邯郸：楼市低迷，价格迷雾令人“忐忑”

　　“购房返现后1600元每平起”、“购房就送3万装修”、“全款9折”、“全款每平优惠200元”、“二期房源1万顶5.8万”……最近，伴随着不断攀升的涨价数据，开发商花样繁多的促销手段不断搅动邯郸楼市。购房者难免看花了眼，但他们始终最关心的一点是，“房价究竟是涨了还是跌了？”

　　楼市过剩，市场风险凸显

　　作为一座三线城市，邯郸楼市过剩风险渐显。最近一项全国三线城市市场风险报告显示，其居三线城市前20位。

　　经过曾经的投资白热化，近两年来，邯郸市区道路两侧在建住宅项目多多，售楼广告更是铺天盖地。

　　前不久，“邯郸楼市或存崩盘之虞”信息在网络引发关注。据了解，此消息源于一家财经媒体报道，其中提及三线城市邯郸楼市现状，“其房价不过也就四五千元而已，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地轻微很多。”

　　其引用数据显示，2008年-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。“如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积也不过才355万平方米，即便当地楼市不崩盘，在建与在售房地产至少需要消化10年。”

　　据了解，上述观点不少业内人士表示认同，“四千大几、动辄五千以上，这样的房价让市民难以承受，毕竟大家工资水平并不高”。记者查阅相关资料获知，2011年全市城镇居民人均可支配收入为19322元，尚不足两万元。“相对来说，房价看似不太高，但是综合考量当地人口、收入实际，房价存在泡沫是显而易见的。”一位房产营销人员说，加之国家政策调控影响，面对这个市场，这个冬天确实有点冷。

　　房价看似“涨”实则“跌”？

　　回顾历史数据，2011年，邯郸市主城区新建商品住房均价4350元/平方米，同比增长4.04%。

　　进入2012年，根据中指院发布全国百城价格指数来看，邯郸房价可谓跌宕起伏，但总体是上升趋势。自2012年3月份触底到达4646元/平方米之后，到7月份连续4个月上涨，每平方米上涨124元，涨幅2.67%。8月份以来，房价呈现出一波三折的状态，“金九”上涨至全年最高点后，“银十”有较大回落，11月再次上涨，稍低于7月份4770元/平方米，均价为4760元/平方米。

　　最新的全国百城房价指数显示，2012年12月份，邯郸平均房价4652元/平方米，环比涨幅0.45%。

　　2012年下半年，尤其“金九银十”期间及以后，邯郸各大房地产开发商采用多种促销方式，包括直接给出低折扣、垫首付、特价房、高赠送，甚至返现金等等。大街小巷上，销售人员手拿宣传单页，向市民们推介着这里那里的楼盘信息。

　　表面上看，整个楼市开始回暖，营造气氛期待实际购房者果断出手。然而，事实上，不少购房者似乎并不怎么买账，选择在坚持中等待。但打折促销毕竟还是让人看到了价格松动的“希望”。“邯郸房价的确没有降，单从数据上看，还有逆势增长的趋势。”邯郸中道房地产营销总监茆源分析，就目前楼市局面来说，消费者买房只买涨不买跌，“逼”得开发商涨价，而涨价后房屋难售，于是又想法变相降价，“看似涨，实则跌”。

　　“楼市回暖”看上去很美

　　促销纷纷扰扰，那么究竟买还是不买？业内人士说，其实这本不是问题，买房毕竟是个大事，对于刚性需求一族来说，还是应该根据自己情况综合考量，“只选对的，不一定非要贵的”。

　　近期外界一直宣称“楼市回暖”，茆源则不以为然。他说，其实都是炒作，楼市已经整体低迷了，不可能短时间内再翻身了。购房者的观望态度未能让“高人气”转为“高成交”。三年大变样期间，城市购房的刚性需求猛增，大批房地产开发商涌进这个城市也导致了开发项目的大幅增加，房价虚高，泡沫呈现。很多购房者对于购房的动机也偏重于投资置业以获取巨额回报。

　　按照茆源的计算，一家3口全额工资的8年内总额，才是合理房价，“邯郸市区3000元左右才正常”。目前邯郸房价是最低16年不吃不喝才能买到，已经失控了。房地产进入买方市场，但是谁也不敢公开降价销售，不少开发商都在“扛”。

　　同时，一旦房价上涨预期扭转，众多中小房产商的资金链将面临枯竭。这并非危言耸听，因此建议尽量买现房或购买实力雄厚的开发商建造的楼盘，“降低风险”。

　　在茆源看来，三年大变样的刚需基本结束。不过，也有开发商坚持认为，邯郸地少人多，目前楼市仍以刚需为主，“正是因为存在大量刚需群体，导致商家动作频频来吸引眼球”。

　　不少受访人士预计，2013年楼市要看政策脸色，市场走势将不会很活跃，“量价齐升”局面难以再现，低价跑量或为一种多赢选择。

　　宏观大势

　　三四线楼市泡沫加剧：库存高房价跌炒房团覆没

　　日前有媒体曝光，2012年年底几天，温州平阳县鳌江泰宇花苑的业主们几乎每天都出现在温州建行平阳支行门口，原因是泰宇花苑项目老板已经跑路。老板跑路、炒房者自杀、炒房团覆没只是温州房地产市场泡沫破灭的缩影。

　　温州楼市现象并非个案，多位业内人士表示，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。

　　日前，有媒体报道，海南多个城市出现房价跳水现象。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。虽然不能说是整体趋势，但在国内多个城市出现房价回调的岁末年初，这样的现象也引发关注。

　　全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示，由于部分城市在房地产调控前的非理性发展，以致在连续调控后出现泡沫风险。

　　此外，数据显示，前些年全民炒房红极一时温州2012年前11月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度达23%。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，2012年我国房地产整体平稳，但呈现出明显分化，一二线城市相对需求高，但土地供应不足，导致房价上涨；三四线城市却面临供应过剩，需求不足。“在调控初期，包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移。然而随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大、可供应商品房的库存较高。”顾云昌介绍。

　　顾云昌表示，在此背景下，三四线城市房价可涨空间正逐步受到限制，虽然一些城市可趁借着城镇化渡过难关，但一些实业经济基础薄弱、泡沫过大的城市则会面临崩盘的危机。

　　事实上，在城镇化背景下，部分房企加速布局三四线中小城市或城镇，视为当下最大机遇之一。“但城镇化不是盖房子，而是从基础设施、生活环境、生存条件等方面进行改变。”聂梅生表示，城镇化的路还很远，不会有人住没有配套的房子的，因此，城镇化不是房地产的救命稻草。 (据经济参考报)

关键词：楼市,价格