何学林:投资保定楼市需防风险

　　在京津冀一体化发展战略规划下，河北省于近日出台了《关于推进新型城镇化的意见》，其中对保定、廊坊、石家庄、唐山等11个河北主要城市在京津冀一体化中的功能定位作出规定。曾有消息称保定将作为北京的政治副中心，这个说法此次并未提及。但在规划中，确实将保定定位为承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解的服务区。保定等地区拟承接首都部分功能，一时间，北京、天津、石家庄等地的炒房客云集保定。

　　其实，从全国两会开始，京津冀一体化、环首都经济圈等概念就不断被传出，一定程度刺激了保定的房地产市场。有报道称保定房价3月单月已飙涨10%，更有传闻称有4个北京人把保定某新楼盘全都给包了，一共240套。有的楼盘隔夜就涨2万。

　　对于这种不理性的行为，中国房地产研究会副会长胡志刚提出了自己的看法：“京津冀一体化首先需要的是自上而下、令行禁止的统筹规划，而不是自下而上、自说自话的野蛮生长。如果顶层设计还未全面启动，地方规划就已经开始各自为政的调整，那么紧随其后的很可能是土地价格的大幅上涨，开发成本的不断提高以及地方利益的恶性竞争，而这些只可能成为一体化道路上的绊脚石。”

　　中国房地产业协会副会长朱中一也认为：“政策从顶层设计到具体举措，再到付诸实践需要一个过程，不同区域的发展重点和发展方式尚不确切。盲目“抢房”导致的虚假繁荣有可能吹大短期的泡沫。”

　　对于京津冀协同发展问题，北京社科院副院长赵弘提出了自己的看法，他说，如果有首都副中心这个概念的话，肯定不会只是一个。首都的城市副中心设想，意在承接北京的居住、医疗、教育等功能，以纾解人口压力。据赵弘介绍，目前，北京的城市格局很难满足建设世界城市的要求，已经到了一个需要在更大空间尺度上疏解、承载与完善高端城市功能的新阶段。“根据国际经验，东京、巴黎、伦敦等国际大都市都是通过建设城市副中心来解决城市功能过于集中带来的各种‘大城市病’。”“当前，北京正在下辖的通州区建设副中心，以期破解发展瓶颈。”赵弘认为，未来保定有可能成为北京市的城市副中心，但并非唯一选择。河北和天津的一些地方也同样适合，需要进一步研究和反复论证。赵弘认为，“所谓城市副中心实际上就是一个具有‘反磁力’的城市。城市副中心须具有一定的产业、居住等功能，能够吸引人口导入。”赵弘表示，新的副中心类似卫星城，可选择距北京30至70公里的城市，承接北京的居住、医疗、教育等功能，以疏解人口压力。这些卫星城和北京之间一定要通过大容量的一站式城际铁路来连接。至于早前“政治副中心”的说法，赵弘表示，目前北京的首都功能很难搬迁，所以政治副中心的说法是脱离中国国情的。“疏散一些功能并不容易，需要高层面的协调，很多医院、大学，以及机构都是中央级别的，北京和国家发改委都很难协调。”

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究处处长说：“我个人认为，要解决北京城市发展中存在的问题，势必要疏解北京城市功能，但是功能疏解遇到的阻力并不小，如何疏解也是任重而道远，还需要更高层面下决心，出政策，真抓实干。”他认为：“北京城市功能疏解难度很大。对于京津冀一体化发展，疏解北京功能，三地一直在努力，但现实效果却不尽如人意。廊坊大学城主要是一些民办高校，公办高校寥寥无几，更别提知名度比较高的北京高校。而搬迁北京动物园、新发地等批发市场等所谓的低端产业，更是“头痛医头脚痛医脚”之举。从政策的具体执行来看，北京市并不想把其优质的公共服务资源转移出去，事实上更是在采取一些措施在吸引资源，甚至吸引一些工业企业进入北京，比如三一重工就把总部搬到北京来。从河北来说，也并不愿接纳低端产业，近日廊坊市就明确提出并不想接纳北京低端产业。事实上，如果把一些能耗大、污染大的产业转移到北京周边，这样能够从根本上改善北京环境污染问题吗？很难。如果搬迁一些类似批发市场等所谓低端产业，有没有考虑北京城市居民的需求，难道北京人就可以不吃不喝不穿吗？北京人就不需要保姆、送奶工、快递员等等对文化素质需求相对不高的职业吗？如果政策上排斥这些，生活在北京的所谓高素质人口将会很不方便，城市的活力也将下降，更何谈创新与包容呢？从现实来看，北京和河北确实都想把副中心做起来。从北京角度，北京想把一些所谓的低端产业、低端人口转移到副中心，缓解中心城市压力。而河北呢，也想借助北京特大城市的优势，发展自己，发展一些北京副中心城市，吸纳一些北京的优质资源和产业，带动经济增长。从这个角度来看，两者之间存在较大的差异，都是一厢情愿。”

