深圳或重申楼市"限价令" 传2月成交均价是基准

　　随着新“国五条”及其细则对于房地产调控“高压态势”的重申，深圳方面也重新将两年前实施的“限价令”祭出。深圳官方明确提出，将通过“限价令”，避免部分楼盘价格过快上涨以及因结构性差异导致的价格波动而影响购房者预期。业内专家表示，2011年“限价令”被严格执行后，深圳一手房价格持续走跌，如果今年该政策重新严格实施，预计房价又将呈现下跌的趋势。

　　深圳一手房价涨幅明显

　　据相关媒体报道，上周，深圳不少开发商接到区一级房产主管部门的开会通知，一些开发商透露，会议的主要内容为主管部门向辖区开发商介绍深圳房地产预售备案系统，其中最为关键的是要求单个新建项目成交均价月度环比零增长，即“只许跌不许涨”。记者了解到，深圳于2011年中开始执行“限价”调控措施，当年底，随着“限价”执行的不断深入，深圳新建商品房价格出现下跌趋势，但到了2012年中，随着宏观信贷方面的放松，深圳楼市重新走回“上涨”的轨道。

　　据一名业内人士介绍，深圳在完成了2011年的房价控制目标后，2012年“限价”一度放松，尤其是在2012年底。“实际上‘限价令’一直没有取消过，但到了去年底，深圳市民明显感觉房价有过快上涨趋势。”有关专家说。这一说法也得到了深圳房地产市场多名人士的认同。

　　业内人士分析，“限价”除压制开发商的涨价行为外，最主要是会影响购房者对价格的预期，一旦预期改变，市场将自发下行，一手楼市下行后，也会影响到二手楼市。而今年一、二月份深圳新房价格涨幅太明显，显示深圳在今年前两个月的房价控制表现并不达标。“政府需要纠正这个态势，在目前无其他有效手段下，限价成为最有效的办法。”

　　房企销售节奏不会改变

　　对于“限价令”的重新从严实施，有开发商直呼头痛，也有开发商表示，一些成交价格较高但还没有网签和备案的交易，将被国土部门拒绝网签。

　　也有多个开发商表示，不会因为“限价”而打乱楼盘的销售节奏。观澜一低密度豪宅开发商表示，项目会在园林、建筑等方面大致完成后推向市场，“项目何时发售不会因为‘限价令’的出台而改变”。

　　盐田区某花园开发商表示，项目已经封顶，正准备进入销售环节，“价格还没有最终确定，项目周边近期推售的新建商品房价格都较高，预计片区均价不会对项目有太大影响”。

　　网传此次重申执行的“限价令”将以今年2月份的成交均价为基准，但有开发商表示，2月份恰逢春节，属淡季销售，成交均价有很大偶然性，“赶上这个月均价高，项目的定价空间就大些，如果这个月的价格低，后续单位将受到很大限制”。

　　美联物业全国研究中心总监徐枫表示，限价的目的是让房价的涨幅控制在政府制定的房价控制目标之下，这是一个统计意义上的目标，“限价令”的执行对于开发商有震慑作用，“相比新房，二手房市场将更能反映市场的真实走势”。

　　深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示，2011年的经验显示，“限价令”严格执行后，深圳新建商品房价格出现了下跌趋势，今年是否会有此效果，要看“这一政策的执行力度”。

　　-延伸阅读

　　深圳楼市“限价令”发展史

　　●2011年4月出台

　　深圳开发商当时接到“限价令”通知，限价从当年5月1日起实施，具体内容包括：深圳市将采取新的房地产预售备案系统，预售系统将对所有将预售的房地产项目预售价格进行价格限制，超过片区价格上限或同产品比去年均价上涨5%的项目将不能获准预售，同时该年全年不批低密度的预售证等。

　　●2011年8月升级

　　自当年8月起，对预售新房有更为细化的限价方式且内容有所不同。当年8月实施的新版“限价”方式分面积段限价(90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上)，项目均价不再单独限制。各面积段户型价格的标准则要求“价格月度环比零增长”。对于持续销售项目，新批准预售价格以上月各户型成交均价作为本月价格标准要求零增长，如果各户型价格在某个月出现下调，则下个月该户型均价不得超过下调后的价格；如果上个月没有成交，则往上追溯3个月。往上追溯3个月都没成交，则按新盘定价。

　　“限价令”还要求，同一个项目中，新拿的预售证(包括不同分期)优先以本项目为参考；同一个项目，新推的产品过往3个月没有卖过，则视为新盘，参考周边同质竞争楼盘价格。具体对新开盘项目则有3种定价方法：第一选择，以区域内最靠近自己的同质楼盘为基础定价，各户型的均价(90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上)不能超过旁边楼盘的均价；第二选择，如果区域内没有可参考的新盘，则选择靠近自己的具备同比性的区域来定价，各户型均价不能超过比较区域内的各户型均价，同类片区原则不能跨行政区域；第三选择，如果同类区域都找不到，就以片区内二手房价格为标准定价。此外，所有面积段的户型均价不得超过上一个月参考项目的价格。

　　●2012年放松

　　深圳没有指定房价控制目标，当年，不少开发商反映“感觉限价有所放松”。

　　●2013年3月重申

　　随着新“国五条”及细则的落地，深圳重申“限价令”。据开发商透露，这次“限价”细化到具体每个楼盘、每个月的成交均价，而不仅仅着眼于片区均价、全市均价，核心是规定单个项目成交均价月度环比零涨幅，否则无法网签、备案。

关键词：开发商,平方米