“限价令”满月 卖楼怪招迭出

　　广州实行预售价格申报以来，楼市“阴阳合同”频现、买楼甚至会被踢“入会”……

　　从4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，并接受国土房管部门的价格指导。今天，“限价令”满月。据专家的初步估算，市场上约有20%~30%的货量因“限价令”而衍生种种应对措施，可谓怪招迭出。比如买房要“入会”，部分楼价被转嫁到会籍上；个别楼盘出现“阴阳合同”；不同楼层的房源价差缩小，价格往高走；旧盘尾货难以网签，开发商借名额“过桥”卖二手房……所有这些招数，对买家都可能隐藏着一定风险。

　　怪招一：

　　签“阴阳合同”买楼要“入会”

　　据业内人士透露，目前为应对“限价令”，开发商普遍采用的是“阴阳合同”对策。北京市也有不少开发商以此法规避“限价令”，以北京某项目一套102平方米左右的三房户型为例，建筑面积单价为18203元/m2，总价为186万元，但实际上购房人要支付220多万元房款，其中有35万元为“装修款项”，平均下来价格达21000多元/m2，比报批价格高出3000元/m2左右。购房人在签订购房合同的同时，还要签订一份补充协议，即“委托开发商装修”的合同。据销售人员介绍，这35万元的装修款项可以选择3种方式支付：一次性付款、安居贷贷款以及分期付款。

　　据广州房地产人士介绍，增城自2010年开始执行限价后，“价外合同”的做法非常风行。不过广州市国土房管局对杜绝“阴阳合同”的方法是非常严厉的，首先在审批预售价格时须注明“毛坯或精装修”，如果发现报价是毛坯而又要购房者签订装修合同，势必严查。据一位消息人士透露，广州市房管局已对两个楼盘的“阴阳合同”进行了查处。一位广州地产人士透露，目前有的开发商会与购房者签署补充协议，注明“该单位总楼价为500万元，网签合同写300万元，其余200万元的发票视调控情况而定，或许以后再补。”

　　发展商为了降低总房价，除了采用签订“价外合同”的做法外，有的开发商还要求购房者“入会”，声称以几十万元购买某个会所的会籍，用会籍的收费来转嫁部分楼价款。

　　怪招二：

　　不同楼层价差缩小十层一个价

　　以往不同楼层和朝向的房源，定价相差几万元到十几万元都不一定。就算是同一栋楼、同一朝向的房源，每层的单位价格都各不一样，通常每层总价相差约5000~10000元。不过“限价令”出台后，不同层之间的价差基本“抹平”，10层一个价，低楼层无形中被提价。海珠某楼盘人士向记者承认，由于“限价令”出台，开发商获得的利润有所减少，唯有以最高价销售大部分房源来确保收益。

　　记者从上周末开盘的某楼盘价目表看到，从21层到32层，同一朝向的单位同一定价，从14层到20层也是一个价，32层与14层的总价差只有30000元左右。若按以往一层贵5000元的做法，无形中14层的单位已抬升了近10万元。

　　怪招三：

　　找人“过桥”出证再卖二手房

　　一些大开发商则采取以整栋楼出证，一次性把现楼变成二手房，然后再在不限价的二手市场卖给真正的买家。虽然现在限购之下购房名额非常稀缺，但开发商找到数百个有名额的人买下整栋房，再立即当二手房卖出去也不是难事，有的人觉得出让自己的名额获得好处费，这笔交易也划得来。

　　风险提示

　　“阴阳合同”：有可能产生装修纠纷，因为在网签合同中精装修部分的建材标准和规格都会作出规定，若“阳”合同标明为毛坯，“阴”合同为装修合同，以后收楼有装修质量问题则难以用备案的网签合同作为依据。

　　以购买会籍的方式转嫁部分楼款：对购房者更加不利，首先购房者必须在首付上有充足的预算，因为这部分的楼款不能用住房贷款来支付；而且相比起“阴阳合同”，购买会籍转嫁楼款的做法更不利于以后出售，因为按照20%个税的减免规定，装修成本及相关发票可以作为减税的根据，而会籍发票则不可以享有减免优惠。

　　把新房当二手房卖：对于后期接手购买房子的真正买家来说，这个二手房买卖转让的税费无论是各付各税还是买家全包，最终势必会推高购房者的入市成本。

　　专家观点

　　广东中原项目部总经理黄韬：楼市怪招迭出，消费者承担的风险增加，但这些风险对比楼价继续上涨而买不起房，很多人觉得还是值得一博，可谓“一个愿打，一个愿挨”。

　　资深地产评论员韩世同：广州市今年楼价限涨7.5%，但以去年成交均价为参考值就不太科学。凡是有“翘尾”、“掉尾”行情的年份，以年度均价作为第二年的参考值都不科学。

关键词：买楼|限价令