　　我国著名策划家何学林认为，“保定楼市风险很大，一是因为中国楼市整体就存在很大风险，二是因为京津冀一体化发展规划并没有出台细则。河北出台一个规划，给保定一个定位，那么北京呢？天津呢？有专家所指‘一厢情愿’不是没有道理的。另外，为什么一定会是保定？北京本身有数个郊区、县，比保定近的地方河北和天津比比皆是。还有，北京功能外迁是一个漫长的过程，遇到的阻力是难以想象的。河北更多关心的是引进资金，发展产业，发展经济，而正确的思路是：以人为本，综合平衡发展。因此，我建议：京津冀一体化发展应纳入我国新城镇化发展战略和规划当中。”

　　在新近出版的《新城镇化与中国城市整体大策划》(中国财富出版社)一书中，何学林提出了国家战略下的新城镇化策划大思路。

　　一、新城镇化要科学地造新城

　　新城镇化一定要走出中国30年来城镇化的老路，不能再让老百姓“吃烂苹果”了，要让老百姓都“吃好苹果”，要在新的空地上造新城，而不要再在老城里大兴土木了，在远离老城，在城乡之间造新城，将农民迁居新城。如果过去中国30年城市化采取这种造新城的思路，那么，老城区的文明得以保存，一座座新城拔地而起，新时代的文明得以展现，人口得以疏散，人口密度得以降低，房价也不会那么高，交通也不会那么拥堵了……换一种思路，完全是另外一种结果。

　　二、新城镇化要科学地造小城镇

　　城镇化不是城市化，不是沿用过去的老路去造现代化的国际大都市，而主要是造新的小城镇，在城乡之间，比如在北京周边一小时至半小时车程的地方造100座小城镇——卫星城，这样就可以把大量农村人口就地城镇化，不会再给“首堵”北京添堵了。同时，小城镇与小城镇之间有合理的距离，大量星罗棋布的小城镇又可以使小城镇的人口密度控制在合理的密度，小城镇也不会拥堵。总之，新城镇化的关键词是造新的小城镇。

　　三、新城镇化要科学地造美丽之城

　　十八大提出“美丽中国”，到底该如何做？怎样才能达到？如何体现呢？笔者认为，首先应该用新城镇化来体现。换句话说，我们造的小城镇不再是高楼大厦林立了，而是在绿树花草掩映下的绿色小城镇，而且是经过精心策划和设计的花园之都，因此，是一个个美丽的小城镇。新城镇化要建造的是数以万计、十万计的这样的美丽小城镇，当这样的美丽的小城镇在中华大地遍地开花，那么，新城镇化的过程就是建设“美丽中国”的过程，而当新城镇化完成之时，也必然是“美丽中国”建成之时。这就像美妙的歌声里唱的那样：“我们的祖国似花园，花园里花朵真鲜艳，和暖的阳光照耀着我们，每个人脸上笑开颜，娃哈哈娃哈哈，每个人脸上笑开颜……”生活在“美丽中国”里的中国人民快乐指数、幸福指数也会节节攀升。

　　四、新城镇化要科学地造生态小城镇

　　十八大提出“生态文明”也可以用新城镇化来实现。新城镇化建造的小城镇是在绿树花草掩映下的生态之城，是经过精心策划和设计的生态之城，低密度的、小高层的、甚至是别墅式的、高绿化率的、有的是依原有地形地貌山势水势而建造的原生态的小城镇，而不是占用大量耕地来造小城镇。新城镇化要建造的是数以万计、十万计的这样的生态的小城镇在中华大地遍地开花，那么，新城镇化的过程就是建设“生态中国”的过程，而当新城镇化完成之时，也必然是“生态中国”建成之时。

