平民理财高手：二手生活成功换房

　　二手生活之二手房篇

　　买二手房更容易选到好地段

　　“普通白领”、“朝九晚五”、“月入8000元”，杨超身上的“标签”并无亮点，所幸女友与他的感情倒很是稳固，恋爱已有5年之久的他们对组建一个小家庭充满期待。

　　“现在哪个结婚的年轻人不想有自己的房子？”杨超和女友自然也不例外，但全家人合计来合计去，总共就能凑出80万元作为首付和装修款。为了有新房新气象的感觉，杨超和女友都把一手房作为优先考虑的对象，可是一圈寻觅下来，只有失望。

　　“我的公司在人民广场，各种交通都比较方便，我女朋友上班是在近虹桥机场那一带。”杨超说，他们最初是想在2号线沿线购房的，因为两家父母的房子都正好处在沿线地段，以后走动会非常方便。“本来觉得户型小一点没关系，可沿线看了几个楼盘，单价都很高，而且面积偏大，总价怎么算都不可能低于250万元。”这样一来，杨超的首付款显然是不够的。

　　无奈，他们只好将目光投向二手房市场，这一调整让他们的选择面开阔起来。“联系中介后，我们连着看了十几套房子，有比较靠近市中心的，也有稍微偏机场方向的，面积有大有小，有电梯房也有楼梯房，倒还真有两套不错的。”杨超告诉记者，虽然放弃了一手房市场，但他仍然将毛坯房作为优先考虑的对象，“这样不会有别人已经住过的感觉，而且也不会受制于老户主已有的装修风格。”杨超说，他比较喜欢简约的装修风格，如果购买精装房，未必能合口味。“卖家的心理价位里没准也包括了精装的成本，可万一我不喜欢需要重新装修，不就等于双重成本了嘛。”所以，他几乎只看毛坯和简装的房子。

　　“现在基本上已经敲定一家了，出门步行到二号线也就15分钟左右，很方便，还有大型卖场免费班车接送。”杨超说，这套78平方米的二手房售价172万元，加上各种费用，首付还是比较充足的。

　　有了这一次的购房经历，杨超对二手房的认识有了改观，选择面广、小区成熟、配套设施完善等等优点都不能忽视。“以后再购买改善房时，我也会把二手房纳入考虑范围，让自己多一些选择。”杨超说。

　　二手房优势：灵活多样

　　在当前的房地产市场，像杨超这样有一定资金限制、同时又对地段有要求的购房者不在少数，对这类购房者来说，买新房不一定比二手房更有优势。

　　地理环境方面，随着市中心内可供开发土地的缩减，越来越多的楼盘均开发在偏远区域，因此新楼盘大都地理位置相对较远；二手房则由于建成时间较早，多分布于城市中心区或较成熟商圈内，地理位置也就自然要优越一些。

　　户型面积上，新房普遍面积较大、单价较高，算下来总价也就不菲。尤其是位于市中心区域，由于开发商从追求利润的角度出发，因此大面积房源占到很大的市场份额，这也导致购房成本大增；二手房户型面积则普遍偏小，因而总价相对较低。同时，二手房的价格更为多元化，选择面更宽，有不少建成时间并不算太长的二手房，其单价也要低于周边的新房，相对来说实惠得多。

　　再看交通，新房的交通状况受到客观条件的制约。如位于轨道交通沿线，交通状况自然非常便捷，但如果没有轨道交通，则十分不便。另外，一些在规划中的轨交也会受到时间上的限制。分布于市中心内的二手房交通环境则相对得天独厚，较发达的路面交通与轨道交通相结合，为人们日常出行提供了便利条件。

　　还有整体商业氛围，新盘开发在先，而商业配套在后，一般说来，尤其是建在偏远区域的新房，其市政配套、商业设施、氛围等并不十分成熟，有待进一步开发与完善。对于先到者来说，等待期限一般在5年左右。二手房则凭借其占据城市中心区的有利地位，整体商业氛围、购物环境、生活气息等都十分浓郁。

　　归结来看，二手房是现房现卖，所有的都摆在明处，房屋品质好坏一目了然，与购买期房相比，降低了购房者的风险，同时也有着更加灵活多样的选择可供购房者参考。比如很多人在买房时还比较注重周边邻居的素质等软环境元素，买房时，周边邻居也成了一个重要的参考指标。那么，买二手房就可以很好地考察整个楼盘小区从外到内、从硬件到软件方面的具体情况和详细细节，并且能通过询问小区内的住户来分辨实际居住使用时的优劣，过滤到不少小区环境、产权、交易手续可能出现的问题。

　　而对于像杨超这样的社会新鲜人来说，购买二手房更可以省心省力。首先，购买装修质量较好、效果一目了然的全装修甚至全配套二手房可以省去不少精力，也可以直观地挑选整体装修后的风格好坏。其次，购买期房往往需要等待一两年才能拿到房，在此期间可能面临一边仍需租房度日，一边又要支付银行贷款，作为自住来讲成本大大提高。而二手房就更加灵活实用，能够很快交接入住，避免了购买期房仍然需要等候一两年的时间成本和实际经济成本。

