银行放松房地产开发贷预判2013年房价上涨

　　银行扩张开发贷

　　银行对房地产贷款态度的转变并非偶然。

　　回顾近两年房地产贷款，政策并无太大变化。2011年下半年，楼市较冷，价量齐跌，银监会首次已要求银行减少对房地产开发商的贷款。监管部门要求各商业银行严格执行国家房地产调控政策，做好差异化房地产信贷和贷前尽职调查；要求银行采取各种风险控制措施，建立房地产开发商名单制度；组织全国银行业金融机构做房贷压力测试。

　　这些政策一直延续至今。在今年1月14日的银监会电视电话会上，银监会仍要求银行严防房地产贷款风险，“要认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试。”

　　在2012年年初时，作为“领头羊”的工行，明确将在未来三年逐步压缩四大行业的信贷总量。这四大行业依次为房地产、城建、公路和电力。事实上，当时各家银行也都跟进采取同样的收缩的房贷政策。

　　然而，2012年年中情况出现了变化。尽管当前国家对房地产行业的调控并没有结束，银监会也一再预警房地产信托风险。但从2012年年中开始，房地产市场出现逆转，开发商开始买地，到下半年大规模进入市场，出现买地潮，到四季度地价迅速上升。而从年中开始，北上广深等一线城市价格上涨、成交量上升，二线的其他省会城市房价也开始抬头。中国指数研究院[微博]《2012年中国房地产市场总结报告》数据显示，去年1~11月住宅成交量为近3年来最高，同比增幅达24.6%，去年11月成交更是创2010年调控以来单月新高，回暖最快的一线城市同比增长36%。

　　在这种背景下，银行对房地产业的风险判断与年初时已有天壤之别。“今年房地产贷款风险不大。从2012年四季度开始，房地产市场强劲反弹，预计2013年房地产会继续上涨。”近日多位银行人士都这样告诉记者。

　　不过，去年下半年楼市虽然回暖，但去年银行还面临着信贷额度紧张和配合宏观调控的压力，这让银行压缩了给房地产的贷款，但它转而采用了变形的放贷方式，比如借道信托公司、私募股权基金等，将银行表内贷款转移出来。一般的方式如：银行向信托公司推荐房地产开发项目，信托公司据此设计信托产品，银行再把这种信托产品推介给银行客户来购买。而这些房地产信托产品，由信托公司兜底，银行不用承担风险。通过这种“变相放贷”，银行把房地产行业的风险也转给了信托公司，并规避了放贷额度的限制。

　　而今年这种情况又有了新变化。“银行早就愿意开始给房地产贷款，只不过去年许多房地产贷款做成了表外业务，如借道基金、信托等，所以属于表内的贷款业务不多。但现在监管部门对表外业务、影子银行抓得很紧，这种追杀，逼着表外业务往表内转，今年银行直接给房地产企业放贷。”一位金融业内人士说。

　　表面上限购限贷、房地产调控政策仍在严格执行，而实际上，随着2012年下半年以来楼市回暖，房地产开发商现金流随之改善，越来越多的银行愿意向房地产企业发放贷款。部分银行由过去压缩房地产贷款，逐渐转为积极放贷的态度。媒体报道指，2012年第三季度开始，已有部分城市商业银行调增房地产开发企业贷款额度，甚至有部分银行把房地产行业重新列为重点客户。

　　把银行的这种态度转变放在大背景下去看就更加清楚。一家城商行的负责人告诉记者，目前经济下行期，市场有效贷款需求不足，给中小企业贷款，很容易出现不良贷款，而且贷款价格上不去，且一旦贷款利息上浮过高，又容易遭受来自各方的批评。但给房地产贷款就不同了，“给房地产贷款的利率，可以在基准利率的基础上上浮50%以上，没人会批评你。”

　　一方面是贷款利息高，另一方面是风险小，所以房地产贷款近期又重受银行欢迎。

　　媒体报道指，部分股份制银行已调整2013年向房地产开发商的贷款政策，从过去压缩房地产贷款调整为支持政策，贷款增速将至少与银行整个贷款增速保持同步。

　　但银行也并非对所有的房地产开发商一致看好。某股份制银行的广州分行行长说，银行对房地产贷款实行名单制，各家银行有各自不同的开发商名单，而只有好的房地产企业才能进入这张放贷名单，不好的房地产企业已被剔除出名单。“由于实行名单制，银行加大力度支持大型的开发商，这使得大的、优质的房地产商更容易获得贷款。”据上述行长介绍，排名全国前20名的房地产开发商，在银行的贷款利率是在基准利率基础上上浮5%~20%。

　　而上述城商行的负责人介绍，今年一些中小的开发商也开始进入银行的考虑范围，只不过风险高，贷款利率也随之上浮，贷款利率在基准利率基础上上浮50%以上。

关键词：银行,贷款