独家对话王石：房地产市场会在两三年内软着陆

　　万科真正持续的增长2016年才开始

　　主持人：万科去年销售额已经破了1400亿，这已经是世界上第一个过200亿美元的房地产公司。现在来说，像您提到住宅产业化，是您在给万科找出路，还是您觉得这200亿美元你们已经到顶了？

　　王石：在万科成立20周年的时候2004年，我们当时预计十年之后到一千亿，那个时候万科的经营规模还不到一百亿，实际上我们到了2010年达到了一千亿，提前四年。一般来讲过了一千亿可能对这个企业就在玻璃天花板上了，再增长也会有限了。但是就我的观点来讲可能恰恰相反，因为万科进行住宅产业化，进行绿色建筑，到2016年的时候，我们刚才讲2015年万科整个住宅产业化系统完成，应该说万科真正持续的增长是2016年才开始。

　　主持人：您那时候有估计它的规模有多大吗？

　　王石：万科是上市公司，你们记者怎么推测是你们的事，你让我来推测就非常不方便了。当然你可以推测一下明年万科会有多少。我就说了，真正的增长，因为所谓的住宅产业化以合理的资源配置，合理的系统整合，真正的增长就是有质量，生产好的产品，均衡增长，因为本身这个市场是非常庞大的。我们知道中国虽然房地产是一个很传统的行业，但是真正的房地产过程当中发展是在城市化过程中，现在中国城市化过程中才过50%。所以我相信中国城市化在70%之前是不会停住的。

　　主持人：您觉得房地产行业还有很大的发展空间？

　　王石：还有很大的发展空间。

　　主持人：但是我们觉得比较悲观的情绪在弥漫着这个房地产市场，包括以谢国忠为代表的，刚才您也提到说城市化有50%，将来可能达到70%，还有20%的空间。但是现在我们看到基本中国房地产业，像万科、万达，万达当然是商业地产，这几大巨头的市场被大大地占领，将来会不会出现所谓的中国的寡头时代，会不会这样？

　　王石：是这样的，所谓对房地产市场悲观，可能你刚才提到经济学家谢国忠，他的悲观并不是说小房产商没有空间，他的悲观是泡沫要破灭。

　　主持人：您觉得这是个泡沫吗？

　　王石：这是另外一个话题了。你提了几家，是不是把其他中小房地产都挤走了？根据美国和日本市场的经验，房地产是非常特别的行业。比如说互联网、IT，有个腾讯，有个新浪，再有个搜狐，其他的就很难再进入了。包括连锁零售有三四家大的，其他家就没有空间了。房地产是不同的。房地产商的地域性非常非常强。所以第一你看不到非常成熟的跨国的房地产公司，基本都局限在国内。第二个你也很难看到在一个比较大的国家，一个房产商在任何城市都有它的影子。比如美国前五大房地产公司，它们的市场份额加起来也就是16%。日本前五大加起来只有20%。中国现在加起来前五大有8%。所以它还有很大的增长空间。即使它占到20%，大头80%还是中小房地产商的。

　　所以说很多民营的发展很悲观，我觉得那是没有必要的，因为这是行业所决定的。但是确实有这么一个情况，你们发现在市场调整之后，市场不好的时候，大的发展商、专业的发展商就比较容易渡过难关。反而在这个时候它是在难关的时候扩充，它一定要搞专业化。房地产好做，我做房地产。股票好做，我炒股票。期货好做，我做期货。

　　主持人：刚才你提到一个专业化的问题，因为几年前我访问过您，万科要做最后一个住宅开发商，万科坚决抵制做商业地产，现在您还在坚持吗？

　　王石：我从来没说万科不做商业地产，我只是说我们是不是要多元化。万科主要是住宅为主。我说城市总有一天不需要住宅，那最后一套住宅是万科做的。这是我说过的一句话。万科从来没有回避过商业，但是我们不会把商业当作一个主流产品来做。这是非常非常明确的。

　　主持人：那就意味着万科可能也从一部分商业的……

　　王石：一定会的，因为现在城市的综合体，住宅只是其中一部分，你不做，就等于你从城市退出去了。

　　主持人：之前跟咱们万科的高管聊，说你们将来可能要做一个类似专业的养老的社区，有这种想法吗？

　　王石：专门的养老社区，当然是一种新品种，也属于住宅的品种之一。当然万科会涉及。就我个人感觉来讲，中国如何养老的居住往往和西方相比，中国养老社区搞得如何好，如何提供各方面的保障，这种情况我相信在中国也会有。但是在中国的更多的情况还是混合在一起，养老住宅不会独立存在，更多的是在原来的混合社区专门开一块给老人提供无障碍的交通设施，再提供更多医疗方面的保障和紧急救护的系统。这样一个特点。我相信这个还是和技术生活和文化有关系。因为在西方来讲，18岁之后就要独立于家庭出去了，一直到老年的时候还是独立。所以你不可想象在中国这样一个地方，始终都是两代人在一起，小孩上大学，恨不得陪读去，这在西方是不可想象的。小孩读大学，家长要陪读，这是不可想象的。

