最新研报精选：5只券商评级调升股票一览

　　万科A：海外平台终落定估值提升正当时

　　机构：中金公司研究员：宁静鞭

　　[摘要]

　　公司近况万科周五晚间公布了B股转H股方案，并将于周一复牌交易。

　　评论方案和中集有何异同？相同：都是介绍上市；同样有现金选择权，收购溢价都是5%；境内老股东还是只能卖不能买。

　　不同：股东中华润、GIC参与现金选择权接盘；并未完全承诺放弃配股。根据该方案，股东中华润、GIC参与了现金选择权接盘，体现了大股东对于公司的支持，类似于自行增持，但由于香港市场公众股持股限制，行使现金选择权比例不能超过B股总数1/3。而且与中集承诺不进行配股融资不同，万科在此次承诺在境内居民能认购境外股票之前或B股股东完全售出之前，公司将审慎对待如配股之类的重大事项，给未来融资渠道打开留下窗口。我们认为，由于H股并不是红筹股票，配股还需看证监会态度，万科此次方案只是在程序上保证融资渠道畅通，具体能否实现融资功能，还需要等待地产板块融资开闸。

　　对A股的影响？万科A估值有望向H股龙头看齐；引发对于地产融资打开的猜想，短期刺激地产板块情绪做多；建议转换配置至PB低的龙头股。万科A2012年PB在1.7x左右，而H股中海、华润2012年PB在2.0-2.3x之间，但由于其净资产中有投资物业重估价值影响，简单剔除重估价值影响的2012年PB在2.1～2.5x之间。如果考虑收入、利润增长速度等基本面因素，我们认为，万科H会以略低于港股龙头估值来定价，但将推动万科A估值向H股龙头看齐，意味着万科A以后存在10%~20%的估值修复空间。同时，我们看到，此次方案并没有像中集一样严格承诺H股暂时不配股融资，将引发市场对于地产融资打开的猜想，但我们提示，由于板块整体估值偏贵，板块相对收益空间有限，建议转向到PB估值低，销售有反转爆发力的龙头股票，推荐排序：万科、金地、招商、保利和荣盛。

　　估值与建议我们维持公司2012年和2013年盈利预测为每股1.05元、1.21元。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为9.7和8.4倍，对2013年净资产值有19%的折让。我们看好公司品牌、资金优势带来的较强抗风险能力，重申“推荐”评级。

　　风险提示政策风险和宏观经济下行风险。

关键词：毛利率