业主满腹牢骚物业委屈 媒体调查称业委会几乎是传说

【编者按】：由于房地产业的快速发展，物业管理也随之突飞猛进，大量物业公司应运而生，业主与物业公司间的矛盾也相伴而生，在全国各地的不少小区还不时出现矛盾激化的事件。作为代表全体业主利益的组织，"业主委员会"也就成了调解双方矛盾的桥梁，然而，中华工商时报记者在调查中却发现，现实中业主委员会几乎只是一种传说……

"为这事儿找过你们多少回了，就是没人管，不要以为没有业委会就拿你们物业公司没办法……"一位中年男子愤愤摔门而去。有位物业工作人员嘟嚷到："有能力你牵头成立去呀"--这是前几日《中华工商时报》记者在京城石景山区某小区物业服务处碰到的一幕。

几乎每个小区的业主与物业公司之间都或多或少存在着矛盾，业委会作为代表全体业主产权利益的特定代议制机构，是促进双方沟通、有效推进社区工作的一座桥梁，从而维护业主的合法权益。日前《中华工商时报》记者随机走访了北京市海淀、石景山、西城、朝阳等几个地区的低、中、高等不同层次的小区以及别墅等住宅区。调查发现，成立了业主委员会的小区寥寥无几，"没有人愿意牵头"几乎是没有成立的普遍原因。

现实关系：剪不断理还乱

当下，业主与物业公司之间的矛盾司空见惯，相互间总是有那么些看对方"不顺眼"，在业主看来，物业公司"收钱积极，办事拖拉"，物业公司面对性格千差万别的业主，也直叫"头痛"。

正如一位物业公司服务人员充满委屈地告诉记者："不论是房屋质量问题，还是漏水、马桶坏了、钥匙丢了等等问题全找物业，每次我们都是尽力帮助解决，但像房屋质量问题是我们说了算的吗？反正只要是服务，总有挑我们毛病的；只要是收费，总会有业主找各种理由不交。比如有的业主说'我工作在外地，常年不在北京住'不交；还有业主强调'我是南方人，冬天不住这房子'，就不交供暖费；甚至有的以'自己不在家'为理由，嫌我们没有第一时间送去收费条而拒交。"

家住红庙南里的杨先生说："小区环境就是一个脏乱差，卫生都没有人扫，听说很多人都没有交卫生费。所以，这两年我也就没有交。"

而该小区物业的一位男性工作人员表示："卫生费每家也就20元，还有很多人不愿意交呢！我们负责的这个小区都在赔钱。公司入不敷出，哪有多余的钱雇人，垃圾都是我们自己倒。"

记者走访中发现，几乎每个小区都有着各种让业主不满意拒绝交费的原因，每个小区的物业也都表示："在交费问题上总有挑刺儿的业主。"物业公司与业主的关系既密不可分，又风云际会，正所谓堪比婆媳，剪不断理还乱。

业主心曲：有了业委会更方便沟通

乍看来，"沟通"似乎成了困扰业主与物业公司最大的烦忧。殊不知，在社区自主自治管理中，建立以业主自治为主体的伙伴关系治理，将业主、物业管理公司、业委会、政府主管部门等主体之间构成的网络关系，由业委会作为基层联络点，将几个主体联系在同一水平线上进行良好互动，或将是有效解决所有矛盾与问题的"良方"。

而这条本该串联在业主与物业管理公司之间的纽带在现实中恰恰是一种"稀缺品"。一位不愿意透露姓名的物业管理人员告诉记者："据我所知，新建的一些小区有业委会的不多，像一些老旧小区百分之百都没有。"究其没有成立的原因，"没有人愿意牵头张罗"是客观存在的事实，但没有硬性的法律法规要求才是主要原因。

在富卓花园广场、紫金长安、澳景园等几个住宅区内，记者随机与十三位业主聊天，除了两位业主表示"有没有无所谓"以外，其他十位业主都认为有了业委会这座"亲善"桥梁，更方便"沟通"。