　　我觉得在中国更多的老年社区是属于孤寡老人，他没有下一代，所以是一个单独的社区。在中国当然也会有小孩，有第二代、第三代单独住，喜欢独立，但是我相信这不是主流。所以应该说万科的重点是在原来的混合住体中增加这样的设施，增加这样的品种，增加这样的服务，应该是这些方面同时在进行。中国市场非常非常大，既使一个很小的单独的老人社区也会有很大的市场。

　　房地产市场两三年会软着陆

　　主持人：我们每次接触万科就感觉你们会看到很多未来的东西，现在看来万科已经过了1400亿，但是万科这些年走来一直很平稳，包括去年房地产行业相对来说是低迷的，你们保证了20%的增长，你们靠的是什么管理架构或者是什么管理方法保证每年20%的增长，因为1400亿足够大了？

　　王石：万科很主要的一个策略是，它是搞主流消费者刚性需求的。我们知道宏观调控中更多的调控是投机性的押注，或者即使不是投机性的，投资性的，它也来给你押注，更多的是高档消费。而本身中国城市化过程中，年轻人需要结婚生小孩的刚性需求是刚性的需求，这是很大的市场。

　　第二个就是万科更多的集中在东南沿海经济发达地区发展。从地理分布来讲分四块，华东、华南、环渤海、东西部。所以实际上各个不同的经济圈经济发展的情况也不一样，所以万科有四个经济圈，有的可能是增长速度慢一些，有的增长速度快一些，至少每年都有平稳的增长。

　　第三个刚才专门提到了万科坚持住宅产业化，坚持精装修。

　　所以我们一方面看到这两年宏观调控对房地产市场有些影响，我们应该看到有什么影响，对盲目开发的影响，对盲目投资的影响，但是对真正认真开发的，你瞄准这个市场的，应该是一个机会。这里不妨回应一下你刚才提到的谢国忠对中国房地产前景的悲观，从某种角度上他也是有道理的，因为现在这个价格和人均的城市收入是相悖的，甚至已经到了购买力的20年、30年的工资总额才能买到房子，甚至买不起房。但是好在第一不是全国都是这样的，主要是在一线城市和部分二线城市，这就是为什么中央坚持宏观调控。这两年我个人认为宏观调控见效了。但是如果能持续这样微调，再这样坚持下去，再有两三年房地产软着陆是可能的。

　　主持人：你觉得两到三年房地产会软着陆？

　　王石：如果这个政策还有一个持续性。当然应该看到现在这么多货币，所以当时要调控它确实非常非常困难。再加上地方要依靠土地财政。所以如何来继续调整见效，应该是考智慧的。

　　主持人：我个人对万科觉得很有意思，大家都知道您的个人爱好是登山，包括去航海，这么大一个超大级航母，靠刚才说的三个东西来把控万科往前发展，那么日常管理是怎么做到这么细致的？包括你要签字。有的时候你在国外……

　　王石：要仅仅是签字就比较简单了，现在有DHL，要签字是很快的。这个倒不是主要的。主要来讲是团队要制度，要系统，要监督。万科这么多年，相对来讲比较成熟，当然我们也面对一个问题，万科一直是这种组织结构，一直是在调整之后微调，但是我们又面临着经济到一定的规模之后，比如三千亿、四千亿之后，这个模式应该怎么办？刚调整完成过一千亿，很快就会看到再有两年就过两千亿。如果按照刚才讲的2016年真正开始，那到这个规模来讲三千亿、三千五百亿、四千亿、四千五百亿，它会是这样的增长。所以我们现在这个架构，它一定不断地进行调整。但是对万科管理来讲，顺便可以告诉你，现在郁亮也准备去登珠峰去，不但是我在哈佛学习，他也准备登珠峰去。也就是说这个制度在这样一个团队这么多年的培养下，应该是比较健康的。

　　谈哈佛游学感受：文化层面学习最重要

　　主持人：刚才您提到了哈佛，因为你是2011年到哈佛有一个演讲和你人生的三个难度，第一个是创建了万科，第二个是登珠峰，第三个是产业化。最近关于您个人的婚姻问题，社会上传得很多，这个问题可能比较尴尬？

　　王石：这个没有什么尴尬的，隐私问题我从来不谈，以前没有谈过，现在不谈，将来也不谈。

　　主持人：现在来说在哈佛演讲之后，您用外语讲了20分钟，您现在为什么不到哈佛读这个……

　　王石：刚才那个论坛都是用英语的，你到哈佛来讲，从个人来讲，它是修为。从企业来讲，还需要不断地自我更新。因为你作为董事长，个人修为虽然是个人的事情，但是你对中层就是一种无形的动力，一种行为。这是万科国际化的一个潜移默化的动力。实际上万科的总部人员不是很多，三百多，但基本上30%都是海归，而且预计在两年之内总部的海归人员上升到50%，这就是国际化的一个表现。你刚才提到的万科低谷的转型，包括去年万科并购香港的公司，预计今年我们在北美就会有具体的动作，第一季度在美国就会有投资项目，陆续会在其他国家投入。这是国际化的一部分。

