买新房5年后按140%房价退房 楼市促销还是变相融资

　　疑问

　　●博单利8%的低息变相融资？

　　●一旦项目公司破产，谁来承担责任？

　　●在房地产市场不景气时打破承诺？

　　5年免费住房，5年后如果不想要了，可以把房子按照原房价140%卖回给开发商。真有此事？昨日，有媒体报道杭州城西近郊一楼盘推出了上述促销宣传，据介绍主导这一广告的“幕后大佬”正是杉杉集团。该楼盘名称已经加了“杉杉”二字，而楼盘开发商杉恒地产集团由杉杉控股51%，剩余49%归属原开发商恒和置业。

　　不过，昨日记者致电杉杉集团产业发展部，却得到相关工作人员的否认，表示并不清楚集团参与了上述楼盘开发，可能是杉杉控股方面参与的，不过上述说法并未得到杉杉控股相关人士的确认。

　　有业内人士对企业“5年后按140%原房价回购”的做法提出质疑，不少人士判断上述做法并非“楼市促销”，而是“疑为年化利率不到8%的低息变相融资”。

　　看好后市的促销手段？

　　记者通过公开资料得知，该项目位于杭州余杭区，离杭州主城区有相当的距离，目前在售房源为50~90平方米的精装公寓，现购买此精装现房，即可享受5年后无理由退房，并有高达140%超额退款。由于项目位于杭州近郊，同时由于开发周期较长，销售一直不温不火。有业内人士认为，祭出“回购”这一促销手段，是试图撬动投资市场，达到回笼资金的目的。

　　“是否能达到回笼资金的效果，还是很难说。采取回购方式这种促销手段来卖房，市场是否能够认可也很难预计。”易居房地产研究院副院长杨红旭对记者表示，杭州余杭区目前的房源已经显示出明显的供大于求，采取这种方式去卖房，是不是能把房全部卖出去仍有疑问，“如果能够顺利卖出去，即使5年后退房、退款，对杉杉集团本身资金成本不高。但如果卖不出去，或者卖出去的房子有限，对于杉杉集团本身也无价值。”

　　杨红旭认为，以现在的情况来看，余杭区楼市今年肯定有下跌的过程，明年能不能见底尚难明朗，他倾向于明年继续下跌，后年有可能复苏。“对于5年内的走势，现在预测还为时过早，我个人认为，5年后，余杭房价很有可能和现在差不多或略高。”

　　博单利8%的变相融资？

　　不过，记者了解到，对杉杉集团许以“购房者5年140%原价回购”，多位金融界业内人士的判断却并非“楼市促销”，而是“疑为年化利率不到8%的低息变相融资”。

　　“我理解杉杉的逻辑是：房子反正卖不出去，不如抵押给房客融资。5年付40%利息，融资成本不算高。如果杉杉能挺过去，5年不倒闭，对房客而言这个投资收益不错。”美国达拉斯联邦储备银行高级经济学家王健在其实名微博上表示，杉杉此举更像是一个融资。

　　“这是明显的融资，以集团溢价回购为增信。”广州民信投资管理公司执行董事廖伟华对记者表示。根据公开资料，这100多套房源的货值为4000多万元，而事实上，目前该楼盘开发商由杉杉集团控股51%，具体杉杉集团能通过这一促销手段，从资金回笼中拿到多少资金，还要看股东之间的内部协议，外人很难知晓。

　　而另一大型券商资管部门负责人则对记者分析称，如果说从会计的角度来讲，出售一个资产，权利和风险没有转移，并没有办法认定是一个出售行为，从制度角度来讲，本来就是一个融资行为，相当于将房屋作抵押借款。