"如果有人牵头成立业委会，我相信大家都会支持，毕竟是站出来给我们业主说话的，真遇到什么事儿，那也好维权。"家住石景山区雍景四景小区的一位业主告诉记者。

据2007年8月26日国务院修订后的《物业管理条例》显示："同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会……其委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。"

从事社区物业管理十多年的王先生告诉本报记者："最关键的是要有人愿意参加，业委会的成员都没有工资待遇，虽然规定上要求有时间、懂法律、遵纪守法等，这些都是套话，现在的人都各忙各的，不愿意为了大家的事儿奔忙，法律又没有要求哪个部门负责必须落实成立。"

的确，《物业管理条例》虽然规定了业会委的选举产生方式、义务与职责，并指出"在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。"但其并没有明确规定业委会是否是一个小区"必须"有的组织，或者说某小区在特定时间内成立不了业委会，会对相关部门采取相应的惩罚措施。

对此，社区问题专家白野在接受《中华工商时报》记者采访时表示："现在很多小区的业委会成立不起来有几个原因，第一就是业主的组织程度不够，比如有一千多户的业主，从组织工作的角度讲，你想动员50%的人投票，其码要有500户，你500户不能一个人吧？如果10户一组，还要50个人呢，所以这个组织工作是很繁重的；第二，目前的法律法规的设计给成立业委会设置了非常大的障碍，这是建委的规定本身存在的问题。"

一般情况下，业委会成员也是业主之一，并非完全公益，如果大家都有贡献精神与责任意识的话，业主自治自管在一个社区中起到的作用将是不可估量的，也是实现基层民主的最好体现。

社区行业高级顾问刘建修告诉本报记者："小区业主委员会在我国仍是'新潮事物'，普通业主得过且过、多一事不如少一事的心态直接导致了参与度不高、捍卫自身利益不积极，业委会并没有形成良好的规则和制度，长期坚持下来的可能性极低，从而使得小区业主合法利益得不到切实保障。"

据了解，一般成立业委会时，物业公司是不参与的，应该由社区牵头，而事实上，为了工作方便进展，有的物业公司也张罗着成立业委会。记者走访的石景山区杨庄北区和西黄新村西里等几家社区服务站，他们几乎一致地表示，"我们不清楚，你去找物业了解吧。"、"没有业主牵头我们不会张罗这事儿"。

物业说法：业委会"有没有都一样"

不论是记者到物业办公室询问还是电话联系，得到的答复不是"主任出差在外"，就是"秘书有事不在"。三天下来，居然在为数不多的几个业委会中，一个成员也没有见到。可在走访过程中记者发现，对于小区有没有业委会，最不在乎的是物业公司。

服务于雍景四季小区的万佳鑫物业公司的一名客服人员淡淡地称："业主委员会的作用，就是业主对物业公司不满意的话就可以召开业主大会，换掉物业公司。业主委员会有没有对我们来说都一样，我们的工作照样还得做。"

在对物业公司的采访中，工作人员对业委会的看法大抵相同，"炒物业公司"是每个采访对象都会提到的一句话。即使有期望成立业委会的物业公司，话语间总是有着对公司入不敷出现状的一种"抱怨"。

"我们小区没有业委会，我倒是希望有。刚开始接的时候，物业费只有1元多，现在所有的成本都在逐年上涨，物业费就涨不上去，很多人还总是拖着不交，却对服务要求越来越高。如果有业委会就让他们去收，我们倒省事儿了。实在收不上来，他们开会把我们炒了更好，早炒早一天少赔钱。"宣武区小红庙附近某小区的一位物业人员悻悻地说。

服务于一家知名物业公司的项目经理告诉记者："现在物业行业已进入了瓶颈期，人员越来不越好招，有本事、受过高等教育的人不来干这行，来干的都是没怎么上过学的，挣钱少受气多，真正管理好的物业公司，是希望有责任心的业主参与进来的。因为有了业委会，物业开展工作也方便。比如有人砸承重墙，会对小区造成安全隐患，物业公司去说业主不听，那就可以通知业委会，他们都是业主，彼此之间会更好沟通一些，也就减少甚至避免了我们与业主之间的矛盾。"

