楼市“后限购时代”考验才刚开始

近来，楼市松绑限购“蔚然成风”。有机构统计，目前全国已有23个城市不同程度地松动限购，占所有46个实施限购城市的一半。从楼市调控角度看，“去行政化”无疑是较科学的决策，但在供需关系逆转的大背景下，解除“限购令”不能一劳永逸地解决问题。在市场形态发生剧变的“后限购时代”，如何稳定房地产市场、消除土地财政依赖将是各级政府面临的更大考验。

过去几年，“限购令”一直被视为楼市调控的标志性政策。2011年以来，楼市从“短缺时代”过渡到“过剩时代”，一定程度上得益于限购政策的“以时间换空间”。时至今日，对于北、上、广、深等供需关系仍紧张、投机和投资欲望强烈的城市来说，“限购令”仍有存在的价值。

对于广大二、三线城市来说，“限购令”似乎显得多余。在土地财政的驱动下，众多城市的房地产投资连续多年维持高增速，导致楼市供需关系逆转。今年以来，楼市成交持续低迷正是这一大背景的产物，这也是多个城市松绑限购、刺激需求的诱因。

那么，松绑限购果真能刺激楼市吗？

需要注意的是，与一线城市相比，二、三线城市的限购政策原本就普遍存在范围小、门槛低的情况，实际效果有限。同时，由于执行层面存在松动情况，很多城市的“限购令”实际上已处于名存实亡的状态。也就是说，“限购令”松绑至多会影响楼市预期，不能真正刺激楼市。指望松绑“限购令”一劳永逸地解决问题，显然并不现实。

可以说，在供需关系逆转的大背景下，“限购令”的作用正在弱化。房地产市场已告别爆发式增长阶段，呈现出一些新的特征。例如，房地产投资高增速终结，房价告别大起大落，房地产业在国民经济中的比重下降。在“后限购时代”，这些特征将逐渐凸显，给房地产市场带来真正考验。

首先，如何弥补政策缺口？行政化调控手段退出后，必然需要市场化手段来顶替。但与“限购令”的迅速退出相比，长效机制的构建速度不尽如人意。未来一段时间内，如何尽快实现个人住房信息系统联网、完善不动产登记制度、构建房地产市场调控长效机制等等，将给政府部门带来考验。

其次，如何消化过剩库存？很多城市房地产库存已严重积压。既然取消“限购令”的作用有限，如何进一步刺激需求、消化库存、防止区域楼市“崩盘”风险，是地方政府面临的课题。

再次，如何破除“土地财政”依赖？房地产市场告别爆发式增长意味着“土地财政”将逐渐终结。对于习惯了以土地出让金作为重要收入来源的地方政府来说，不啻经历“断奶”的阵痛。在市场的倒逼下，如何度过阵痛期将给地方政府带来考验。

最后，如何维持经济增速？在国民经济结构中，房地产业曾享有“支柱产业”的地位，但过去12个月，房地产投资增速一直低于全社会固定资产投资增速，说明该地位已名不副实。房地产业“退潮”后，上下游的数十个产业可能面临收缩，进而影响经济增长。地方政府如何扶持其他产业、培育新的经济增长点，同样是一项重大课题。

关键词：楼市,限购令,不动产登记制度,房地产市场调控,后限购时代