空置率挑动敏感神经 摸清“家底”才能科学决策

新华网上海6月12日电（记者郑钧天）近期，住房空置率再度挑动了房地产市场的敏感神经。作为衡量楼市泡沫的重要指标，虽然官方一直坚称“没有准确的定义”、“计算出来很难”，但第三方机构和民间对此的关注热度一直很高。

在住宅成交量持续低迷、楼市供需格局生变的背景下，专家建议政府加快不动产统一登记步伐，尽快摸清“家底”，对楼市调控进行科学决策。

空置率再度引发关注

随着中国楼市进入新一轮调整期，被视作评估“楼市泡沫”的重要指标之一的住房空置率，再度挑动着市场的敏感神经。

西南财经大学10日发布的一份报告称，2013年我国城镇家庭住房拥有率为87．0％，而住房整体空置率为22．4％，比2011年上升1．8个百分点。目前，我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

瑞银近期发布的《地产泡沫之忧》报告亦估计，截至2010年底，中国居民的自住房比例已达85％—88％，在城镇地区约为75％—78％。据此估算，城镇家庭住房空置率在22％－25％，与西南财经大学的研究结果基本一致。

如何计算空置率？业界历来存在争议。除了专业机构的调查统计，还有人试图通过小区住宅用电量的变化了解“是否住人”；还有地方的人通过调查房地产市场时关注一些小区的“入住率”；一些网友还曾通过“集体晒黑灯”来看各自居住小区的空置情况，等等。而各方得出的空置率，自是五花八门。

对于各种版本的空置率，住建部总经济师冯俊近日表示，现在空置率并没有一个准确的官方定义。他认为，国际上的空置率计算，是以这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子，总住房量作为分母。“我们现在这方面是没有调查的，所以很难得出空置率的概念”。而此前，国家统计局的发言人也曾表示，国家统计局还不能计算出空置率。

楼市供需格局生变

中国房地产市场在经历了5个月的量缩期后，专家认为，房地产市场进入新一轮市场调整的趋势已经得到确认。

国家统计局最新数据显示，今年1－4月份，全国住宅销售面积下降8．6％，住宅销售额下降9．9％。而进入5月之后，楼市成交低迷的状态不仅未出现好转，房价走势也进一步疲软。

据中国指数研究院的数据显示，2014年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为10978元／平方米，环比上月下跌0．32％，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。房价环比下跌城市数量也在持续增加，达62个城市。其中跌幅在1％以上的有30个，较4月份增加14个。

本轮楼市调整与以往有何不同？瑞银首席经济学家汪涛认为，与前几轮调整不同，此次房地产量价下滑的触发因素并非调控政策收紧。“事实上，中国住房的内在供求格局已发生变化——当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。”

也就是说，由于出现了一定程度的供求错配，中国楼市的供需格局已经生变。西南财大的报告显示，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18．6％，与2011年相比增长了15．9％。

西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套。而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房。“因此，即使不计算十二五期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房已经可以满足可实现住房需求。”

摸清“家底”是基础

业内人士指出，长期以来，市场一直把新增供应集中关注在新房上。“在一手住宅入住率不高的前提下，再度开发新盘增加市场供应就是给予市场炒作的机会，其实二手房供应也是增加市场供应方法。”易居中国执行总裁丁祖昱认为，“从某种程度上说，空置率是决定土地供应和开发量的一个重要因素。政府应执行分类调控，科学合理做好土地指标的规划，在供过于求的城市，严控土地供应指标。”

专家认为，不动产登记是楼市科学调控的基础，政府先盘清有多少“家底”之后，楼市调控才更有针对性。到目前为止，全国已有22个省区市启动了不动产统一登记的前期工作，“不动产统一登记”10日已在湖南省率先启动试点。

上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示，不动产登记后续若再配以房产税、住房信息联网等手段，可促使楼市真实需求的回归。

克而瑞研究中心认为，建立不动产统一登记制度有利于房地产调控的政策针对性和有效性。目前，对全国的不动产分布情况不清晰，以及不同城市间的不动产信息查询并非完全通畅，都使一些调控政策在制定上带有盲目性，从而在执行上不能达到预期效果。

关键词：空置率,住宅成交量,房价走势,科学调控,一手住宅