中国楼市“转轨”迹象 考验政府调控如何落子布局

　　长期以来让人“看不懂”的中国楼市,近期出现了让人“看得懂”的迹象。

　　从去年开始,中国楼市呈现让人“看不懂”的复杂的“混沌”状态:一二线城市和三四线楼市分化,销量下降但开发商捂盘惜售,刚需不减但观望情绪加重,限购政策挡不住“地王”频现。

　　直至今年4月,“混沌”现象渐褪。从三四线城市辐射至一二线城市的整体“遇冷”让楼市表现开始变得清楚起来。尤其是刚刚结束的“五一”小长假,“红五月”没有带来预期中的销售红火。北京、上海等城市楼市成交总量同比下跌,一直坚挺的成交价格也出现下行。

　　中原地产研究中心数据显示,"五一"期间受监测的54城市合计住宅签约套数为9887套,同比2013年的14642套下降了32.5%。其中,一二线城市下调幅度最大,北上广深四大一线城市3天合计签约1046套,同比下降了40%。

　　各地楼市的“趋同”现象让一直复杂的中国房地产市场越来越“看得懂”了,但由此带来的一些地方从政策上给楼市松绑,以及呼吁从更高层面放松房地产调控政策声音则应该引起高度关注。

　　此间接受采访的业内人士和经济学者分析认为,中国房地产市场的确正在经历调整的“阵痛期”和“转轨期”,但不是所谓的“崩盘临界点”。

　　业界普遍认为,目前的楼市景象给政府的调控增加了难度,在市场分化不断加剧的背景下,原本“一刀切”式的行政调控手段已然不能适应房地产市场的变化。如何在防范个别城市房价上涨过快的同时,解决个别城市供大于求的现状,是下一步政府在房地产调控“落子布局”上需要着重考虑的方向。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚认为,房地产行业调整是一个比较长期的过程,可能需要持续3至5年。“只有经历了调整,今后才能健康发展。”他说。

　　中国社科院经济学家杨斌表示,市场格局的调整是一个行业走向成熟的必然过程,对房企而言城镇化蕴藏着巨大机遇,随着城镇化发展、住房需求不断释放,房地产行业将经历“优胜劣汰”,必然带来新一轮的房地产行业洗牌。

　　“过去主要从经济增长角度考虑房地产市场发展,产生了一些社会问题,现在要走一条兼顾经济发展和社会发展的道路,意味着既要稳定经济增长、推进房地产市场顺利转型,又能满足社会需要。”杨斌说。

　　如何平稳度过目前转型期,避免硬着陆?业界给出的建议是:政策层面,要根据不同城市的现状、特征,量身定做差异化调控政策,制定不同的长效发展机制,设计不同的实施方案。具体而言,一方面要抑制北上广深四个一线城市和个别二线城市房价过快上涨的势头,另一方面密切关注个别三线、四线城市库存高企带来的风险和压力。

　　地方政府层面,则要科学设计以人为核心的城镇化,为房地产提供合理的产业支撑和发展空间、在授权许可的条件下增加城市土地和住房产品供应、调节供需平衡、通过地方立法完善发展和稳定住房租赁市场、控制增量和盘活存量并举等。

　　地产商层面,规模较大、适应能力快的房企,在转变思维的基础上,不断挖掘特色、完善产品和服务,实现自身革新升级,把握新一轮城镇化带来的机遇。而在这个过程中,定会有一部分房地产企业因为不适应市场而出局。

　　据中国社科院日前发布的房地产蓝皮书,2014年中国各城市之间、地区之间市场分化加剧,分城施策、分类施策趋势明显,调控政策差异化和多元化将成为常态。

　　此间接受采访的专家表示,在房地产调控方面若要建立长效的发展机制,必须要注重宏观层面的顶层设计,在法律制度、土地制度改革、设计新型城镇化战略规划、推进金融货币改革、开放投资渠道等需要国家在宏观层面调整或授权的方面,加大顶层设计力度,并进行综合试点。