一线城市楼市若要走出泥潭 需要价格实质性降下来

　　但事实上，大家可能忽略了一个事实。回顾我国每一轮楼市调整，基本都是从以一线城市为主的大城市开始的，而且调整的幅度也往往会大于二、三线城市。例如，第一轮调整(2008年-2009年)首先发轫于华东的上海、杭州；2011-2012年楼市调整则起始于北京的通州。第一轮调整中，深圳房价相比最高点下跌近40%；上海50%的区域房价下跌，部分区域房价下跌35%；北京通州、顺义、望京等供应热点区域的房价下跌达30%多。

　　一线城市楼市之所以容易出现大涨大跌，根源在于一线城市是人力、资金和资源密集的地方，各种需求对于楼市能够形成支撑，投资炒作也比较旺盛，各路资金对于盈利机会和风险动向比较敏感，容易出现需求一窝蜂拥入和短期内迅速退出的极端情况。与我国类似，那些大城市较多的东亚国家也存在相近的规律，1980-1990年代日本地产从繁荣到泡沫破灭的危机周期中，东京楼市下跌更严重，这主要就缘于东京集聚了日本30%的人口、40%以上的产值，是日本乃至亚洲的中心城市，投资需求集中；2008年金融危机后，韩国各地区整体房价下跌，但首尔的房价下跌幅度最大，至今没有恢复，而其中富人集中的江南区，房价降幅达30%以上。

　　目前来看，尽管中国一线城市住房成交量下跌非常严重，但房价还在逆市上涨，可以用“量跌价涨”来概括。根据中国指数研究院的统计，上半年一线城市房价指数上涨2.64%。同比看，上半年北京、上海、广州和深圳新房价格涨幅分别为18.9%、10.1%、9.1%和9.63%。也就是说，如果从成交价格看，一线城市的楼市依旧比较火爆，并不能称得上是真正调整。而且，随着一线城市新房供应区域从中心区开始全面向城郊转移，一线城市新房的价格水平越来越没有代表性了。即便如此，相比2011年普遍不足2万元的均价水平，2014年上半年一线城市披露的新房价格在两年半的时间里上涨40%左右，而更具有代表性的二手住房价格在同一时期则至少上涨了50%以上。

　　站在当前的时点上看，一线城市的住房价格有两个特点，一是在2012年-2013年的一轮上涨周期中，房价年均涨幅远超过过往任何一年；二是价格连续上涨10多年之后，处于历史最高水平。也就是说，与前两轮楼市下调相比，本轮一线城市的调整仅限于成交量的单方调整，而非价格的调整，这事实上是一种“畸形调整”，而非真正的调整。在价格不降反升的情况下，一线城市楼市调整只能以成交量“腰斩”的形式来表现。

　　根据笔者的调研，除价格居高不下外，供应效率低是成交量“腰斩”的另一个原因，表现在供应集中在远离城区的城际边界。这些远离主城区的区域，在开发住房方面，本身就面临着基础条件先天不足的缺陷，公共服务设施建设滞后，生活和工作的成本将居高不下，并不匹配刚需占主体的市场需求。而即便是这些区域，目前的房价水平也涨到了历史高位。例如，北京主力供应区域——通州的房价水平在27000元/平方米左右，深圳主力供应区域——龙岗的价格水平在22000元/平方米左右，广州的主力供应区域——增城(郊县)和南沙的房价水平至少在12000-15000元/平方米。相比较2012年初，这样的价格水平上涨幅度在50%以上，而按照这样的价格水平计算的本地房价收入比在10倍以上。

　　在价格太高、供应效率低的情况下，一线城市楼市调整必然表现为成交量急剧下滑，“畸形调整”局面的形成是购房者用脚投票的结果。未来，一线城市楼市若要走出调整深渊，或者要在价格上面做出有诚意的下调，或者在补足公共服务配套上面痛下苦功。短期来看，补足公共服务配套并不现实，住房供应的效率难以提升。因此，预计未来“量跌价涨”的局面难以持续，价格出现实质性下跌是必然的事情，由于待释放的需求仍旧存在，降价也一定会有助于成交量走出泥潭。

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关键词：楼市,房价