拓展产业链条 养老地产盈利模式待考

　　近年来，地产商竞争拿地现象明显，保险公司也加入了抢地行列。据北京土地储备中心透露，位于北京顺义区的北京市首块养老综合用地纳入供应计划，业界认为，“养老地产元年”已然到来。然而，随着泰康人寿、中国人寿等险企启动养老地产项目，保险公司纷纷欲分享养老地产一杯羹。“当前，盈利模式未明是最大难点。”业内人士指出，险企应该尽快寻求出实现盈利的范例，让养老地产健康发展。”

　　险资进军养老地产

　　中国正步入老龄化社会已是事实。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，2011-2015年，全国60岁以上的老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加860万人；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。到21世纪中叶，我国老年人口数量将占全国总人口的1/3，为所有发达国家老龄人口的总和。

　　自去年以来，各保险企业就在各地竞相拿地，据了解，新华保险、泰康人寿、中国人寿、新华人寿和合众人寿等众多保险企业都已经纷纷涉足。

　　2012年12月19日，新华保险与广州市政府签订战略合作协议。根据协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。该公司有意进驻广州金融城投资养老地产项目。

　　在此之前，新华保险明确将养老地产作为重要战略，并已经注册了两家项目公司：新华家园尚谷(北京)置业公司和北京新华家园檀州置业公司，来支持其养老产业的发展。

　　据了解，新华保险已在西安、武汉建立两个健康管理中心，在北京延庆和密云的项目选点也获得董事会批准。与养老社区挂钩的新型养老保险产品也在申报中，其通过产品创新进军养老、医疗看护和健康产业链的战略非常符合今年的养老和金改主题。

　　在北京昌平，占地约2000亩的泰康之家旗舰社区正在建设中。在邻近社区500米的位置，新建不久的北京地铁昌平专线南邵站已经启用，与养老社区一路之隔的是昌平区的白浮泉湿地公园。

　　按照规划，这里3年后将出现一个总建筑面积达30万平方米的社区，可容纳3000户居民入住。社区还规划有约8000平方米、可提供50张床位的高端小型综合医院。“这里将成为一个高级养老社区，文化、健身、医疗、餐饮一应俱全。”泰康人寿董事长陈东升如此描述。

　　事实上，泰康人寿对地产项目的垂青早已酝酿多时。2009年开始，保险资金被允许涉足不动产投资。同年11月，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，成为国内第一个获得试点资格的保险公司。2011年年底，泰康人寿在北京昌平购入一块30万平方米的土地建设养老院。这一项目计划2015年入住。

　　中国人寿首个养老养生基地国寿(廊坊)生态健康城于2011年11月在河北廊坊开工，占地约4平方公里，总投资约100亿元，计划通过养生产业总部管理及商业区、医疗产业区、养生居住区、活力居住区等功能片区的建设，为区域半径内提供良好的医疗保障。

　　拓展保险公司产业链条

　　保险业之所以涌入养老地产的热情高涨，与相关政策鼓励密不可分。

　　国务院办公厅曾印发《“十二五”社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》，提出90/07/03模式，即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老。目前，各地方政府都在积极引导社会资金进入养老地产。在北京市国土局编制的《北京市2013年度国有建设用地供应计划》中，养老设施用地首次被纳入土地供应计划，明确将通过财政、土地供应等政策支持的手段吸引社会资本投资。广东、四川等地也计划将养老综合用地纳入土地供给计划。贵州则明确，对于老年住宅项目用地，可以不通过“招拍挂”，而是由开发商与政府直接签协议出让，以减少土地成本。

　　“保监会现在的思路是鼓励保险资金进入民生领域，养老地产即是其一。保监会考虑放松这方面的限制，除了上述考虑之外，还有重要一点就是拓展保险公司的产业链。”前任保监会资金运用部主任孙建勇指出，“保险业目前有人身险、健康险、养老险等多种产品，同时为更好地实现保险服务，也和医疗机构有所合作，涉足健康管理行业，这都是现有的资源。如果把养老地产项目做起来，这些产品和服务将在养老地产平台上形成一条完整的链条。保险业不再是卖出一张保单的一锤子买卖，而会在投资管理、医疗服务、地产投资等领域全面获益。”

　　监管部门的上述思路在陈东升那里有了具体的内涵。“保险资金投资养老社区，可以将寿险产业链拉长20-30年。”陈东升指出，作为一种崭新的商业模式，养老社区向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时带动了下游的老年医学、护理服务等。“按照理想状态预计，若养老社区的客户入住率相对稳定，达到90%以上，入住期限大多数在8-10年，这相当于一次性销售了10年的期交保险。”陈东升解释。

　　盈利模式待探索

　　“由于养老地产用地性质没有明确规定，房企要通过“招拍挂”获取土地，可投资回报周期却长达7-10年，投资高、回报低。再加之养老人群的特殊性，必须要有完善的物业服务，包括家政、医护、保健等，这对于以往擅长快速回收资金的房地产企业来说，实在是缺乏操作经验。”业内专家表示。而保险企业进入养老地产后，尽管政策方面有所“松绑”，但在“原则性”问题上仍有诸多“禁地”，因此，目前保险企业运作养老地产的盈利模式也不成熟。

　　与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。由于受政策限制，保险企业只能长期持有养老产业，以“只租不售”的模式经营实现投资回报。但这种租赁模式，将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年甚至20年以上。由于回报周期相对漫长，这也加大了投资开发的风险。

　　养老地产如何盈利是当下行业遇到的难题。这不仅涉及到市场蛋糕的大小，还涉及到消费观念的转变。业内人士指出，险企“试水”养老地产，首先，应当抓紧研究老年人消费行为和消费理念，创新盈利模式，进而明确定价和收益目标；其次，有关部门应尽快明确养老地产土地认定性质标准，为企业设定合理进入门槛，遏制部分企业当前借养老之名圈地的短视行为；最后，尽快确立人员资质标准，打消消费者对后续配套服务疑虑，实现项目可持续运营。若上述问题得到解决，养老地产有望进入大发展的黄金机遇期。

关键词：养老,地产,盈利