番禺再现“特价单位” 郊区楼市白热化促销冲击二手

番禺再现“特价单位” 建议：“捡漏”投资郊区房应“以时间换空间”

继位于番禺的亚运城山海湾组团推出单价不到1万元的“腰斩”特价单位遭抢购后，昨日，同处于番禺石楼镇的大型楼盘庄士映蝶蓝湾也与某网站合作推出低于此前网签均价近3000元的“特价单位”。

记者发现，由于郊区盘投资比例远高于市区盘，在多项调控政策的打击及市场预期的改变之下，郊区盘促销相较市区已现“白热化”，二手交易份额也被挤压得十分严重，前期投资客无论是通过二手市场套现还是出租，都比较艰难。

案例：买郊区房 居住不便 出租难

小刘和女友在打算买楼时发现，在市区花近80万元几乎买不到像样的房子，于是转向郊区寻找合适的房子，最后看中了花都的一套物业。然而，在收楼之后他们才发现，每天通勤实在太折腾了，并没有原先想象得那么便捷，于是决心把房子放盘：“出售也好、出租也好，反正当作是一次投资。”但是却遇到尴尬：出售并不容易，而周边中介表示，该物业出租租金也并不理想，按此计算，回报率低于市区。

为何楼市“促销战”总从郊区开始“打响”？多位业内人士表示，这是由于郊区盘的投资比例更高所致。

满堂红市场研究部高级经理周峰说：“以番禺为例，由于番禺这个区域的楼市本身靠外地客户支撑，外地客户占比超过85%，他们买郊区盘多数是以投资为主，而穗六条出台后，外地客户数量骤减，导致了番禺整体市场成交量骤减。”

提醒：郊区房投资 短期内回报率低于预期

“郊区的房子当然就是拿来投资的。”一位中介销售人员理所当然地告诉记者，“或者说，市区物业和远郊物业相结合是很多家庭的理财策略。”在周峰看来，目前郊区楼盘最大的不足就是配套方面远落后于发展商的销售进度，导致部分买家住了进去后却发现没地方消费，而以投资为目的的客户群，在收楼后希望用于出租，却发现配套未跟进，难以吸引租客，最终只能把租金定得比较低，回报率远低于预期。

不过周峰认为，这并不影响郊区在未来8~10年后的发展前景：“市中心居住密度大，居民迟早会逐步外移的，郊区的居住密度也会随着配套的落实而增大。长远来看，买家如能持有超过8年，会看到升值。”

目前，郊区盘已现降价，是否可以考虑“抄底”购买投资房呢？而另一位地产业内人士则直言，在普遍降价的情况下，也并不是每个郊区盘都适合“捡漏”。

调查1 花都番禺靠打促销登上成交量“桂冠”

在这一轮“价格战”中，房企惊喜地发现，只要促销便“捧场”者众，确实能达到“跑量”的效果，“跟风”者越来越多，促销也日趋白热化。

除了番禺的那两个楼盘外，在增城、从化、花都等本来价格就比较低的远郊区域，促销大战也已经打响。早在5月，位于花都的保利花城三期最后100套三房至四房便祭出8折优惠，并靠此加冕五月广州市的销售冠军。

不过，尽管降价够狠必有捧场，但整个广州市的郊区市场成交依然不如之前。据搜房数据监控中心统计，5月广州郊区新建商品住宅仅成交了3290多套，环比大跌25%，是今年以来的最低值。

不过，“促销大战”打得最为激烈的花都、番禺两区成交均有上涨，番禺以1101套成交量成为全市销售冠军，其次为花都，成交了996套，两区成交量均环比涨超3成。而“成交大户”增城仅贡献了825套。

调查2 二手目标客户流向一手

“几乎每个一手楼盘都出现促销了，幅度大概是1000元／平方米左右。”满堂红花都新景分店店长江志炽告诉记者，这对于花都顶多10000多元／平方米的价格来说，幅度已经不小了。降价吸引了不少买家，比如近期的保利花城就消化了很多二手市场的买家，令二手市场也受到影响，“二手价格都出现小幅下降，但小业主都有底线，超过心理价位就宁可不卖。”

在江志炽看来，花都的楼市自半年前的“穗六条”就开始受到影响：“当时的外地客人都已经受到了限制，二手慢慢无法做了。而近一两个月，一手更吸引了很大部分买家。”他向当地的大中介行、小中介行和按揭公司了解，发现二手成交量环比下降1/3左右，大中介行转做一手以谋发展，而小中介行只能死守并争取租赁市场。而在番禺区，二手市场也面临急剧萎缩的局面。据满堂红市场研究部高级经理周峰提供的数据，番禺区二手住宅市场成交量在今年前四个月同比大幅缩减58%，而一手住宅市场成交量同比也缩减38%。“不可否认，发展商在困难面前，转变的速度远比小业主要快”。周峰说，发展商适时降价，实际上是要把还能入市的外地客户争取过来，这样一来，肯定会令当地的二手市场难上加难。

远郊房调查系列

预测：促销战蔓延 四季度楼市或触底反弹

据中原地产最新研究报告，受一手楼盘降价促销、市场观望情绪浓厚等因素影响，二手楼市在经历了量价齐跌的4月后，5月份成交宗数环比4月仍呈下滑趋势。

“现在促销有两种，一种是发展商压力大，需要调价，另外有些盘的位置比较偏远，竞争压力大，楼盘又有业绩要求，资金迫切程度高，所以开发商一般会采取促销、调价的方式来快速实现目标。一旦一步到位、回笼资金后，就可以继续推出第二、三期。”合富房地产研究院院长龙斌说，市场上确实有“以价换量”的楼盘，不过大多数促销幅度为10%~15%，最高不超过20%。

周峰预测，四季度成交量才有望得到增加：“二手市场的降价已经从番禺、花都、增城、黄埔一带，延伸到天河、白云两区，三季度会在海珠区出现促销盘，但成交量难有起色，估计要到四季度才能触底反弹。”（记者林琳、潘彧）

关键词：二手市场,二手楼市,二手交易,一手楼盘,一手住宅