　　另外，如今年轻人的薪资上升空间大，一般跳槽、结婚或生子之后都会有换房的需要。那么，总价低、交通方便、周边环境发展成熟、具有地段稀缺性等优势的二手房，在今后出租、置换的时候也都会显得更为灵活多样。

　　六步把握技巧风险

　　当然，对于初次接触二手房买卖的人来说，如何把握好二手房交易中的技巧和防范可能出现的风险、纠纷也是需要购房者认真对待的。一方面是为了降低购房的成本，另一方面更是为了买到一个安心、放心的住房。

　　第一，产权先明确。

　　首先自然要验证卖家的房产证。此外，还需要在交易中心查阅小产证信息(俗称“产调”)，用以确定房源的状况，如有无抵押情况等。对于非法建筑、房屋权属有争议、房屋已出租或已抵押等等情况，都要一一核实，谨慎对待。继而按照规定买卖双方缴纳应缴的税费，办理产权过户手续。只有拿到了房屋的产权证，房子才算是真正意义上属于你。许多一房多卖、骗钱骗贷的二手房骗术都集中在产权问题和交易过户手续等环节，购房者应有足够的重视。

　　第二，质量看明白。

　　二手房中有些是建成时间较长的旧公房，一般都存在着不同程度的隐患，这些问题粗看是发现不了的，必须到当地的物业部门咨询，考察房屋的房龄和折旧问题，并在购买前的看房中详细观察与询问。如果是结构性问题(如房屋严重倾斜、开裂等)就要回避，否则日后的维修费用不菲，而且今后再出售时也会碰到同样难题。但一般性的小问题在二手房中或多或少会存在，如果只要能够通过简单的修缮就可以解决的话，则属于考虑对象，还可以获得一定还价的余地。

　　第三，设施配备需关心。

　　小区的环境和周边的配套交通也是购房者要考察清楚的。比如出行的便利程度、小区内活动区域的舒适度等等。另外，还要特别留心该小区是否有时段性、季节性的隐性环境问题，如靠近污染排放、噪音影响之类。对于一般家用设施较为齐全的、装修完整的，在选择时更需要加以仔细观察，对于不需要的、有损坏的室内问题要积极与卖家沟通，以达成让人满意的共识。

　　第四，做好功课能侃价。

　　价格上，若想要获得一定的议价空间，还要对周边的二手房整体房源情况进行调查。在对各种房源的主力价位、不同装修程度的房源之间的价差等都有了一定的了解之后，与卖方商定价格的时候就能够做到有的放矢，而不会随意还价。另外，在选定物业之后，还要对卖方花点时间做些了解，如卖家是出于何种目的要转让手中的物业、卖家的心态如何等等，这些对自己在做购房决策时都很有帮助。

　　第五，税费算清楚。

　　在购房的过程中，除关注房价之外，考虑到购房过程中可能涉及到的各项交易成本，也是制订购房预算时必不可少的环节。特别是如果要动用贷款购买二手房，就更需要做到能省则省。在挑选贷款银行时要注重可靠性和高效性，也要关心有优惠的相关政策。另外，对于楼市处于宏观调控的大环境，购房者也要时刻把握政策性的内容，以合理降低整体购房成本。

　　第六，找可靠的中介机构。

　　买二手房离不开房产中介机构，但是多如牛毛的房产中介机构中良莠不齐，投资者必须寻找那些资质高、信誉好和有实力的机构。这类房产中介机构的房源多、服务较佳，一般透明度较强，是首选的中介对象。如果对于二手房的购房流程比较清楚的，也可以通过一些网上平台、熟人介绍来省去一笔佣金，不过在复杂的买卖操作和信息核实过程中，自己则要更为上心，避免出现问题或疏漏。

　　卖家也要花心思

　　对于二手房买卖而言，如何做好一个精明又称职的卖家也是购房者可能会遇到的问题。当你的房屋想要通过买卖来置换改善的时候，花心思把自己的二手房卖一个好价钱、促成一笔让双方都满意的交易也是很有技巧可言的。

　　首先，想要让自己的房子能卖一个好价钱，就要对其进行一定的清洁和打扫。如果房内到处是垃圾，或者堆放有破旧家具，这会给买方留下不好的印象，因而买方在还价时也就会无所顾忌，往往出现随意还价的情形。而对于房内尚摆放有家具的，更需注重房内整洁。

　　其次，一些装修方面的小瑕疵也应花一定心思消除。如果房内有油漆脱落，或者出现水渍等，这些小问题都必须先行解决，因为小瑕疵也会对房屋给人的整体“印象”产生很大的影响。如果买家因为一些墙体裂纹、水渍、水管漏水等等为理由要求卖家降价，降价的金额肯定要远大于修补费用。

　　最后，对于屋顶漏水、阳台密封性能不好等质量问题，卖家也没有必要隐瞒，因为隐瞒反而会给自己带来法律上的风险。而一些可进行修补的房屋缺陷，则应该想办法对其进行修补。比如靠近马路、高架以及小区娱乐场所的房屋，肯定会面临噪音的侵扰，因而在出售时往往会因此而遭诟病。卖家可以对其进行修补，如安装双层玻璃窗，让买家亲身感受到修补之后带来的变化。

　　花更低的成本获取同样的出行体验，二手车就能做到，而一家诚信的二手车商能让你买得更安心。

关键词：二手,理财,买房