之间都应该享受的这种待遇就是很明确。

　　也就是说让这种可以让部分人降低门槛去买房子，但是你假如说你把房子卖掉了，你就不能占国家的便宜，国家出让金这块的便宜，这样的话，产权明晰之后，你所得收益就比较的明确，所以我认为这个是对过去我们的经济适用房，包括限价房它是一种进步，主要就是在这样一个运行机制和退市的环节进一步完善了，可以补相应漏洞。

　　经济之声：整体看像是一种共同的投资，按照你出资的比例来约定你的收益，好像是我们合伙成立一家公司一样，到最后我们分红，还要最后结算的时候，按照你的比例来分成。还有人说长远看，更多的共有产权住房入市能抑制房价。我今天看到这样的新闻标题，"下半年北京大量自住型商品房入市，京郊房价预计下跌20%"。当然现在的楼市不用更多这样的房子入市，已经出现了下行的态势。如今共有产权住房试点在向更多的城市推进，长期看，它对楼市会有怎样的影响？

　　杨红旭：共有产权住房最早并不是北京的自助型的商品房，而最早的话应该是在江苏淮安它是最先尝试这样的产品，那么两三年前的话上海开始大规模开始尝试这种制度，北京的自助型商房是去年提出来，去年国家也是犹豫的在推广和试点这样一个共有产权房。所以北京的话，按照这个思路去就去把技术产品套上去了。我认为的话，这个是保障体系的其中之一，它对抑制房价会有一定的作用，但是这个是抑制房价它是一个调控，就是房价的热的时候，需要泼冷水，房价冷的时候需要搭把柴。

　　但是这个是共有产权住房它属于保障房体系，保障房体系它是不管楼市怎么热，它都会按照自己的步调去推进，因为它是一个住房保障，但是我认为中国的住房保障未来看的话，还是应该以公租房为主导的，而共有产权房它毕竟是一种分配产权的，因为我们假如说你确实很困难，你完全可以去租房子，你一定想买房子，说明你并不是最困难的那群人，我们先要免租人们去租房的这种需求，其次才是满足部分人购房，因为部分产权这样一个需求它是有梯度的。

　　经济之声：先得有房住，才得有房产。以往的经济适用房，一旦申购成功，往往成为个人事实上的"恒产"，那么现在您觉得这种共有产权房它的出现会不会也出现像过去保障房获利的那种现象？

　　杨红旭：获利的程度在减小，因为我说了经济适用房它一般按照过去的做法的话，它会比周边的商品房会便宜40%甚至50%，那么这个便宜的部分主要就是国家免征土地创业金这一块，而且它卖的时候，因为补交的出让金的多少容易扯皮，所以说卖的时候它就会大幅的谋利，但是这个共有产权住房的时候，就是你卖的时候你也在谋利，但是你谋利部分，就是你所占股份的多少，这个股份多少的话它会升值，比如说5年之后寻思出卖卖房子，那么你这部分的话，这个股权的话它升值了，那你只能获得你这部分的股权的收益，你不能去贪图另外一部分股权，就国家股权升值的红利。

　　经济之声：不像过去比如说可以开着宝马去住经适房这种情况出现。当然现在共有产权住房刚刚开始在这6个城市试点，还需要进一步探索和制度创新。有人指出，如果共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，只要市场评估价降低几个百分点，也可获得巨大的经济利益。同样，政府收购个人产权时，如果评估价虚高，也存在利益输送的问题。因此，政府与购房者产权比例如何分配，政府和个人怎么退出的问题就成了焦点。在这两个问题上，您有什么好建议，有没有什么好的经验可以借鉴？

　　杨红旭：这个就是一个市场评估问题，因为我们以前的时候房屋交易的话，是评估的水平可能有差异。另外的话，这个评估机构有些时候是政府指定的。那么我们未来的话，就是要加强房地产市场评估的这种评估的水平和评估的力量，就是增加评估师这样的数量，增加评估机的监管程度，让以后中国房地产交易过程中，评估的价格能够更加接近客观情况。这个的话其实就是国家政府对于评估行业一个监管。我认为的话，随着这样管理的水平的提高和未来的话，评估的价格会比较接近市场价格。