不要曲解“大力支持首套房贷”本意

6月6日上午，银监会副主席王兆星在新闻发布会上表示，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。

有好事媒体解读说，银监会突然“改口”或预示着2014年楼市有可能迎来迟到的春天。理由是房贷将可能从此完全放松，货币将可能重新流入楼市。之所以说银监会突然“改口”，是因为央行5月12日“喊话”银行支持首套房贷后，作为肩负主要监管责任的银监会相关部门负责人却在5月30日，明确指出“房地产开发贷款、土地储备贷款和个人贷款等，没有任何松动，没有任何折扣，没有任何讨价还价的余地。”这三个“没有”被认为是房贷不会松动的最强音。然而，6月6日银监会副主席王兆星表示“大力支持首套住房需求”，被认为是“改口”了。

“改口”了吗？前后表态矛盾吗？笔者认为这完全是曲解了银监会的意图。在历次的新旧国五条、国八条、国十条中，差异化住房信贷政策都是房地产调控政策重点内容之一。所谓差异化就是对首套和第二套以上住房实行有差别的信贷政策。对首套房贷款实行优惠的首付款比例和利率。比如：新旧国五条、国十条都强调首套房贷款首付款比例为30%，可执行0.7倍的优惠利率等。2011年1月26日国务院出台的最为严格楼市调控国八条重申“强化差别化住房信贷政策”时指出：“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”但是，首套房贷款门槛也并没有提高。

房地产调控目的之一是抑制高房价，缓解百姓住房难问题。其中支持首套房的刚需是其措施之一。差异化信贷政策就是要支持居住属性的首套房贷款需求，抑制投资投机性购房需求。也就是说，大力支持首套房贷款需求是一贯的既定政策。这时候央行和银监会强调支持首套房贷款只是重复既有政策罢了，只是针对银行在执行差异化住房信贷政策中存在的偏差予以纠正罢了。

银监会此前强调的没有“任何松动”是针对既有房地产信贷政策的，特别是针对投资投机性需求以及银行房贷存在的风险的。笔者看不出来这与大力支持首套房贷的表态有何矛盾，也看不出在哪里改口了。还有报道说“银监会大力支持首套房贷，过去五年都没用过这词”。这完全是一种非常离谱的误解和曲解。

实际上，商业银行在差异化住房信贷政策执行上一直不够好，特别是首套房贷银行完全从利益最大化出发，根据资金头寸充足与否、存贷比例紧张与否等来取舍首套房贷款决策。内部资金宽松了就发放首套房贷或者给予优惠，否则就不给优惠或者不予贷款。这么多年此类情况屡次发生。

而当前银行不积极发放住房贷款包括首套房贷款，从银行角度看理由更加充足，因为住房贷款已经成为鸡肋。从贷款的安全性原则来看，房地产贷款风险越来越大，并且还在逐步暴露；从贷款的盈利性原则，银行不赚钱甚至赔本；从贷款的流动性原则看，个人购房贷款动辄十年、三十年，流动性非常差，导致银行存贷款期限严重错配，增加流动性风险和流动性管理难度。

在以上关系到银行利润回报的几个问题不见好转的情况下，央行和银监会喊话、口头提示等所谓的窗口指导效果会非常有限。让商业银行冒着金融风险发放流动差、不赚钱甚至赔钱的贷款，银行是不会积极蛮干的。一旦发生了贷款风险，谁负责任呢？央行、银监会负责任吗？

央行、银监会喊话支持首套房贷，是准确落实差异化住房信贷政策的职责所在，而商业银行则必须按照贷款的安全性、流动性和盈利性三性原则决定贷与不贷、贷多贷少、期限长短、利率高低。从目前房地产市场低迷和房价下行形势看，未来房贷宽松的可能性不大，指望货币信贷再次大举进入房地产领域基本是痴人说梦。因此，继央行后银监会又隔空喊话，仍然改变不了房地产领域资金面紧缺的现状，房地产继续下行、房价继续下跌的大方向不会改变。

关键词：银监会,流动性原则,投机性购房,信贷政策,央行