　　说到我个人，刚才说修为，50岁到60岁是登山，到60岁到70岁登山就告一段落，到大学去教书。实际上我从2009年就在香港科技大学签了一年的合同，在那教书。2010年的时候又签了两年合同，2011年和2012年在香港科技大学驾过三年书。去年又签了北大光华管理学院，这个科目签了五年，签得比较长。就是2012年到2016年，预计今年还要签新加坡大学，差不多三分之一的精力是到大学当教书匠。

　　主持人：为什么想到当教书匠了呢？

　　王石：因为民族的希望，一个国家的希望在下一代，在教育上。中国的改革开放走到这一步了，需要更多的人用新的观念、新的方法来进行创业，进行工作。当然从某种角度来讲，应该说是百战归来再读书，可以说百战归来再教书，你仅仅是靠你的实践经验来教书，我相信必须要再梳理，再整个结合起来去教书，对后代更负责任，对自己有很好的一个经历。

　　主持人：在哈佛这两年学到了什么？

　　王石：这个是三言两语说不清楚的。

　　主持人：最大的感受？

　　王石：最大的感受是……

　　主持人：你可以用外语和外国人对话了？

　　王石：那个不是我最头疼事。李嘉诚现在也不会外语，并不等于他不能和外国人对话，他的地位，他的影响力，他的条件，他可以用最好的翻译。对话只是一个工具。最主要的还是你是在攀登一个知识的高峰，跟过去十年物理的登山完全不同。我曾经两次登上珠峰，多人问我登珠峰难不难？我说当然很难，但是不像你想象得那么难。但是我来哈佛之前，我会想象得非常难，但是实际上到了哈佛之后，比我想象得还难，但是非常非常值得。

　　我们改革开放到现在企业制度，到现在企业，基本来讲是西方文化的一个产物，现代社会的一个产物，我们是在向他们学习。但是可能种种原因，我们更多的是向他们学习如何在技术层面、工具层面，如何去赚钱，如何去生产，如何达到精细的程度。实际上我到这里来不是去学习这些，因为万科有很多从国外留学回来的，很多即使没出去的，在本地也接受了很好的教育，也知道如何。我想去哈佛学习，为什么？为什么他们这么做？应该是文化层面更深了一些，这样你才是知其然，知其所以然。所以我为什么去哈佛学习，一待两年就过去了，当然这两年对我来说还是很不够的。

　　主持人：还要在哈佛待多久？

　　王石：大概再待一学期。秋天准备去剑桥，剑桥之后是耶路撒冷。

　　主持人：我们可以这么理解吗？哈佛一年毕业之后……

　　王石：没毕业，它就是一个访问学生在这里待两年半。

　　主持人：哈佛的学业生涯结束之后，您大部分的时间是教书，还是学习？

　　王石：还是继续学习。还是像在哈佛一样，只不过地点换到剑桥，再换到耶路撒冷，伊斯坦布尔。

　　主持人：从之前登峰到学习上？

　　王石：对，现在登知识上的山峰，这个要难得多，但是非常非常值。再有一个体会是，我去学习之后，很多人都说哈佛有老年大学吗？好像你这个年纪怎么还到那学习？第二个来讲，那也教中文吗？第一，我说哈佛没有老年大学，年龄上没有什么区别，有比我年龄还大的。第二，他们全是英文比较好的。正因为它不是作为一个老人的心态在学习，所以你突然获得了新生，因为你脑袋过去相当一段时间不用，又叽叽嘎嘎开动起来了，才真的觉得意想不到的一种状态。

　　主持人：感觉你很享受这种学习状态？

　　王石：那当然，当然也很痛苦。

　　主持人：最后一个问题，万科已经平稳发展了，但是万科在你的生命中还是十分十分重要的，将来你希望万科是个怎样的企业？你个人跟万科的这种关系感觉是很特别的一种关系，因为没有一家企业的董事长像你这种管理是这么松的，我们理解既松散又紧密，紧密是你定了方向，松散是感觉你在学习，登山，将来你和万科的关系是什么样的？

　　王石：从目前来讲还是这个状态。

　　主持人：你希望万科将来会是什么样？现在除了产业化之外，因为目前它已经做到世界第一了。

　　王石：简单来说，万科将来如何发展，实际上作为一个企业一定要到一定程度的时候，还不仅仅是产品的问题，是在推广一种文化。这种文化不仅仅是这种产品让消费者来享受，更多的是影响着整个社会的进步。像二战之后，日本很多的企业，索尼、松下、丰田，像丰田的工作坊不仅仅是在汽车行业，在跨行业都有涉及。我想作为万科来讲，如果它能继续发展，我希望它能成为这样的企业，不仅仅在行业上是独树一帜，作为一个领跑人，作为一个标志性的企业，在跨行业当中也能推动社会的进步。整个来讲，万科的产品真的是在建设社区，这是城市非常重要的组成部分。所以万科有一句话是“让建筑赞美生命”，这就是我们希望的。

　　主持人：谢谢王总。

关键词：王石,房地产