千亿地产大鳄后面的小华远：任志强直陈拼不过

　　尽管微博上的粉丝越来越多，尽管在信息化时代拥有十足的话语权，但在如“战场”的商场上，华远地产

　　(600743.SH)董事长任志强似乎正越来越被边缘化。

　　“我们被打败了，我们打不过他们(万科)。”任志强示弱。12月24日，在北京通州台湖地块的争夺上，华远提前“收兵”。万科和首开组成的联合体，成为了最后的赢家。

　　如果翻开华远地产的年报，你会惊讶地发现，这家北京市西城区国资委控股的企业，9年间在北京土地公开出让市场上只拿到了一块土地。

　　华远的边缘化生存

　　华远地产是土地市场的“常败将军”。2010年，几乎是华远地产最受挫折的一年。2010年7月16日北京市昌平区小汤山和通州马驹桥镇两宗地块的竞拍中，虽然华远地产分别报出了4.9219亿和11.397亿全场最高价，较底价平均高出一倍，最终还是在综合评标中败下阵来。

　　2010年8月11日，华远地产与另外7家房企竞拍通州宋庄镇地块时改变了出价方式，投出了最低价9.98亿，结果仍然落败。当年9月3日，在昌平区回龙观1818-028地块的投标中，华远地产再报最高价13.6亿元，但仍然完败。直到2010年11月，华远地产才拿下位于通州区梨园镇的地块，这是华远地产时隔7年后首次在北京公开市场上拿地。

　　2011年，华远地产在北京寸地无收。对此，管理层的解释是，2011年华远地产对50余个协议转让项目和30余个公开出让项目进行了重点分析和现场调研，但在房地产调控持续加强的形势下，公司暂未新增土地储备，以规避风险，以确保经营安全。

　　目前，华远只在四个城市有项目，除北京外，项目分布于青岛、西安和长沙三地。西安君城项目均价约6000元/左右，低于西安目前全市7100元/平方米的均价，青岛住宅项目售价约12000元/平方米，长沙金沙滩项目中住宅部分售价预计15000元/平方米。

　　千亿时代的准则

　　2011年，华远地产实现营业总收入26.15亿元，比上年增长46.99%，营业利润7.73亿元，比上年增长28.22%，利润总额7.71亿元，比上年增长28.20%。

　　看起来不错的成绩单，但与保利地产

　　(600048.SH)和万科的千亿销售额相比却变得黯然。据证券分析师估算，华远2012年的合同销售额可达40亿元。但保利地产截至2012年12月21日，签约额已突破千亿大关。恒大地产(3333.HK)前11个月累计实现合约销售846.3亿元，中海地产(0688.HK)前11月累计实现房地产销售额1059亿港元(约847.2亿元人民币)。其中，保利地产2006年登陆A股以后，从最初的市值30亿元和销售额100亿，发展至今成为市值与销售额均近千亿的公司，年复合增长率超过60%。

　　在任志强看来，影响规模的首要因素是资金的获得。保利地产自上市以来，以每年一次资本市场融资的频率，累计融资规模达214亿元(含集团2009年投资的15亿元)，其中股权融资171亿，融资额占净资产的比例高达74%。中海地产的母公司中国建筑

　　(601668.SH)也在2009年完成IPO，募资金额超过400亿，随后注资中海地产50亿。2008年后，信贷资源迅速向央企倾斜。

　　华远拼不过央企，也拼不过一些民企。同为国企领导者的首创置业(02868.HK)董事长刘晓光也有相似的感慨。2003年，首创置业登陆H股，超过10倍的认购，融资9.37亿港元。但近10年的时间里，首创发展的脚步开始变慢。刘晓光总结说，2007年后上市的地产公司动辄融资两三百亿，从规模上远远将首创等甩在身后。

　　即使同为西城区国资委控股企业，金融街

　　(000402.SH)幸运地在资本市场上融得资金后，也呈现出不同的发展态势。2008年1月完成A股增发、募集资金82.8亿元的金融街，不到两年就从资本市场获得近148亿元资金。2012年，金融街前三个季度的营业收入已逾130亿，超过2011年全年。

