多地开发商资金链断裂致交房无期 购房者心急如焚

　　专家点评

　　开发商遭遇钱荒迟迟不交房，“准业主”该如何维权？我爱我家房地产经纪有限公司控股公司总裁胡景辉、北京潮阳律师事务所律师綦晓芳就此问题进行解析。

　　经济之声：目前多地出现开发商资金链断裂，不能交房的现象会不会更加严重？

　　胡景晖：从总体来看，从去年四季度开始房地产进入下行通道，造成的现实压力现在已经出现了，未来也有进一步蔓延的可能。

　　从数据来看，今年上半年全国房地产的商品房销售面积48365万平米，同比下降了6%，而销售额同比下降了6.7%，其中住宅销售额下降了9.2%。很多开发商还是需要销售回款来作为项目运营维护的基本保障，这跟上半年相比，有明显下降。

　　从资金方面来看，今年上半年开发商的企业到位资金是58913亿元，同比增长了3.0%，但银行每年的开发商资金到位的数量，通常会比上一年递增10%，从这一点来看，虽然很多地方对限购进行了松绑，但事实上市场的热情还是不高。另外一方面，再加上银行按揭贷款的支持力度其实近期并没有明显好转，所以从开发商销售回款这方面来看，下半年仍然面临比较大的压力。

　　此外，从开发商资金状况，比如说投资金的状况来看，现在央行、银监会，包括各大银行也在密切关注上游的开发贷款情况。从上游的开发贷款和资金筹措到下游的销售状况，恐怕下半年对开发商来讲，资金链甚至比上半年还要更紧张。由此产生的一些延期交房，或者烂尾的可能性，还是有的，有可能会比上半年更严重。

　　经济之声：在开发商没有履行购房合同甚至没有跟消费者签订合同的情况下，开发商和购房者签订其他协议，在法律上是不是可以生效？

　　綦晓芳：一般来说，开发商未履行购房合同并不妨碍其与购房者签订其他协议的法定效力。因为协议只要是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，其法律效力应予以认定。这与开发商是否履行购房合同没有必然联系，它们之间是独立的法律关系。

　　经济之声：购房者在遇到开发商不能按时交房的情况时，最好的解决办法应该是什么？

　　綦晓芳：我国合同法第94条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方可以解除合同。最高法在商品房买卖合同纠纷解释中，对合理期限进行了明确。该解释规定：出卖人迟延、交付房屋，经催告后，在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　　因此，开发商迟延交付房屋的话，购房者可以根据具体情况要求解除合同、或者退房，但必须按照法定的条件和程序办理。如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去一定的诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能够使购房者满意，购房者可根据自身的情况收回退房的要求，或者在开发商协助下办理相关的退房手续。如果协商未果，再选择诉讼或者仲裁。我认为这种比较合适。

　　购房者未在合同中约定退房条款，但符合法定的退房条件，一般情况下，法院也会支持购房者的退房要求。对于未经合同约定，也不在法定范畴内的退房请求，建议购房者，应当先找开发商进行协商。在协商不成的情况下，可以持有效证据，向消费者协会投诉，也可以向工商、建设房产管理等行政部门进行申诉，或者向法院进行起诉。

关键词：开发商,资金链,交房