国五条细则解析：卖房征20%个税或有反效果

　　各地新“国五条”细则基本尘埃落定，截至目前，共有20余个城市明确出台了自己的地方版细则，而35个除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市，均已按照新“国五条”要求公布了2013年度的房价控制目标。

　　随着地方版“国五条”细则的出台，进入4月，“国五条”威力开始显现。4月9日，新华社报道称，“国五条”天津细则正式出台后的第一周，天津二手私产住宅共成交2084套，与上周相比下降60.5%，降幅超过一半。而深圳当地媒体也报道称，上周(4月1日至4月7日)，深圳二手住宅成交768套，相比此前一周，成交套数大幅下跌89%。

　　但在相关专家看来，撇除地方版细则不细的通病，“国五条”内容本身也是老调重弹，毫无新意，其中一些条款如“征收20%的个税”反而会助推房价上涨。在城镇化建设这一新背景下，中国的房地产调控需要的是一种顶层设计的长效机制。

　　20%个税或推高房价

　　沪版“国五条”细则落地首周，恰逢清明假期，上海楼市毫无意外地出现降温。二手房市场上，不少卖家取消了挂牌选择观望，部分二手房门店4月份以来新挂牌的房源量为零。

　　但昨日，同济大学房地产研究所所长施建刚在接受《国际金融报》记者采访时，对于“国五条”的评价并不高，“没有新意，甚至说空洞也并不过分”。

　　他认为，新“国五条”中涉及的内容以前都提到过，这实际上是一个重申。

　　施建刚指出，房价还未到顶，肯定会继续上涨。就上海地区来看，房价涨幅可能还是会在10%至15%之间，比人均家庭可支配收入以及GDP涨幅还要高，“但政府不敢这样提出来，只能小心翼翼列出几条”。

　　对于“20%个税”这记新政策中的重拳，施建刚表示，现在政府通过各种税收好像是在控制房价。从逻辑上来讲，不管是经济学还是管理学角度都是说不通的。“房价肯定和成本有关，20%一旦真的要收，成本肯定就上涨，房价也必然上涨。”

　　SOHO中国董事长潘石屹更是直言，“国五条”把流通的税加了20%的措施完全不对，而应该增加物业持有税，这样才有利于控制房价。

　　调控需长效机制

　　业内人士认为，根据城镇化布局的发展思路和要求，新型城镇化战略有利于房地产市场，尤其是目前城镇化率低于50%的三线城市发展空间更大。

　　“由于城镇化在未来经济发展中作用重大，因此从中央到地方的各级政府都把推进城镇化作为经济发展的重大抓手。这显然会给房地产的新一轮发展带来很大机遇。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《国际金融报》记者采访时指出。

　　施建刚也认为，城镇化使得工业化与农业现代化有机结合。农业现代化牵涉到土地的流转问题，工业化则涉及到农民工住房的问题。城镇化的后续发展必然会推动房地产的发展，可能是以中小城市为主、以保障为主的建设。

　　不过，施建刚强调，房地产调控应该建立长效机制，从顶层设计开始。首先，应该取消限购、限贷、征收20%个税这种行政调控，取而代之采取宽进严出的方式——有需求就可以买，但出售时不能赚钱，从限购变成限售。

　　“这种宽进严出的办法，既能保证真正的需求不被抹杀，也可让投机分子因尝不到甜头而主动放弃投机，同时税费收入投入到资金缺乏的保障房建设中，以解决目前低收入者的住房问题。”施建刚还指出，要建立信息联网，“马上联网马上公开，个人买房也会更小心。”

　　“此外，监管部门要放下统一口径，不要一有风吹草动就出台临时政策。宁愿三年出台一个政策，但这个政策一定是强而有力的政策。”施建刚认为，现在政府部门出台政策有一个时间差，还未出台便有很多坊间传闻，给了不少反应的时间，这样效果并不好。

　　施建刚强调：“最重要的是要发展房地产的租赁市场，改变人们认为租赁不好的观念。德国房价20年不变，就是因为有60%住房都是租赁的。”

　　新“国五条”细则之最

　　最严厉：北京、上海

　　北京版新“国五条”细则中的严厉之处主要体现在三方面：一是按照新“国五条”要求，明确对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按照个人转让住房所得的20%计征，而北京地税更是公布征收细则，使其具有可行性；二是对北京户籍单身人士禁售二套房；三是成为所有明确2013年度房价调控目标的城市中，惟一提出“降价”的城市。

　　上海细则虽不如北京措辞严厉，但当中也暗藏“杀招”。沪版细则从信贷着手，强调严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。同时也要求严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而北京细则中被认为最严厉的单身人士限购政策，据了解上海此前已对本地单身限购一套住房，所以上海对信贷审核的加码，看上去比北京细则更严厉。

　　最简洁：南京、杭州

　　南京市发布的《关于公布南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》，即所谓南京版“国五条”细则，将2013年房价控制目标确定为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。这则通知正文仅132个字，被网友吐槽为“字数仅仅相当于一条微博”。

　　杭州则于4月1日在该市住保房管网上发布了一条消息，明确2013年度该市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。内容仅35个字，同样被称为“微博体”细则。南京、杭州的“微博体”细则，自然难逃敷衍之嫌。

　　最发狠：青岛、西安

　　在3月31日公布2013年度房价调控目标的城市中，青岛和西安都作出了“确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅”的表述。其中“明显低于”的表态，与其余城市的表述相比，显得更“狠”，但是却并没有20%个人所得税征收、差别化信贷等政策支撑，如何完成调控效果尚存疑问。

关键词：国五条|细则|解析