　　任志强的幸福感

　　千亿大鳄威逼，任志强似乎没有压力。他开玩笑说，自己比万科董事长王石更应该获得千万年薪。

　　他提出，华远自2008年完成重组以来，每年都坚持以较好的分红回报投资人，公司完成重组时注册资本778,129,126元，在未从资本市场融资的情况下，4年来累计向股东分红129,850.3万元，其中送红股80,244.5万股，现金分红49,605.7万元，累计现金分红占公司4年累计净利润的30.7%。

　　但万科却显得有些吝啬。2012年5月11日，万科召开股东大会，审议通过了分红预案。但表决前，多位股东对公司的分红派息方案提出质疑。万科总裁郁亮表示，稳定的派息政策对投资者才是最有利的，同时还要兼顾利益相关者。

　　万科2008、2009、2010年连续3年公司现金分红占公司合并净利的比例分别为13.63%、14.44%、15.10%。资料显示，万科上市以来总融资金额为148.41亿元，累计向A股流通股股东派现54.81亿元，派现金额占募资金额的36.93%。虽然与那些从未分红的上市公司相比，万科基本做到了年年分红，但在全部A股中名列第579位，低于市场平均水平。

　　比较净资产收益率指标会发现，万科2011年全面摊薄的净资产收益率为18.2%。华远地产2011年项目结算毛利率50.76%，公司加权平均净资产收益率达20.94%。“这意味着用了更少的资产，替股民赚了更多的钱。”任志强纠正记者们的错觉，千亿万科的确优秀，但衡量一家上市公司的标准，不应该仅仅是规模。

　　任志强总结说，华远地产这些年长不大的原因，还因国企身份承担了许多额外的责任。他透露说，北京地铁四号线建设，华远投入了4个亿的股本金，但很长一段时间都可能收不回来，类似的事情不少。不为多数人所知的是，华远是首家采用“工程保证担保”制度的企业，也是房地产业内极少数实践“业权分配”制度的企业。这一制度的核心是，明确房地产项目的公共区域权益归属，从而还利于业主。

　　“大家在谈到幸福感时，都会说自己得到了什么，而不是给与了别人什么，奉献了什么。”任志强说，造好房子和为股民赚钱会给他带来幸福感。

　　后千亿时代的寡头

　　千亿万科、千亿保利咄咄逼人的态势，中小企业是否越来越没有生存空间？寡头和垄断就此出现？

　　任志强相信那一天永远不会到来。尽管几乎所有的分析报告和业内人士都认为经过几年的调控，房地产行业的集中度在提高。

　　易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，到2020年房企将减少50%。他指出，2012年前三季度，前10强企业的市场占有率已超过14%。和2010年相比，差不多上涨近4个百分点。前20强企业的市场份额占19.25%，和两年前相比也上涨5个百分点。在市场的不断调控下，企业反而越做越大、越做越强，这种趋势还将持续。在全球其他发达经济体，房地产集中度非常高。比如美国，前10强企业占有逾30%的市场份额；中国香港，前十强企业的市场份额超过50%。在行业快速调控的形势下，行业洗牌速度也迅速加快。

　　在数字背后，任志强看到的是，香港的前十强企业，前六家的主要利润来源都是靠持有物业获得的租金。香港房地产市场成交量最大的时候不超过4.5万套。美国也有大量的小型公司，一年只开发一两个项目。在城市化率超过90%的美国，二手房交易占据主导地位。

　　“对于产品不可移动性的产业，要想实现完全的集中度是不可能的。”任志强说。相较于全国6.5万亿的商品房销售额，千亿万科的市场占有份额不超过2%。“总会有一些小型地块，是大开发商不愿意拿的。”任志强说。

　　独立经济学家谢国忠则直指根本。他曾在接受本报记者采访时指出，无论规模怎样扩张，内地的地产商们更多拥有的是“地”和“债”。真正做到垄断的是，政府对土地的出让。而在完成了城市化进程的国家，绝大多数房企都可能会消失。

关键词：资本市场