事实证明，业委会的成立与成员的积极参与，不仅体现业主的公

益心和能力，对推进社区工作起到的积极作用也是显而易见。如位于朝阳区大山子附近的银枫家园的业委会，自成立以来，为了邻里之间能够更加和睦，方便大家沟通协商事宜，业委会组织在每年五月的第二个星期六都会举办邻居节，还有为了节能减排发起的顺风车站等，至今已有十年。

记者辗转联系到当年发起这些活动的业委会主任，他说："那时很多人都有'城门'观念，认为门里是我家，门外不是我家，这种观念直接导致社区是一盘散沙，只是一群陌生的人住在一起，业主的维权事件也就风起云涌，我就想把业主组织起来，理性地维权。但怎么组织却是个很大的问题，因为业主之间不认识，后来就想到搞一个邻居节，让每家做一个菜，端到园区内大家一起吃吃喝喝，这样大家不就熟了嘛，慢慢的邻居节也就做起来了。包括后来的顺风车站等活动，一是为了更好的开展社区工作，也是作为业主应尽的义务。"

他并表示："很多业主认为，业委会组织起来，就认为首先要跟物业公司闹，其实这是完全错误的。首先，有事儿大家根据规章制度进行协商解决，充分实行民主；其次，业委会应该起到协调作用，把业主、物业公司、开发商和地方政府的积极性全部调动起来，共同把小区建设好，我认为这是业委员的使命。而在现实中一般业委会只有在愤怒的时候才能够组织起来，之后业委会就成了维权委员会，都走偏了。"

说起银枫家园的顺风车站，当年在那里物业工作过的何先生记忆忧新，他告诉记者："那时，业委会真帮着物业干了很多工作，也帮着物业给居民解释了很多事情，业委会办得好了，对物业公司的帮助巨大。当然，也不排除有个别起不到正面作用的业委会成员。"

显然，现在的物业管理最基本的特点就是物业公司的专业管理与业主自治管理的结合，业委会是居民参与社区管理和基层民主自治的重要载体，加强业委会的规范运作管理无疑是构建和谐社区的基础，业委会能否规范运作，关系到一个小区的安定与团结。

专家看法：亟待完善相关法规

"因为社区的很多事情是涉及到法律问题的，比如私搭乱建，首先应该由法院或城管来解决，但很多事情难办，因为在许多情况下，法律法规常常是一纸空文，有些部门不作为，或者是乱作为导致了社区产了问题之后，就变得非常混乱，成了人与人之间的矛盾，或升级成斗争。这不是业主的能力问题，也不是业委会或物业公司搞不好的问题，实际上是规则有问题。"白野如是说。

目前，从业委会的运作管理和服务的状况看来，其与物业公司相互掣肘、与居委会等部门之间联系脱节、有部分业委会成员的素质参差不齐、"莽撞"维权违背了"权利与义务平等"的基本法律原则等等，使业主利益无法实现。另外，相关法律法规的不健全，也给业委会的实际运作和物业公司的经营管理带来了影响。这些问题若不能及时解决，就会不断造成矛盾的产生

和累积，将会影响到社区安宁和社会的稳定。

在业主与业委会、物业公司相互之间的关系处理方面，白野指出："业主方面首先要有一个包容的心态。跟物业公司要采取合作的态度，要与人为善，不要与人为恶。其次，对于一个社区真正的破坏并非来自物业公司和开发商，而是业主自身，比如你不交物业费、装修的时候拆承重墙，这些都可能导致社区成为危楼或存在潜在的风险，但是物业公司和开发商说到底就是多赚你几个钱。最后，就是遇事要先搞清原因。如果一个物业公司表面上有问题，业主不满，可能你仔细诊断起来有很多种原因，应该根据具体的问题去具体一解决，不能盲目的一杆子打死，动不动就要换物业、炒物业。"

的确，一个小区的良好运行与维护，不仅需要物业公司的尽职尽责，每一个业主都有不可推卸的责任。而业委员会能否发挥重大的作用，除了参与成员有无私奉献的精神和能力以外，一套健全的规章制度也是不或缺的部分。

关键词：业委会,物业公司,业主大会,业主委员会,紫金长安,构建和谐,物业人