　　五、新城镇化要科学地造宜居的小城镇

　　这样的小城镇一定是宜居的小城镇。这样的宜居小城镇在西方发达国家是城里人向往的地方。城里的有钱人通常都是住在郊区的别墅里的，就是因为那里空气新鲜，环境优美，满目苍翠，人口稀少。假如我们的新城镇化建成的是这样的宜居的一座座小城镇的话，我们相信，不仅农民愿意去那里居住，现在居住在大城市里的受挤压的城里人也会自愿移居到这样的小城镇。

　　六、新城镇化可以彻底解决交通拥堵、房价过高等老大难的问题

　　假如建成了无数这样的宜居小城镇，多数农民不会再往大中城市里挤，这就可以从根本上避免10亿农民在城镇化过程中往大中城市里挤，原来住在大城市里的居民不堪挤压会纷纷搬出大城市，搬到宜居小城镇去居住。这样一来，大城市的人口密度会大大降低，交通拥堵情况得到根本改善。往大中城市挤的人少了，买房的人少了，房价自然就会降低。

　　七、新城镇化要发展现代农业，解决食品安全问题

　　城镇化要解决农民的就业问题。农民进城如果没有工作，那么城镇化就是一句空话。如果大城市的人到小城镇无法就业，那么要真正分流大城市的人到小城镇安居乐业也无法实现。因此，城镇化要与发展现代农业相结合，城镇化不是要让农民脱离土地，成为无业游民，而是要转型升级，生产有机疏菜、有机粮食、有机水果等等，供应给大中城市居民，从而从根源上解决食品安全问题，要让农民成为现代农场主或成为现代农场主的工人，这也就是城镇化为什么要近在农村建小城镇，而不是直接将农民送进现有的大中城市的原因。同时小城镇还要着重发展绿色、生态、低碳、环保、节能型产业，这样的产业和宜居生态小城镇当然就能够吸引城里人到小城镇落户了。

　　八、新城镇化要对每一个小城镇进行主题定位与整体大策划

　　新城镇化建造的小城镇是美丽的小城镇、生态的小城镇、绿色低碳节能环保的小城镇、现代农业的小城镇，但是，如何避免造出千篇一律的小城镇、产业同构的小城镇、没有特色的小城镇、缺失主题的小城镇？怎样避免过去城市化造成“千城一面”、“产业同构”、“主题缺失”、“特色危机”的城市“病”呢？如何避免千篇一律的“农家乐”或“新农村”呢？这就需要对每一个小城镇进行主题定位与整体大策划，从而使每一个美丽的小城镇都各有各的美丽、各有各的特色、各有各的主题、各有各的主题文化、各有各的主题产业、各有各的主题公共艺术、各有各的旅游景点景区等等，从而可以合理引导人口流向和产业转移，促进大中小城市和小城镇科学布局、合理分工、功能互补、集约发展。这样的美丽的小城镇遍地开花，遍布华夏大地，才是真正的“美丽中国”。

　　何学林还建议在北京周边半小时至一小时车程的地方造100座小城镇——卫星城，这样就可以把大量农村人口就地城镇化，不会再给“首堵”北京添堵了。同时，小城镇与小城镇之间有合理的距离，大量星罗棋布的小城镇又可以使小城镇的人口密度控制在合理的密度，小城镇也不会拥堵。例如，北京市可以在大兴区庞各庄镇、房山区窦店镇、通州区梆县镇、平谷区马坊镇、怀柔区北房镇、顺义区后沙峪镇等33个中心镇作为重点,进行新型小城镇综合开发建设。北京充分发挥小城镇在集聚农村人口、吸纳农村劳动力转移等方面的作用，通过小城镇建设，提高郊区城市化水平。按照科学规划、合理布局、设施配套、环境优美、增强特色的原则,经过5到10年的努力，建成一批经济发达、规模适度、规划科学、功能健全、环境优美、具有较强辐射通力的中心镇，镇区常住人口达到2万人左右，形成与首都功能相适应的郊区城镇体系。韩辉\文

关键词：保定,楼市,风险,投资